היזם שעיה בוימלגרין והיזם והיהלומן לב לבייב, לא תיארו לעצמם שהשותפות ביניהם שהחלה בשיט תענוגות לאיים הקאריביים תיקלע למשבר כה עמוק. מעל לפני השטח מנסים לבייב ובוימלגרין לשדר כאילו השותפות לא צלחה וכל אחד מהם פנה לדרכו. בפועל, נדמה שכמו בכל שותפות, כשמצליחים היחסים נהדרים, אבל כשמשהו במכונה המשומנת מתחיל לחרוק, המשקעים צפים ומגיעים במהרה עד כדי פיצוץ.
ההתחלה: שיט בקאריביים
בוימלגרין ולבייב הכירו בשיט תענוגות ממיאמי לאיים הקאריביים בחסות חצר הרבי מלובביץ'. באחד הערבים בשנת 2002 טיילו בוימלגרין ולבייב ועל חוף בפורטו ריקו, ועד סוף השיטוט הפכו לחברים טובים. כשהספינה עגנה בנמל האחרון, הציע לבייב לבוימלגרין שותפות בארה"ב - שוק שהיה אז חדש לאפריקה-ישראל.
דפוס הפעולה של אפריקה בשווקים החדשים כולל בחירה של שותפים מקומיים, מתוך ראייה שמי שנמצא בשווקים הללו לאורך שנים יכול בוודאי להעריך טוב יותר את הסיכויים וההזדמנויות הנקרות בדרך. בקיצור, באפריקה העדיפו שלא להתגלח על הזקן של עצמם, ובמחיר של שותפות (עם כל הבעייתיות הכרוכה בכך) היו מוכנים להימנע מטעויות שעלולות לעיתים לקבור עשרות אם לא מאות של מיליוני דולרים.
באפריל 2002 נחתם ההסכם בין בוימלגרין לבין אפריקה-ישראל - הסכם שהפך את בוימלגרין מקבלן בינוני בארה"ב לאחד מהקבלנים הידועים במיאמי ובניו-יורק, תוך שהשניים מנצלים את עליית המחירים המתמשכת בנדל"ן למגורים בניו יורק ובמיאמי. הסידור היה נוח: הנדוניה של בוימלגרין לחתונה עם אפריקה-ישראל כללה את הידע שלו בשוק הנדל"ן בארה"ב ואת הקשרים שיצר ואשר זימנו לפתחו עסקאות חדשות. בנוסף, היה אמור בוימלגרין להעמיד את חלקו בהון העצמי. בתמורה קיבל בוימלגרין 35% מהחברה המשותפת. אפריקה-ישראל מצדה הביאה את הקרקע המימונית לביצוע העסקאות והחזיקה 65% מהחברה.
במהלך ארבע השנים האחרונות שיתפו בוימלגרין ולבייב פעולה במספר רב של פרויקטים בהיקף כולל של מיליארדי דולרים. שוק הנדל"ן בארה"ב, בו אפריקה-ישראל כלל לא הייתה פעילה בעבר, הפך בין השנים 2002-2004 למנוע הצמיחה המרכזי של החברה, וייצר לה רווחים עצומים של מאות מיליוני דולרים. מדו"חותיה של אפריקה-ישראל עולה כי אם בשנת 2003 עמד הרווח התפעולי שייצרה הפעילות בארה"ב על 19 מיליון שקל, הרי שבשנת 2004 כבר ייצר תחום זה רווח תפעולי של 219.6 מיליון שקל, ובשנת 2005 ייצרה הפעילות בארה"ב רווח תפעולי של 718 מיליון שקל.
בעקבות זריקת הרווחים שהגיעה מארה"ב, זינק הרווח הנקי של אפריקה-ישראל בשנים אלו והביא את החברה לרמות שטרם ביקרה בהן: רווחיה של אפריקה-ישראל עלו מרמה של 115 מיליון שקל בשנת 2002 לרמה של 405 מיליון שקל בשנת 2004. בשנת 2005 הסתכמה השורה התחתונה של אפריקה-ישראל בכ-648 מיליון שקל.
