חסר אחריות

חברה לניהול מבנים פועלת בדרך כלל מתוקף הסכם ניהול עליו חתומים בעלי הדירות בבית המשותף. הסכם הניהול כולל, במרבית המקרים, הוראות הנוגעות לביטוח המבנה ולאחריות בשל הניהול והשימוש במבנה הבית המשותף. הוראות הביטוח אינן זהות, ובהחלט ניתן למצוא פערים בין היקף הוראות הביטוח לפי ההסכמים השונים. במרבית המקרים נדרש בעל הדירה לרכוש ביטוח לתכולת דירתו ולאחריותו החוקית כלפי צד שלישי, הכלולה כהרחבה לפרק ביטוח תכולת הדירה.

כאשר בעל דירה משכיר את דירתו לדייר, בדרך כלל נדרש הדייר לשלם גם עבור שירותי חברת הניהול הכוללים את מרכיב הביטוח. במקרה כזה עשוי להיווצר מצב שבו השוכר, למרות ששילם את חלקו עבור הביטוח, ימצא את עצמו במצב נחות לעומת דייר אחר שהוא בעל נכס באותו מבנה.

תעביר את זה הלאה

במה דברים אמורים? מרבית האזרחים אינם מודעים לקיומו של סעיף התיחלוף (השיבוב) בחוק חוזה הביטוח ובפוליסות לביטוח רכוש, המאפשר לחברות הביטוח לתבוע את סכום הנזק ששולם לפי הפוליסה מגורם שימצא אחראי לנזק.

השאלה המוצגת בדרך כלל על ידי שוכר עתידי לבעל הנכס תהיה: האם המבנה מבוטח? והתשובה שתינתן בדרך כלל תהיה: כן, על ידי חברת הניהול. תשובה זאת, עד כמה שהדבר נשמע מוזר, אינה אמורה לספק את השוכר משום שהסכם ההתקשרות של חברת הניהול נעשה מול בעלי הדירות. אם לא תימצא התייחסות ראויה לשוכר בהסכם הניהול ובפוליסת הביטוח שהוצאה מטעם חברת הניהול למבנה, עשוי השוכר למצוא את עצמו חשוף לתביעת תיחלוף מצד מבטחי המבנה.

כך, לדוגמה, נניח שאש שפרצה מהדירה השכורה גרמה נזק לדירה עצמה, לדירות שכנים ואף לחלקים משותפים בבניין. חברת הביטוח שביטחה את המבנה שילמה את הנזק. השלב הבא שבו נוקטת כל חברת ביטוח לאחר תשלום נזק לרכוש הוא חיפוש ובדיקה של אפשרות השבת הסכום ששולם או חלקו באמצעות תביעת תיחלוף נגד מי שאחראי לנזק. שוכר מבנה אינו אמור להופיע כמוטב לגבי ביטוח המבנה, שכן אינו בעל הרכוש, אולם מעניינו לוודא שהביטוח שעבורו הוא משלם את חלקו בפרמיה כולל סעיף ויתור על זכות התיחלוף של המבטח לטובתו. ויתור זה מצד חברת הביטוח בדרך כלל אינו כרוך בתשלום פרמיה נוספת מצד המבוטח, וכל הנדרש הוא תשומת לב ראויה במועד עריכת הביטוח ובכל מועד שהוא לפני קרות מקרה הביטוח.

אם שוכר רוצה להגן על עצמו מפני תביעה כזאת, כאשר מכל סיבה שהיא אין באפשרותו לקבל ויתור על זכות התיחלוף, הוא יידרש לרכוש ביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי בגבולות אחריות העשויים להגיע למיליוני דולרים כשמדובר בדירות יוקרה שמתגוררים בהם בעלי נכסים - הואיל ועליו לקחת בחשבון את היקף הנזק הכספי העשוי להיגרם על ידו לשכנים.

ערבים זה לזה

בנוסף לביטוח הרכוש, נערך על ידי חברת הניהול גם ביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי האמור לכלול את אחריותם של בעל הדירות בתוך השטחים הציבוריים אחד כלפי השני, וכן כלפי ועד הבית המשותף (אם קיים) וכלפי חברת הניהול, ומנגד את האחריות של ועד הבית וחברת הניהול כלפי כל אחד מבעלי הדירות. ביטוח מסוג זה נקבע לפי סעיף מיוחד בפוליסה שנקרא "אחריות צולבת" או "אחריות משולבת", הקובע כי כל אחד מהמבוטחים ייחשב כאילו הוצאה לו פוליסה נפרדת ושחברת הביטוח מוותרת על זכות התיחלוף לטובת כל אחד מהדיירים.

טובתו של השוכר מחייבת בדיקה מדוקדקת של הגדרת המבוטח בביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי. אם נקבעו בעלי הדירות בלבד, אפשר, ייתכן שאינו כלול בביטוח הואיל ואינו נמנה עם בעלי הדירות; אם נקבעו לעומת זאת כמבוטחים המחזיקים בדירות או הדיירים הרי שאף השוכר כלול בביטוח.

דבר נוסף שמן הראוי לתת עליו את הדעת בכובד ראש הוא סעיף האחריות בהסכם השכירות. פטור רחב מדי לטובת המשכיר לגבי כל נזק תוך כדי שימוש בנכס עשוי להטיל על השוכר אף את עלות התיקון של נזקי צנרת והוצאות לשיקום בשל נזקי מים במבנה. האמינו לי, מניסיון אישי, כי הצפות עשויות להתרחש גם במבנה חדש - אפילו מבנה המוגדר דירת יוקרה. מאז נכנסתי לדירתי באחד המגדלים המפארים את רצועת החוף בתל אביב, אירעו בדירה ארבע הצפות שמקורן בדירות אחרות בבניין. תארו לעצמכם שוכר שלא נזהר בחתימה על סעיף האחריות, נאלץ לשאת בהוצאות השיקום מכיסוי הפרטי בנוסף לעגמת הנפש הרבה - ואולי גם נדרש לפצות בשל הנזק את בעל הנכס ודיירים אחרים במבנה. לכן, כאמור, חשוב לקרוא היטב את סעיפי האחריות והביטוח לפני חתימה על הסכם שכירות של דירת מגורים בבניין המנוהל על ידי חברת ניהול. "

הכותבת היא יועצת לניהול סיכונים וביטוח, מחברת מדריך הביטוח לצרכן ובעלת אתר אינטרנט בנושא ביטוח WWW.ALBIT.CO.IL