בחברה טובה: האנליסטים מאמינים במניות נדל"ן

ב שעה שעונת הדו"חות לרבעון השני של 2006 מבצבצת מחד, ולאחר הטלטלה העזה שספג שוק ההון בחודש יוני מאידך, ניתן לומר, שמניות הנדל"ן ממשיכות להפגין עוצמה. השבוע בחרנו לסקור בקצרה שלוש חברות מהמובילות בענף, שכל אחת מהן בנפרד זכתה למחמאות מאנליסטים מקומיים וזרים, אשר ממשיכים להביע אמון בחברות המקומיות גם בימים לא קלים.

נכסים ובניין - "פרמיה של 25%"

המומלצת הראשונה היא קבוצת נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, אותה מוביל רפי ביסקר והמנוהלת על ידי סגי איתן. החברה זוכה באופן כללי להרבה יותר תשומת לב מהמשקיעים בחודשים האחרונים, מכיוון שאי.די.בי צפויה להיפרד בקרוב באופן רשמי מחברת הנדל"ן אזורים. הדבר יאפשר להפנות לנכסים ובניין הרבה יותר תשומות ניהוליות ומשאבים.

על נכסים ובניין ממליצים כלכלני פסגות-אופק, שרואים בה אחת החברות עם סלי הנכסים האיכותיים ביותר בשוק המקומי: "ייחודה בנוף החברות הבורסאיות הוא הפיזור בין נדל"ן מניב - שמהווה את הבסיס האיתן להמשך התפתחות החברה בכל המגזרים, ייזום למגורים וכן פעילות בחו"ל", כותבים הכלכלנים.

לגבי תוכן הפעילות, מציינים בפסגות-אופק, כי הנדל"ן המניב בישראל אחראי למחצית ממחזור ההכנסות של הקבוצה, כשמרבית הפעילות מתרכזת בחברה-הבת גב-ים וחלק קטן יותר נמצא בישפרו. פעילות הבנייה למגורים מתרכזת בעיקר בנווה גד שצפויה לקבל דחיפה חזקה יותר לאחר מכירת אזורים. ואילו פעילות המניבים בחו"ל מתבצעת כיום כחלק משת"פ במערב אירופה עם קרדן ובמסגרת יזמויות בארה"ב.

"מהערכת השווי שביצענו מתקבל מחיר מניה של כ-700 שקל למניית נכסים ובניין, שמשקף פרמיה של כ-25% על מחיר השוק. חלק מהנכסים שנסקרו אמנם לא יניבו פירות כבר ב-2006, אך החברה נמצאת בתהליך ברור של צמיחה בהכנסות משכר הדירה, תוך צפי לצמיחה נוספת מייזום מגורים בחו"ל, שתתפרס על פני השנים 2007-2009. בנוסף לכך, החברה נסחרת בדיסקאונט משמעותי על שווייה הכלכלי, ולהערכתנו רמת הסיכון הטמונה בהשקעה נמוכה יחסית, לאור איכות הנכסים והגיוון בפעילות", כותבים האנליסטים.

עניין נוסף אליו מתייחסים הכלכלנים הוא האיתנות הפיננסית הגבוהה של החברה, אשר מקנה לה דירוג אשראי AA, שנחשב לגבוה יחסית בתחום הנדל"ן. "איכות התזרים שמייצרת החברה גבוהה, והוא אף עולה על הרווח החשבונאי המדווח. ובנוסף ניסיון העבר מלמד, שלמרות שלחברה אין מדיניות דיבידנד קבועה, היא נוטה לחלק סכומים נאים. הנתונים מראים שבשנת 2005 ייצרה החברה תשואת דיבידנד של כ-6.4%, דבר שהוביל להכללתה במדד התל-דיב 20, שכולל את 20 החברות הציבוריות שמייצרות את תשואת הדיבידנד הגבוהה ביותר", הם מוסיפים.

"אנו מתרשמים, כי החברה תמשיך לפעול להרחבת הפעילות בחו"ל וליזמות המגורים בארץ, אך בשלב הזה קשה לכמת את היקפי ההשקעה המתוכננים, ולפיכך איננו נותנים שוויים ליזמויות עתידיות, מה שעשוי לגרום לעדכון מחיר היעד כלפי מעלה במידה ויהיו יזמויות כאלה", מסכמים הכלכלנים את ההתרשמות מהחברה.

דלק נדל"ן - "יודעת לממש בזמן"

המומלצת השנייה היא דלק נדל"ן, בשליטת יצחק תשובה והמנוהלת על ידי איליק רוז'נסקי, שאמנם רק לא מזמן חגגה יום הולדת שנה בבורסה, אך כבר הספיקה להפוך לאחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בה. למרות הצפת הערך המרשימה שנרשמה בדלק נדל"ן לאורך השנה האחרונה, בבית ההשקעות IBI ממשיכים לשמור על אופטימיות לגביה, והם תמחרו לאחרונה את מניית החברה לפי מחיר של 35 שקל, המשקף פרמיה של כ-12% על מחירה בשוק.

בחברת IBI בונים תחילה על ההנפקה המתוכננת של חברת הבת של דלק נדל"ן בלונדון, כמהלך שייצר הצפת ערך משמעותית עבורה. עפ"י הערכות, אותה הנפקה מתוכננת לפי שווי של כמיליארד דולר לחברה-הבת. זאת, בעוד שווייה של דלק נדל"ן כולה מסתכם כיום בכ-700 מיליון דולר בבורסה של ת"א. זירה אפשרות נוספת של הצפת ערך קיימת בשוק המקומי, בו עשויה דלק נדל"ן להנפיק את תיק הנכסים שלה כקרן ריט.