שוק הנדל"ן בארה"ב מתקרר
אלא ששוק הנדל"ן בארה"ב התחיל להתקרר בשל עליית הריבית ובשל עודפי היצע, והאידיליה בין בוימלגרין ללבייב כבר החלה להתערער. הביקוש לדירות למגורים - התחום בו פועלים אפריקה-ישראל ובוימלגרין, יורד כפי שניתן לראות בדו"חותיה של אפריקה ישראל. מהנתונים עולה כי ברבעון הראשון של השנה אפריקה ובוימלגרין כמעט שלא הצליחו למכור דירות במיאמי.
על פי הנתונים, בשלושת הפרויקטים המשותפים של השניים במיאמי לא נמכרה אף דירה, ובאחד מהם אפילו בוטלו שלושה חוזי מכירה. בסך הכל בשלושת הפרויקטים במיאמי עומד מספר יחידות הדיור המוצע למכירה על 660 יחידות, כשמתוכן נמכרו 378 יחידות בלבד המהוות כ-57%. באפריקה לא היססו, ועל מנת להקטין את הסיכון בפעילות במיאמי הוחלט על מכירה של מספר מגרשים שם בעלות כוללת של 89 מיליון דולר.
גורמים המקורבים לצדדים ציינו כי אם בעבר נהנה בוימלגרין מאמון מלא של לבייב ושל מנכ"ל אפריקה היוצא, פיני כהן, בכל הנוגע לבחירת העסקים בארה"ב, הרי שבחצי השנה האחרונה הלך אמון זה והתדרדר עם החולשה שהתגלתה בשווקים. כך למשל נשלח אחד מעובדיה הבכירים של אפריקה-ישראל לפקח מקרוב אחרי הפעילות בארה"ב, ובוימלגרין, שהתרגל לפעול כמעט לבדו, לא אהב את הקונספט החדש. גרסה אחרת לפשר הסכסוך היא שבוימלגרין ביקש להגדיל את חלקו בחברה המשותפת, ובאפריקה-ישראל סירבו להסכים למהלך מסוג זה.
ההאטה במכירות דירות הביאה להצפת המשקעים בין בוימלגרין לבין אפריקה-ישראל והצדדים הגיעו להבנות על הפסקת שיתוף הפעולה ביניהם. ההסכם הראשוני שנחתם בין הצדדים נקבע לתקופה של חמש שנים עם אפשרות ליציאה של כל אחד מהצדדים מההסכם בהודעה מראש של שלושה חודשים, כך שלמעשה השותפות בין הצדדים מסתיימת מוקדם מהצפוי.
מהדו"חות של אפריקה-ישראל עולה כי עד כה העמידה אפריקה ישראל לבוילמגרין הלוואות בהיקף לא מבוטל של 110 מיליון דולר בריבית של ליבור פלוס 2%. מועד ההחזר של הלוואות אלו נקבע למועד סיום הפרויקטים, ובמידה שההלוואה לא תיפרע במועדה, יועלה שיעור הריבית בגינה לליבור פלוס 5%. הלוואות אלו ניתנו על ידי אפריקה-ישראל לבוילמגרין כדי לממן את חלקו בהון העצמי שהושקע בפרויקטים המשותפים. המשמעות היא פשוטה: בוימלגרין מימן את ההשקעות שביצע ביחד עם אפריקה באמצעות אפריקה-ישראל, ולא סיכן כמעט כסף שהביא מהבית. בשוק ההון העריכו היום כי בוימלגרין שכח מהר מדי מי הלווה לו את הכספים שהפכו אותו מאיש אמיד לאדם עשיר בתוך שלוש שנים.
