המועצה המקומית באר יעקב, החולשת על שטח של 9,000 דונם ומאוכלסת בכ-2,000 בתי אב, היא בעלת תדמית חלשה לעומת הערים הסמוכות לה - ראשון לציון ונס ציונה. סטיגמה זו הולכת ומתפוגגת, שכן בשנים האחרונות החלה להסתמן ביישוב מגמת פיתוח והתחדשות שלא נראתה בעבר, כאשר אוכלוסיות חדשות ממעמד הביניים ומעלה התיישבו בו, ובכללן בעלי מקצועות חופשיים, רופאים, מהנדסים, עו"ד ובעלי עסקים עצמאיים.
המועצה המקומית באר יעקב שוכנת ממערב למחנה צריפין, בגבול השפלה, כ-20 ק"מ מתל-אביב וכ-60 ק"מ מירושלים. היישוב נוסד בשנת 1907 ע"י יהודים חרדים יוצאי מרכז אסיה, ובראשם רבי יעקב יצחקי, על שמו נקראת המושבה. בשנת 1948 יושבה המושבה כמחנה עולים גדול מכל קצווי תבל. משפחת יצחקי, בעלת אילן יוחסין מסועף, חולשת על מרבית הקרקעות ביישוב, ונראה שכיום היא מתחילה לקצור את הפירות.
בראיון ל"גלובס" מתאר ראש מועצת באר יעקב, ניסים גוזלן, כיצד הוא רואה את באר יעקב בעוד כ-10 שנים, ולמה כדאי לזוגות הצעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירה דווקא בשכונות החדשות שהוא מקדם ביישוב.
גוזלן (40) מכהן כראש המועצה כשלוש שנים, מטעם סיעת הליכוד. בשנות כהונתו הספיק גוזלן לצמצם את גרעון המועצה בלמעלה ממחצית, לשפר את ההכנסות השוטפות של המועצה ולקדם תוכניות בנייה לאלפי יח"ד חדשות.
רשויות התכנון אישרו בתקופה האחרונה מספר תב"עות ביישוב המיועדות לכ-7,000 יח"ד. באר יעקב דלת האוכלוסיה צפויה לגדול מאוד, ומספר תושביה בעוד 5 שנים צפוי להסתכם ב-28 אלף תושבים, קרי שילוש האוכלוסיה.
גלובס: איך הצלחת בשלוש שנים להפוך את הקערה על פיה?
גוזלן: "באר יעקב פשוט נרדמה בשמירה, בעוד שערים שכנות, דוגמת ראשון לציון ונס ציונה, קידמו תוכניות לבניית אלפי יח"ד, ובכך שדרגו את האוכלוסיה בעיר ויצרו מקורות תעסוקה. בכוונתי להעיר את באר יעקב משנתה, ולהפכה לאחת הערים המובילות בשפלה. באר יעקב חולשת על שטח של כ-9,000 דונם, אולם כוללת כ-2,000 יח"ד. נתון זה לא קיים בישראל, ולמעשה נראה שאנו מתחילים להקים עיר מראשיתה.
"בבאר יעקב פועלים שלושה מרכזים רפואיים ייחודיים: בית החולים האזורי אסף הרופא; בית החולים הגריאטרי שמואל הרופא והמרכז לבריאות הנפש. שלושת בתי החולים שילמו יחדיו ארנונה של 5.5 מיליון שקל לשנה. בעזרת עדכון השומות ובתום מאבק של שנה, הצלחנו לקבל תשלום רטרואקטיבי של 18 מיליון שקל בגין הפרשי הביוב והארנונה. כמו כן העליתי את התשלום השוטף ל-9.5 מיליון שקל בשנה. מהלך דומה ביצענו עם משרד הביטחון, אשר נהג לשלם ארנונה של 3.7 מיליון שקל בשנה. הערכה מחודשת של מערך התשלומים העלתה, כי על משרד הביטחון לשלם תשלומים שוטפים של 9.2 מיליון שקל בשנה. גם קיבלנו החזר רטרואקטיבי של 27 מיליון שקל. בעקבות השיפור בהכנסות סיימנו את תקציב 2005 עם עודף של מיליון וחצי שקל. מהלכים אלו אפשרו לנו לפתח את תשתיות העיר ולקדם תוכניות לבניית אלפי יח"ד בשלושה מתחמים עיקריים, כאשר גולת הכותרת היא מתחם מחנה צריפין".
