מאבק הזכויות בין הקבלן לבנק

לאחרונה נדון בבית המשפט המחוזי מקרה (בש"א 5992/04) בו היו מעורבים מספר בעלי זכויות: קבלן שמכר דירה לקונים ואלה גרים בדירה בהסכמתו, למרות שטרם שילמו לו את מלוא תמורת הנכס; בנק שנתן לקונים הלוואת משכנתא; וקונים חדשים, שלא יודעים למי עליהם לשלם כדי לקבל את הדירה - לקבלן או לבנק.

הקונים המקוריים לא שילמו את הלוואת המשכנתא, ולבקשת הבנק מונה כונס נכסים למימוש המשכון. נמצא קונה חדש לדירה, אשר ביקש כמקובל, לקבל את הדירה כשהיא נקייה מכל חוב או שעבוד של צד שלישי כלשהו.

הקבלן מצדו הבהיר, כי קיימת לו זכות עיכבון מהדין, וכי לא יסכים לרשום את זכויות הקונה החדש בדירה עד לפירעון החוב. הבנק לעומתו, טען לעדיפות בכספים מכוח המשכון הרשום לטובתו. לבסוף הצדדים הסכימו, כי הכספים יימסרו לכונס, ואופן חלוקתם יועבר להכרעת בית המשפט.

עיכבון הוא סעד עצמי וזמני לפי טיבו, העומד בפני הנושה כדי לקדם את פירעון החוב המגיע לו, והמבוסס על תחושת 'צדק טבעי'. בעל זכות העיכבון נחשב לנושה מובטח, אשר עדיף על נושים כלליים. גם זכות שיעבוד קודם בזמן נסוגה מפני זכות עיכבון מאוחרת (רשות שדות התעופה נ' גרוס).

במקרה שלפנינו הצטמצמה השאלה לבחינה האם לקבלן נותרה זכות העיכבון, על אף שהקונים כבר גרים בדירה, ולמעשה אין לקבלן לכאורה עוד מה ל"עכב".

לטענת הבנק, הוא קיבל מהקבלן התחייבות לרשום את זכויות הקונים המקוריים בלשכת רישום מקרקעין, והקבלן הוציא אישור זכויות מטעמו, לפיו רשם הוא בספריו את הקונים כבעלי הזכויות בדירה.

בנוסף, ובהסתמכו על הפסיקה, נטען שאין לקבלן כל זכות עיכבון בדירה, שכן "תנאי ליצירת זכות העיכבון ולהמשך קיומה, הוא קיומה של שליטה בנכס" (פס"ד ד"ר אביבי לב) וכן "תנאי חיוני לקיומה של הזכות הוא החזקה כדין ושמירה על שליטה פיזית של הנושה בנכס" (השופט גינת בעניין מטקאש סחר בע"מ). שליטה זו אבדה לקבלן בשעה שמסר לקונים את הדירה, שכן "מסירת הנכס מרצון לקונה מלמדת על ויתור מצד המוכר על הזכות לעכב את הנכס..." (פס"ד סולל בונה). לפיכך, ובהיות הקבלן נושה רגיל, הוא נדחה מפני המשכון שיש לבנק (הלכת בנק אוצר החייל).

לטענת הקבלן, השעבוד שניתן לבנק הינו על זכויות הקונים ולא על זכויות הקבלן, כי שרירה וקיימת לו זכות העיכבון, ושבעצם הסכמתו לאפשר לקונים לגור בדירה על אף שטרם שילמו לו מלוא תמורתה - הסכמה שנבעה מחמלה - אין משום ויתור על זכות העיכבון. יתירה מכך, הסכמתו למתן החזקה איננה רלוונטית לרישום זכויות הקונה, דבר אותו לא הסכים מעולם לבצע, לדבריו.

שופט בית המשפט המחוזי בירושלים, יוסף שפירא, קבע, כי בנסיבות המקרה הקונים המקוריים הינם בגדר של "ברי רשות", שכן הקבלן אישר להם להתגורר בדירה על מנת להקטין את נזקיהם. זאת, חרף העובדה שלא סיימו לשלם את מלוא התמורה. עם זאת, הוסכם עמם במפורש, כי אין בכך כדי ליטול מהקבלן את הזכויות בדירה, ואלה אכן לא נרשמו על שם הרוכשים.

לפיכך, השליטה בדירה נותרה בידי הקבלן, למרות שהקונים גרים בה, וזאת אף בהתאם לחוק המקרקעין המגדיר "מחזיק" כמי שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו או שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו. בנוסף, קבע בית המשפט, כי גם אם החזקה הייתה עוברת לקונים, הרי שבמקרים מסוימים אין בכך כדי לפגוע בזכות העיכבון.

נפסק, כי לקבלן שרירה ועומדת זכות העיכבון על הזכויות בדירה, וכי זו גוברת על זכותו המאוחרת של הבנק במשכון שנרשם על שם הרוכש הראשון.

תוצאת פסק הדין הינה בעייתית מבחינת נושים כדוגמת בנקים, ומבחינת הדין הרצוי, שכן היא פוגעת בעקרון הוודאות וההסתמכות. לטעמי, בנסיבות בהם רוכש מתגורר כבר בדירה בהסכמת הקבלן, ובידי הנושה אישור זכויות מהקבלן, לפיו בעל הזכות הרשומה בספרי הקבלן הינו הרוכש, בלי כל הערה לגבי חוב כזה או אחר לקבלן, נושה סביר לא צריך להניח קיומו של חוב לקבלן המעניק לו זכות עיכבון.

מן הראוי כי במקרה של חוב כלפי הקבלן או צד אחר כלשהו, יציין זאת הקבלן בפני כל גורם משעבד. ניתן אף להסדיר מראש אי-פגיעה בבנק המעניק אשראי לרכישת דירה, וזאת באמצעות כתב ההתחייבות של הקבלן כלפי הבנק, בו יתחייב הקבלן כי במקרה של כשל כלשהו בהסכם בינו לבין הקונה, הבנק לא יינזק מכך, והכספים שהבנק העביר ישירות לקבלן לשם מימון רכישת הדירה, יושבו לו במלואם. וזאת, על אף כל זכות מן הדין או זכות הסכמית העומדת לקבלן מול רוכש הדירה או צד אחר.

הכותב מכהן כיועץ המשפטי של יחידת המשכנתאות של הבנק הבינלאומי, ומתמחה בדיני מקרקעין.