גל פרעונות של משכנתא צמודת דולר

שקיעת שער הדולר מתחת לרף 4.4 השקלים, לראשונה מזה 13 חודשים, ריכזה בשבוע שעבר את מרבית תשומת הלב, כולל, ואולי בעיקר, של ציבור רוכשי הדירות. לדברי מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, רמי ששון, לירידה בשער הדולר מספר השפעות על שוק המשכנתאות, ובשבוע שחלף ניתן היה לשים לב ליישום של מספר מהלכים בולטים שבאו בעקבות השינוי בשער הדולר.

ששון: "הירידה בשער הדולר הביאה בעלי משכנתאות רבים למחזר ולהמיר את המשכנתא צמודת הדולר שברשותם למסלולים אחרים, דוגמת משכנתא צמודת מדד, פריים או ריבית קבועה. חלקם אף המירו את המשכנתא שלהם מהמסלול הדולרי לזה הצמוד לאירו. ייסוף השקל אל מול הדולר הפחית בעשרות אלפי שקלים את יתרת הלוואות המשכנתא הצמודות לדולר. לווים אלו, אשר החליפו את המסלול הדולרי במסלול אחר, מימשו למעשה את הרווח הגלום בייסוף השקל, ונהנים גם משיעורי ריבית אטרקטיביים בחלופות השקליות או צמודי האירו".

לדברי ששון, השפעה נוספת של ירידת שער הדולר היא העדפת רכישה של דירות מיד שנייה, שמחירן נקוב בדולר, על פני דירות חדשות שמחירן בשקלים. לדבריו, "שער הדולר החדש והנמוך משפיע במיוחד על רוכשי דירות יד שנייה, ובמיוחד אלו אשר כבר חתמו על חוזה המכר ויתרת התשלומים בחוזה צמודה לדולר. מוכרי הדירות מיד שנייה ינסו להעלות את מחיר הדירה בדולרים על מנת לפצות עצמם על הייסוף החד של השקל. עם זאת, לא בטוח כי השוק יאפשר זאת. במקרים רבים כוחות השוק מותירים את השווי הדולרי כשהיה, דווקא לטובת הרוכשים".

ששון הוסיף, כי רבים מקדימים עתה את ביצוע הלוואת המשכנתא, שכן מרבית המשכנתאות נקובות בשקלים, ורוכשי דירות יד שנייה, אשר יזדרזו לקבל הלוואת משכנתא כששער הדולר נמוך, יוכלו ליהנות מהלוואה בסכום קטן יותר. לדבריו, "במקרים רבים, ובכפוף לייעוץ משפטי, יש לשקול אף הקדמת תשלומים למוכר, בכפוף למוסכם בין הצדדים בחוזה הרכישה. הצפי הוא למדדים נמוכים בחודשים הקרובים, ועל כן בתקופה הקרובה לפחות, נוטלי המשכנתאות הצמודות למדד לא צפויים להינזק מהקדמת התשלומים בכל הקשור להצמדת הלוואתם למדד.

"שוק ההון המשוכלל מאפשר כיום ליהנות מהיצע נרחב של מכשירים פיננסיים נזילים, הנותנים הגנה למוכרי הדירות או הרוכשים מפני שינויים בשער המטבע. מומלץ לבחון רכישת הגנה מעין זאת בעת ביצוע של עיסקה גדולה המושפעת מתנודתיות שערי חליפין".

עינת קינן, מנכ"ל דיסקונט למשכנתאות: "רוב הציבור לוקח את המשכנתא במסלול פיננסי הקרוב ככל האפשר למקור ההכנסה שלו, ולכן הרוב מעדיפים משכנתא צמודת מדד. ישנם גם כאלו המעוניינים לרכוש דירה להשקעה, ומכיוון שההכנסה שלהם משכר הדירה היא בדולרים, אזי הם לוקחים משכנתא צמודת דולר. לגבי ציבור זה, ירידת שער הדולר לא משפיעה במיוחד, שכן המשכנתא נלקחת לתקופה ארוכת טווח.

"אני ממליצה על לקיחת משכנתא משולבת, קרי, לקחת חלק מהסכום צמוד לדולר או לפריים או לריבית בנק ישראל. בדרך זו, בעל המשכנתא מאפשר לעצמו לפרוע את המשכנתא ללא חבות בתשלום קנס על פירעון מוקדם".