- מתחם צריפין נמצא בשטח השיפוט של באר יעקב וראשון לציון. האם הגעתם להבנות ביניכם?
"אכן, לאחרונה ראש עיריית ראשון לציון, מאיר ניצן, ואנוכי חתמנו על הסכם גבולות שמחלק למעשה את שטח מחנה צריפין, הכולל 1,400 דונם ואשר עתיד להתפנות בשנים הקרובות ולשמש לצרכים אזרחיים, בחלוקה של 40% לבאר יעקב ו-60% לראשון לציון.
"הניצחון הקטן שלי בהסכם זה הוא השארת בית החולים האזורי אסף הרופא בשטח שיפוטה של באר יעקב. מדובר בהכנסה שנתית מארנונה בסך של 8 מיליון שקל. ברצוני להפוך את מתחם צריפין המתפנה לשכונת קוטג'ים יוקרתית לצד בנייה רוויה יוקרתית, דוגמת המתחמים ביישוב שוהם. בטוחני שהבנייה היוקרתית תמצב את באר יעקב כיישוב מתפתח, ולאחר מכן כעיר מובילה בכל אזור השפלה".
- האם נראה לך שמתחם צריפין אכן יתפנה בשנים הקרובות?
"כך זה נראה. מתחם צריפין נמצא כעת בהליך של תכנון מול משרד הביטחון והמינהל. המינהל העריך את ההכנסות ממתחם צריפין בכ-2 מיליארד שקל, וישווק את הקרקעות בשיטה של מקב"ת, באופן שהיזם הזוכה יקדם את התב"ע בעצמו. הכסף שייכנס למינהל משיווק הקרקעות יממן במקביל את הקמת עיר הבה"דים בדרום. הצפי הוא שכבר בשנה הבאה חלק ממתחם צריפין יפונה, וכלל הפינוי יושלם בתוך כ-4 שנים מהיום".
- מה ימשוך לדעתך את רוכשי הדירות לרכוש דירה דווקא בבאר יעקב?
"ראשית, באר יעקב ממוקמת במיקום אסטרטגי, בקרבה לגוש דן מצפון, ירושלים ממזרח, ורחובות ונס ציונה מדרום. כן אנו מקימים בימים אלו בעזרת מע"צ ומשרד התחבורה את כביש 4313, שיחבר את כביש 44 מהיישוב ניר צבי, עובר תלמי מנשה וממשיך למזרח ראשל"צ, בהשקעה של 200 מיליון שקל. המדובר בכביש בן 4 נתיבים, שיצור מספר כניסות חדשות לבאר יעקב וינתב את התנועה מהשכונות החדשות ואליהן.
"במקביל, ייחפרו שתי מנהרות מהמושב נווה דורון בעלות של 100 מיליון שקל נוספים. אינני מכיר מועצה נוספת שמדינת ישראל משקיעה בה כל כך הרבה כסף בתשתיות חדשות. בקרוב גם נקים קמפוס ללימודים אקדמאיים על שטח בן 40 דונם, שיוקצה במתחם אחת השכונות החדשות המתוכננות".
- אלו פרויקטים חדשים נמצאים כבר על המדף?
"כיום נמצאות בקנה מספר תוכניות בנייה מאושרות, המצויות לפני תחילת ביצוע. בין היתר מתוכנן בדרום מתחם פארק המושבה בשטח של 20 דונם המיועד לבניית 1,100 יח"ד ב-24 בניינים בני 13 קומות. על מנת למשוך אוכלוסיה חזקה, התוכנית אינה מאפשרת בניית דירות הקטנות מ-4 חדרים. היות והמתחם החדש נמצא בסמוך למושב תלמי מנשה והוא יאופיין בפיתוח עירוני ברמה גבוהה, אנו צופים שמחירה של דירת 4 חדרים, בשטח נטו של 112 מ"ר, יסתכם ב-175-180 אלף דולר לכל הפחות. דירת 5 חדרים תשווק במחיר של 200 אלף דולר ומעלה. יש לזכור שבמושב תלמי מנשה נמכרים משקים בלמעלה ממיליון דולר, ובהחלט מדובר בסביבה יוקרתית".