בוימלגרין רוכש את אזורים
היחסים הקרים בין בוימלגרין לבין אפריקה ישראל באו לידי ביטוי גם ברכישה הגדולה שביצע בוימלגרין בחודש מארס האחרון ואשר כללה את רכישת חברת אזורים תמורת 318 מיליון דולר, ובשווי הגבוה בכ-25% ממחירה באותה העת. רכישה זו הייתה בבחינת הצהרת כוונות מצדו של בוימלגרין שרכש את מתחרתה הגדולה של אפריקה-ישראל בתחום המגורים. אפריקה ואזורים הן החברות הגדולות בישראל בתחום הבנייה למגורים, וכבר במארס היה ברור שעצם רכישתה של אזורים מעידה על התקררות היחסים בין אפריקה לבוילמגרין.
בנוסף, בוימלגרין החליט לפעול לבד בישראל, ולשם כך רכש את השלד הבורסאי של חברת גמביט והפך אותו לבוילמגרין קפיטל. תחת חברה זו הוא מרכז את פעילות הנדל"ן שלו בישראל הכוללת עד כה את רכישת מתחם אסותא, רכישת 10% מפולאר השקעות עם אופציה להגדיל את האחזקות, ורכישת משרדי החברה בבית גבור. כן ניסתה החברה לרכוש את חלקה של חברת גולן בעסקת א.מ.ד, אולם עסקה זו לא הבשילה להסכם. בדרך גם הסכים בוימלגרין לגייס כ-100 מיליון שקל בשוק ההון באמצעות הנפקת איגרות חוב.
מה יקרה לפרויקט בוגאס?
מעבר לפעילות המשותפת של לבייב ובימלגרין בניו-יורק ובמיאמי, שכנראה תגווע מעצמה לאור מערכת היחסים בין השניים, יש להם פעילות משותפת נוספת בעיר לאס וגאס בהיקף השקעה ענק של 1.5-2 מיליארד דולר. הפעילות בוגאס מרוכזת באמצעות חברה שבעלי המניות שלה הם לבייב 32.5%, בוימלגרין 35% ואפריקה ישראל ביחד עם שותפים זרים 32.5%.
החברה אמורה להקים בוגאס פרויקט מלונות קזינו ומסחר בהיקף של מיליון מ"ר. גם במקרה של וגאס נקבע מנגנון לפיו במידה שבוימלגרין יימנע מלספק את ההון העצמי שיידרש לפרויקט, תספק לו אפריקה הלוואה על מנת שלא תדולל אחזקתו.
הפרויקט כבר החל לנוע, וברבעון הראשון של השנה דיווחה אפריקה ישראל כי נחתם הסכם ראשוני עם רשת בתי מלון לניהול הפרויקט בוגאס. על פי ההסכם, אמורה הרשת להזרים לחברה המנהלת את הפרויקט שצפוי לכלול 4,500 חדרי מלון ומרכז כנסים גדול בשטח של 100,000 מ"ר, 300-350 מיליון דולר. מעניין יהיה לראות לאיזה פתרון יצירתי יגיעו אפריקה-ישראל ובוימלגרין לגבי הפרויקט בוגאס, שכן נדמה כי במקרה זה בו מעורבים שותפים נוספים הפרידה עשויה להיות פחות פשוטה מאשר בפרויקטים בהם מעורבים רק שני הצדדים.
בכל מקרה, נראה כי בוימלגרין כבר מחפש שותפים חדשים שיחליפו את השותפות שהייתה לו עם לבייב. בוימלגרין בוחן ביחד עם נוחי דנקנר מספר שיתופי פעולה להשקעה בנדל"ן בהודו. הקשר בין השניים נוצר לאחר שבוימלגרין רכש כאמור את חברת אזורים לפי שווי של 500 מיליון דולר מדנקנר. שיתוף פעולה זה מאותת אולי יותר מכול כי שיתוף הפעולה בין בוימלגרין ללבייב הגיע אל קיצו.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