"דלק נדל"ן מתאפיינת בניהול דינמי ובקצב גבוה של זרימת עסקאות. מדינות החברה הנה לממש נכסים שבהם להערכתה מוצה פוטנציאל עליית המחירים, וניתוב המזומנים המתפנים מעסקאות אלו לכניסה לעסקאות בהן ניתן להשיג תשואות עודפות", מתמצתים ב-IBI את האסטרטגיה של החברה.

מה בכל זאת מעניין בדלק? ב-IBI מונים שורה של גורמים, שהופכים את החברה לאטרקטיבית: העובדה שהיא מתמקדת בהשקעה בנכסים איכותיים, במיקומים מרכזיים במדינות מערביות מתפתחות; החיפוש אחר עסקאות "לא שגרתיות" על מנת להגדיל את התשואות, היכולת לדעת לממש נכסים בזמן, וכן מדיניות הניהול האקטיבי.

נדבך נוסף אליו מתייחסים הכלכלנים הוא שוק המגורים בישראל, בו פועלת דלק באמצעות דנקנר השקעות. "החברה מתכוונת לבנות 600-900 יחידות דיור לשנה במהלך השנים הקרובות, ומרבית הפרויקטים בישראל ממוקמים באזורי הביקוש הקלאסיים", כותבים בהקשר זה ב-IBI. עוד הם מדגישים, כי לחברה מלאי קרקעות של עוד 10,000 יחידות דיור, שעשוי אף לגדול בכפוף לזכויות הבנייה הסופיות שייקבעו.

הסיבות האחרונות הן אלו שתומכות את ההמלצה, שגורסת שיש להמשיך ולקנות את מניית דלק נדל"ן גם ברמת המחירים הנוכחית, כשברקע פוטנציאל רב להצפת הערך מההנפקה הקרובה, ומימושים שעוד יגיעו. "המכירה המוצלחת של נכסי דויטשה טלקום בגרמניה, שבוצעה לאחרונה, מוכיחה כי השיערוכים המבוצעים כחלק מהתקן החשבונאי הבינלאומי מבטיחים מחירי שוק אמיתיים, ואינם פרי גחמתם של שמאים או מנהלי כספים", מנמקים ב-IBI את הביטחון שלהם בשווי הנוכחי של החברה.

אפריקה - "תמשיך לייצר ערך"

השלישית היא חברת הנדל"ן הגדולה בבורסה - קבוצת אפריקה ישראל - שאמנם עוסקת במגוון רחב של תחומים, אך תחום הנדל"ן מהווה את החלק הארי של פעילותה. המניה של אפריקה פתחה את 2006 בסערה. בהמשך ידעה מימוש לא מבוטל, שהונע מהטלטלה שפקדה את השווקים בחודשים מאי-יוני, ובשבועות האחרונים היא חוזרת להתאושש, על אף הלחימה בצפון.

מי שמצביעים על מניית אפריקה ישראל כאטרקטיבית להשקעה, הם כלכלני דויטשה בנק, שהחלו לאחרונה לסקר אותה, תוך מחיר יעד של 290 שקל, המשקף פרמיה של כ-25% על שוויה הנוכחי בשוק. מה מוצאים כלכלני דויטשה באפריקה? בעיקר פורטפוליו נכסים מרשים, יכולת מוכחת של יצירת ערך, ובעל שליטה, לב לבייב, שהשכיל להוביל את החברה להישגים מרשימים בשנים האחרונות וצפוי להמשיך כך גם בשנים הקרובות - אם לשפוט לפי חוות הדעת של הכלכלנים.

בדויטשה רואים באפריקה בעיקר יזמית נדל"ן, ובונים על הערך הרב הגלום בפרויקטים שהיא מתכננת. בין היתר, הכלכלנים מציינים, כי החברה שמה פוקוס על פיתוח פרויקטים עירוניים גדולים, והיא מעורבת כיום בפרויקטים שאפתניים ביותר בערים מרכזיות בעולם. בין אלה ניתן למנות את מוסקבה, שם היא מקימה את אחד הקניונים הגדולים באירופה; וכן את ניו יורק, שם היא נחשבת לאחת היזמיות המובילות בתחום המגורים, עם יותר מ-1,200 דירות בשלבים שונים, שמרביתן עדיין לא נמכרו.

נדבך נוסף בהמלצה הוא היכולת המוכחת של קברניטי אפריקה לייצר ערך, והציפייה שהקבוצה תמשיך לעשות כך גם בעתיד. בהקשר זה מציינים הכלכלנים, כי החברה הכפילה את רווחיה פי ארבעה בין השנים 2001-2005, מה שסייע לזינוק של 80% בהונה העצמי לאורך התקופה. הצפת הערך סייעה, לדבריהם, גם לעליית ערך המניה בכ-400% לאורך התקופה, וכן בכ-40% נוספים מתחילת 2006.

"תנאי המפתח להצלחתה של החברה הם הגישה למקורות מימון ולעסקאות, יכולת קבלת ההחלטות המהירה ונטילת הסיכון המחושבת.

"בעל השליטה בחברה, לב לבייב, מקדיש לחברה מזמנו, ממשאביו, מניסיונו וקשריו הבינלאומיים, ותורם רבות ליצירת הערך, כשגם שדרת הניהול מתאפיינת במבנה שטוח ובניסיון רב, שתורמים להצלחת החברה.

"אנחנו מעריכים שהיזמויות הנוכחיות של אפריקה יתרמו לה הכנסות של כמיליארד דולר בשנים 2007 ו-2008 וכ-2 מיליארד דולר בשנת 2009. עקב כך, אנו צופים גידול מתמשך ברווחים ובערך הנכסי הנקי של הקבוצה", מסבירים בדויטשה.