הקרקעות במתחם פארק המושבה שייכות ברובן למשפחות יצחקי, אביבי, פלדמן ופרידה. התוכנית שאושרה בשנת 2001 כללה איחוד וחלוקה, והפרישה 45% מהשטח לצורכי ציבור. בעלי הקרקעות חויבו בתשלום היטל השבחה של כ-7,500 דולר ליח"ד. בנוסף, התוכנית כוללת קניון בן 10,000 מ"ר השייך לדניאל יצחקי, פרדי רובינסון וצבי צרפתי, במושע.
קבוצת יצחקי מקימה במתחם פארק המושבות את פרויקט 'קולוני פארק', המתוכנן כשכונה סגורה בסגנון אמריקני. לדברי משה פלדמן, הממונה על השיווק מטעם קבוצת יצחקי, "מדובר יהיה בשכונה מבודלת שתעניק לדיירים תחושה של מרחב כפרי וירוק, ובקרבה לכל מגוון השירותים של באר יעקב. הפרויקט יכלול עם השלמתו כ-750 דירות בנות 4 חדרים ו-5 חדרים".
לדברי גוזלן, "בחודש הבא יתקבל היתר הבנייה הראשון, וכבר נראה את המנופים מתחילים לעבוד. במקביל לעבודת היזמים, המועצה תשלים את פיתוח השדרה המרכזית וכן את התשתיות לשכונה".
- מי קהל היעד שלכם בפרויקט זה?
גוזלן: "קהל היעד שלנו הם זוגות צעירים, בני ראשון לציון, נס ציונה, פ"ת והסביבה, המעוניינים להישאר בקרבת אזור המרכז אך עם זאת ליהנות מהנוחות של דירה חדשה ובעלת פוטנציאל לעליית ערך בשנים הקרובות, עם התבססות השכונה".
המתחם השני המתוכנן להיבנות בקרוב נקרא 1518 - תלמי מנשה. המדובר בשטח של 160 דונם בצמוד לשכונת תלמי מנשה ובחלק המזרחי של באר יעקב. במתחם פועלים קבוצתו של חנן מור ושיכון עובדים, שרכשו לאחרונה קרקעות ממינהל מקרקעי ישראל. גם למושב תלמי מנשה עצמו יש קרקעות המיועדות לכ-300 יח"ד. המושב מנסה מזו תקופה ארוכה למכור את הקרקע, אך ללא הצלחה. ככל הנראה העיסקה מתעכבת בשל החלטות המינהל בכל הקשור לקרקעות המושבים.
קבוצת מור, בראשות חנן מור, רכשה בשלהי שנת 2005 ממינהל מקרקעי ישראל ארבעה מתחמים בשכונה המיועדים לבניית 341 יח"ד, תמורת 11.7 מיליון דולר, שהם 30 אלף דולר לקרקע לדירה.
קבוצת מור שילמה עבור אחד המתחמים, המיועד לבניית 116 יח"ד, 22 מיליון שקל - פי 4 ממחיר המינימום. עבור שלושת המתחמים האחרים, המיועדים כל אחד לבניית 75 יח"ד, שילמה הקבוצה מחיר ממוצע של 10.5 מיליון שקל למתחם - פי 3 ממחיר המינימום. הקבוצה מסרה, כי המחירים שהציעה משקפים שווי הנמוך בכמחצית ממחיר הקרקע באזור. לאחרונה רכשה שיכון עובדים מידי חברת נתנאל גרופ 50% ממתחם בן 20 דונם בתלמי מנשה, המיועד לבניית 340 דירות, תמורת 25 מיליון שקל, שהם למעלה מ-30 אלף דולר לקרקע ליח"ד.
