לפילדלפיה נמאס להיות פראיירית: רוצה להרוויח מקרקעות מדינה

יזם הקרקעות הישראלי, דניאל כץ, שילם דולר אחד לפני שנתיים בתמורה לזכויות בנייה על 10 אקרים לאורך נהר דלאוור בפילדלפיה - העיר החמישית בגודלה בארה"ב. כיום היה כץ נדרש לשלם 30 מיליון דולר עבור הקרקע, אם הצעה שבוחן בימים אלה מושל פנסילבניה, אדווארד רנדל, היתה מאומצת בחוק.

רנדל, דמוקרט, הורה להקפיא את הבנייה בקטע של 3 מיילים לאורך נהר הדלאוור, על מנת לאפשר למדינה לבחון דרכים כיצד לקבל יותר כסף מהיזמים תמורת קרקעות מדינה לאורך הנהר.

"יתכן שהיזמים יצטרכו לשלם למדינה כ-5% מעלות הפרויקט בגין השימוש בקרקע", אמר הסנאטור וינסנט פיומו, דמוקרט מפילדלפיה.

"ערך הקרקעות הללו עלה בצורה מטאורית", אמר כץ, יזם ישראלי, שבונה במקום פרויקט דירות קונדומיניום בשם Waterfront Square Condominium & Spa, בעלות של 600 מיליון דולר. "המדינה רוצה לקבל נתח מהעוגה".

לפילדלפיה, בניגוד לבוסטון, בולטימור וקליבלנד, אין תוכנית מתאר כוללת לאזור החוף. קבוצות של אזרחים טוענות, שללא תוכנית מתאר "ייבלע" אזור החוף על ידי כרישי נדל"ן, דוגמת היזמים המיליארדרים דונלד טראמפ ונייל בלום.

"הליך הפיתוח של אזור החוף דומה כיום לרכבת הנעה ללא מהנדס", אמרה יו"ר איגוד קהילות אזור החוף, המאגד שבע קבוצות שכונתיות. "איני סבורה שהחלטת המושל לעצור את הבנייה בפרוייקטים רבים במקום תביא לחיסולם, אך אני מקווה שהיא תגרום לחשיבה מחודשת אצל רבים".

ארבע חודשי בדיקה

"פקידי ממשל מצפים להשלים את הבדיקה של הנושא בתוך 4 חודשים", אמר אד מיסלביץ, דובר המשרד לשירותים כלליים בפידלפיה.

רנדל, בן 62 ומושל פילדלפיה בעבר, הורה על הפסקת הבנייה באזור ב-14 לאפריל, והביא לעצירת עבודתם של פועלים, מנופים ודחפורים לאורך נהר הדלאוור.

במקום מתוכננים לקום גם שני אולמות של מכונות הימורים, שההכנסותיהם יהיו חייבות במס בשיעור של יותר מ-50%.

"ברור שהמדינה מעוניינת לקדם את הנושא וליצור לעצמה מקורות הכנסה חדשים כמה שיותר מהר", מסר ג'ון מילר, דובר פרויקט Sugarhouse של בלום - אחד מחמשת המתמודדים על היתר להקמת אולמות ההימורים. הניסיון להגיע להסכמה על תוכנית פיתוח לאזור החוף נכשל בשנות ה-90, בעקבות ירידה במחירי הנדל"ן.

פיתוח האזור למגורים נעצר בגלל מחסור בתשתיות לרווחת הדיירים, כגון מסחר ומסעדות, ונוכחותו של Interstate 95, הכביש המהיר שמפריד את הרציפים הנטושים משאר העיר.

גישה ללא תנועה

"פרנסי העיר שוקדים עתה על הקמת גוף שיפקח על רצועת החוף, מדרום ועד לצפון פילדלפיה" , אמר חבר מועצת העיר, פרנק דיציקו.

"העירייה עשויה לשכור את שירותיו של יועץ בתחום, על מנת שיעזור לגבש תכנית שתבטיח לציבור הרחב גישה לנהר, ותמנע פקקי תנועה", אמר.

"אנו מעוניינים בפיתוח, אך צריכים לעבד את כל הפרטים על מנת שהתוכנית תעבוד", אמר דיציקו, חבר קבוצת דרום פילדלפיה - אשר הציעה להקים בשטחה שני רבי קומות ושני בתי קזינו. ראש העיר, ג'ון סטריט, לא מסר את תגובתו לנושא.

כבר כעת נבנים כ-1,400 יח' דיור, או קרובים להתחלת בנייה, במרכז העיר פילדלפיה.

מחירי הדיור עלו פי שלושה

כתוצאת מהצמיחה הכלכלית, מחירי הדיור בעיר שילשו את עצמם בתקופה שבין 1984 ו-2004, ל-525,960 דולר לבית ממוצע. במקביל נוצרו פקקי תנועה מפלצתיים ברחובות העיר, לדברי פיומו.

"פתאום קיבלנו מספר בקשות לרכישת זכויות בנייה באזור הנהר, והתחלנו לדאוג שמא הן רבות מדי" אמר פיומו בראיון. "שנים רבות החכרנו קרקעות מדינה ליזמים במחיר סמלי של דולר אחד, נראה לי שהגיע הזמן לקבל תמורה ריאלית לאדמות אלה".

"המדינה רשאית לעצור פרויקטים נדל"ניים, שפולשים לאזור הנהר, מכיוון שהיא בעלת הקרקע. יזמים שמתכננים לפלוש לאזור נהר הדלאוור חייבים לרכוש או לחכור מהמדינה זכויות בנייה. ייקור העלויות עלול להרתיע יזמים או לדחוף אותם מחוץ למרכז", אמר כץ.

תפנית יוצאת דופן

"כולם בפילדלפיה, כולל המדינה, מעוניינים בפיתוח אזור החוף", אמר כץ". לדעתי, אף גורם לא יקבע מחיר גבוה בעד הקרקע כך שיגרום ליזמים לחשוב פעמיים או אפילו לעבור למקום אחר".

הוא הוסיף שהוא עצמו לא היה מתחיל בפרויקט לו ידע, שהעלויות יעלו כל כך. "זה היה מרתיע אותנו", אמר.

בחודש שעבר חשף טראמפ תוכניות לבניית בית דירות מפואר בן 45 קומות, לאורך נהר הדלאוור, ובלום - המדורג 562 בדירוג השנתי של פורבס של האישים העשירים ביותר בעולם - הציע לבנות את ה-Sugarhouse Casino, פרויקט בשווי 450 מיליון דולר.

"פרויקט ה-Waterfront היה צריך להתממש כבר מזמן" אמרה סוזן ווצ'ר, מרצה בנושא נדל"ן בבי"ס למינהל עסקים שבאוניברסיטת פנסילבניה." שינויים אלה גרמו למהפכה יוצאת דופן".

לפחות ארבעה פרויקטים לבניית בתי דירות באזור חוף הנהר, מושפעים מהחלטת רנדל להקפיא את הבנייה.

לואיס ציקלסה, העומד בראש קבוצת פיתוח נהר הדלאוור שבונה את ה-Marina View Towers, ב-100 מיליון דולר, אינו מודאג.

"בסופו של דבר זה יהיה דבר חיובי עבורנו", אמר, "כל הגורמים שעד כה ישבו על הגדר ולא קנו, יזדרזו לקנות לכשיראו שדברים קורים".