לא רשמת משכון? הלכה ההלוואה

בנק, בהיותו "סוכנות חברתית", שאינו מקיים את עקרון הפומביות - נסוג בפני הקונה

סוגיה הקשורה בהלוואה לרכישת נכס מקרקעין מהווה את אחת מהסוגיות המורכבות ביותר של דיני קניין. לסוגיה שני היבטים: ההיבט הפיננסי הכלכלי, הדן בריבית החלה על ההלוואה ו/או על אורך התקופה ותנאי משכנתא. בעניין זה לא מתעוררות סוגיות כה מורכבות, באשר התנאים הכלכליים של המשכנתא מוסכמים על דעת הבנק ומקבל ההלוואה, וכל אחד יודע את מקומו במישור זה. לא כן בהיבט השני של מתן הלוואות ומשכנתאות, קרי בהיבט הקנייני והבטוחות לעניין זה.

הבנקים הינם מן הגופים היותר חשופים לענייני בטוחות של משכנתאות, באשר הבנק יודע על קיום הבעיה רק לאחר שיצאה ממנו כל התמורה בגין ההלוואה. אי לכך, כיום הבנקים דורשים מסמכים ובטוחות על גבי בטוחות כדי לוודא שאין בעיה עם הנכס הממושכן.

בהסכם רגיל בין מוכר לקונה, כשהקונה מגלה אי אלו בעיות אצל המוכר, יכול לעצור את התשלומים (אם ותשלומים כאלו נשארו), ואילו בהסכם ההלוואה לכשהבנק משחרר שיק מטעמו למוכר, מכאן והלאה הוא תלוי רק בבטוחות שהכין לעצמו מבעוד מועד. ואם לא הכין כזו בטוחה, אזי הבנק ימצא לעצמו לפתע מתחרה על גביית הכסף שיצא ממימוש הנכס.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בירושלים דן בסוגיה דומה בעניין ה.פ 3407/04 ישראל ורנאי ואח' נגד מ.ש. זגורי חב' לבניין ופיתוח בע"מ ואח'.

בעניין ורנאי התובעים רכשו דירה ביישוב בית"ר עלית, ולקחו משכנתא למימון הרכישה מבנק הפועלים. לימים התברר לתובעים כי לפניהם הדירה הזו היתה מכורה לזוג רוכשים אשר קנו את הדירה, אך העיסקה עם הרוכשים הראשונים בוטלה. דא עקא, אותם רוכשים ראשונים לקחו הלוואה גם כן לרכישת הדירה (מבנק לאומי), ולאחר ביטול ההסכם וקבלת הכסף לא החזירו את הכסף לבנק לאומי. בנק לאומי הרגיש בכל העניין רק לאחר שהתשלומים של המשכנתא לא כובדו, ולאחר שבנק לאומי נכנס לתמונה התברר לו כי הדירה כבר מכורה ויש עליה משכנתא לטובת בנק הפועלים, ומכאן התביעה.

במקרה דנן הדירה לא רשומה בלשכת רישום מקרקעין ו/או במינהל מקרקעי ישראל, אלא בחברה הקבלנית שבנתה את הדירה ומנהלת את הרישום בגין הדירה.

השופט יוסף שפירא, לאחר שמיעת הוכחות וניתוח ממצה של הפסיקה בנדון, קובע כי התובעים אכן זכאים לקבל את הדירה, ובנק הפועלים בעניין זה גובר על בנק לאומי.

בנק לאומי טען, כי במקרה דנן פעל באופן סביר כשרשם משכון על הזכויות של הרוכשים הראשונים, וכי על-ידי זה יצא ידי חובתו. הקונה ובנק הפועלים טענו כי בכל המרשמים הפומביים שהם בדקו את הזכויות של הנכס לא ראו כל זכר לבנק לאומי או לרוכשים הראשונים, ועל כן פעלו בתום לב ויש להעדיפם על פני בנק לאומי. כמו כן, בספרי חברה משכנת הנכס היה נקי, ובאישור זכויות שהחברה הוציאה נרשם כי הנכס נקי מעיקולים ו/או שעבודים כלשהם.

כמו כן התובעים טענו, כי החזקה בדירה היתה בידיהם כשהרוכשים הראשונים רכשו את הדירה, באשר היו שוכרים בנכס והחזיקו את הנכס ברציפות מאז.

בעניין תום הלב של התובעים, השופט יוסף שפירא לא מטיל ספק בתום לבם. מצד שני השופט שפירא קובע כי בנק הפועלים פעל בחוסר תום לב בעת שלא רשם משכון על זכויות המוכר ברשם המשכונות, ועל-ידי זה היה מידע את כולי עלמא על הזכויות של הבנק.

השופט שפירא קובע, כי היה על הבנק לרשום משכון גם על המוכר, תוך אימוץ הלכת שטיינמץ אותה קבע השופט אנגלרד: "לגבי העתיד, אם הבנק המלווה מעוניין בנסיבות הנדונות לרדת במישרין לדירת המוכר בהליך של הוצאה לפועל, מן הראוי כי ישקול את האפשרות כי המוכר, אליו מועברים במישרין כספי ההלוואה של הקונה, ירשום בנוסף לכתב ההתחייבות הנהוג גם משכנתא על הדירה לטובת הבנק".

כמו כן, השופט שפירא קובע כי לבנק לאומי יש חובת אמון כלפי הצדדים שלישיים, כי כאמור בפסק דין רשף (ה.פ. (ירושלים) 2247/03) נקבע על-ידי השופט בועז אוקון כי "הבנק מהווה סוכנות חברתית אשר מוטלות עליו חובות אמון מוגברות, לא רק כלפי לקוחותיו אלא כלפי הציבור בכללותו". משמעות הדברים היא שהורחב היקף החיובים המוטלים על הבנק "כלפי לקוחות ושאינם לקוחות, תוך לימוד אנלוגיה מן ההלכות המשפטיות המגדירות אחריותן של רשויות ציבוריות. היותו של הבנק סוכנות חברתית יכולה להוביל להטלת חובות כלליות, שאינן באות לביטוי רק במישור יחסים מול לקוח קונקרטי או פרט מסוים".

פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין שחוללו בשנים האחרונות שינויים בנהוג ובפרקטיקה של דיני בטוחות, החל מהלכת שטיינמיץ ועד פסק דין רשף. אין ספק, כי כיום הדרך הנכונה ליצור בטוחה הינה בטוחה על הזכות הראשית באותו נכס, ולא להסתפק בבטוחה שחלה על פחות מכך.

יחד עם זאת, לא ניתן היה להבין מנתוני פסק הדין איך קרה שחברה משכנת נתנה אישור זכויות נקיי באשר במקרים אלו חברה משכנת יודעת מההלוואה הראשונה וכל עוד לא מקבלת מכתב סילוק מהבנק - אזי בספרים של החברה הנכס מופיע עם שעבוד. בכל אופן, שאלה זו עלתה באשר התובעים פעלו בתום לב ובהסתמך על אישור זכויות.

למעשה, פסק דין זה מעגן בעקיפין את הכוח של "אישור זכויות", אשר אין לו כל מעמד סטטוטורי, אך ברגע האמת משמש מקור לקביעת תום הלב.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.