מור אמר בזמנו ל"גלובס": "רכשנו את המתחמים מתוך תפיסה אסטרטגית וראיה של צפי הביקושים לטווח של 3-5 השנים הקרובות, והאלטרנטיבות הקיימות באזור. למעשה, קבענו עוגן ליצירת אלטרנטיבה בלעדית וייחודית במחירים אטרקטיביים של 180 אלף דולר לדירת 4 חדרים. מבדיקות מקדמיות שביצענו, ובעקבות הגדלת כמות יחידות הדיור בפרויקט של חברת שיכון עובדים, אנו מתכננים להגדיל את מספר היחידות ל-409 דירות ב-13 בניינים של 9 קומות לבניין". מור הוסיף, כי "מחיר הקרקע משקף את הערכות החברה לגבי הביקושים בגזרה הדרומית של מטרופולין ת"א לדירות 4 ו-5 חדרים המוצעות למכירה במחיר של כ-180 אלף דולר".
קבוצת חנן מור נמצאת בבעלות היזמים חנן מור ואבי מאור. החברה הוקמה לפני 5 שנים, ומאז בנתה 14 פרויקטים ומכרה 500 יח"ד באזור המרכז. לדברי מור, "אזור מושב תלמי מנשה נהנה מקרבה ונגישות לתל-אביב ולכל היישובים בגזרה הדרומית של ת"א. מגמות התפתחות התשתיות באזור הופכות את המושב ואת המתחם למקום אטרקטיבי מאוד - כביש 431 ומחלף היציאה ממנו יחברו את השכונה לכביש חוצה ישראל ולתחנת הרכבת של באר יעקב. בנוסף, הקרבה לכביש 44 וצומת בית דגן מחברים את המתחם לערים חולון, ראשון לציון ות"א".
מור הכניס לאחרונה את חברת אאורה כשותפה בפרויקט המגורים במתחם החדש ליד תלמי מנשה. אאורה תשתתף במתן ערבויות לפרויקט בהיקף כספי של 8 מיליון שקל, שני שלישים מההון העצמי הנדרש מהיזמים. בנק דיסקונט ייתן את הליווי הפיננסי לפרויקט.
לראש המועצה תוכניות רבות לפיתוח השכונה החדשה. בידיו תוכנית חדשנית למיתון תנועה, המצרה את כבישה של השכונה ומרחיבה את מפרצי החניה שבצידי הכביש.
לדברי גוזלן, "פיתוח השכונה יתייקר בלמעלה ממיליון שקל, אך יקנה לשכונה פתרונות תחבורתיים ונגישות טובה. כמו כן בכוונתנו להקים בשכונה קמפוס אקדמאי על שטח 40 דונם".
שכונה זו תקרין למעשה על התב"ע השלישית - 1517, שקיבלה לא מכבר אישור למתן תוקף. התוכנית מתפרשת בחלק המערבי של באר יעקב, וכוללת הקמת למעלה מ-3,400 יח"ד.
- האם המועצה מוכנה להגדלת נפח הבנייה בהיקפים שכאלו?
"ראשית יש להבין, שלא הולכים לצאת לשוק אלפי יח"ד בבת אחת, אלא בהדרגה. במקביל שדרגנו את חוקי העזר העירוניים ללא היכר. אילו יחידות הדיור היו יוצאות לשוק בהתאם לחוקי העזר הקודמים, הרי שכל יח"ד היתה מניבה כ-5,000 דולר בגין אגרות הפיתוח. על-פי חוקי העזר החדשים, כל יח"ד צפויה להניב 14 אלף דולר. חוקי העזר החדשים משקפים את רמת הפיתוח הרצויה על ידנו בשכונות החדשות שנקים. בין היתר, בכוונתנו לשדרג את החלק הוותיק ביישוב".
- מה יעלה בגורלו של בית החולים
הפסיכיאטרי?
גוזלן: "בית החולים הפסיכיאטרי צפוי בקרוב לעבור לחווה החקלאית. תחתיו ייבנו כ-500 מבנים צמודי קרקע. העברת ביה"ח תתוקצב ממימון של משרד הבריאות בסך של 10 מיליון שקל. משרד הבריאות יבנה את בית החולים החדש בכסף שהמינהל יקבל משיווק המגרשים עליהם הוא בנוי כיום".
כתבות
ני"ע
