שווי של דירה ללא היתר ורישום: אין נוסחת אינסטנט

במאמר ב"גלובס נדל"ן" מיום 13-14 באוגוסט, טוען השמאי דן לאופר, כי קיימת "מוסכמה שמאית ונטייה בפסיקה לקבוע ירידת ערך בגבולות 15% לדירות ללא היתר בנייה ו/או בעיה פרמננטית ברישום בית משותף". למען הסדר המקצועי, ועם כל הכבוד לשמאי המכובד, מצאתי לנכון להדגיש, כי אין, בשלב זה, כל מוסכמה שמאית מגובשת בעניין, והסוגיה לא נדונה בשום פורום שמאי מוסמך. מוצע אפוא לציבור המקצועי (עורכי דין, שמאי מקרקעין) ולציבור הרחב, שלא להיתפס לנוסחאות אינסטנט. כותב המאמר הנכבד בונה מסקנה סטטיסטית מתוצאות מקבץ אקראי ולא שלם של אירועים וממקרים שונים במהותם.

יש להבחין בהקשר של הנושא הנדון בלפחות שלוש תופעות נפרדות:

" דירות או בנייה אחרת שאינן בהיתר בנייה כדין.

" דירות או בנייה אחרת שיש להן היתר, אך יש בעיה ברישומן בפנקס הבתים המשותפים.

" דירות או בנייה אחרת שאין לגביהן היתר בנייה, וגם אינן רשומות או אינן ניתנות לרישום בפנקס הבתים המשותפים.

כל אחת מהתופעות האמורות עומדת בפני עצמה, וכך גם המשמעות השמאית הנובעת ממנה.

התופעה הראשונה מתחלקת כשלעצמה לשני חלקים: א. דירות או בנייה אחרת שאמנם אין לגביהן היתר בנייה, אך ניתן "להכשירן" על בסיס התב"ע התקפה החלה על הנכס; ב. דירות או בנייה אחרת, שאין לגביהם היתר בנייה וגם לא ניתן "להכשירן" למטרתם, הן בגין אי קיום הוראות מתאימות בתוכניות בניין העיר החלות, ו/או מסיבות אי התאמה פיזית מהוראות אחרות בחוק התכנון והבנייה, כגון גובה דירה/מבנה הנמוך מהנדרש בתקנות החוק, והוראות אחרות שאינן ניתנות לתיקון.

התופעה השנייה היא בגדר התחום המשפטי עם השלכות שמאיות. פה יש חשיבות לחקור ולהבין את הסיבות לאי יכולת הרישום, ולקבוע את שיעור ההפחתה מהשווי, בהתאם למהות הסיבה והשפעתה האמיתית על שווי השוק של הנכס. מובן אפוא, שגם בהקשר של תופעה זו לא יכולה להיות "תרופת פלא" כללית ואחידה. כל מקרה הוא לגופו, ויש משקל רב לשיקול השמאי, וכמובן בסופו של דבר בהחלטת ביהמ"ש, והאופן בו הוא רואה את חומרת התופעה והשפעתה על ערך השוק של הנכס.

התופעה השלישית היא כמובן החמורה מכולן, ויכולה להיות מורכבת מחלופות שונות של המצבים המתוארים לעיל. על רקע זה יובן, כי לא ניתן לכרוך את כל התופעות בסל אחד, של אחוז אחיד של ירידת ערך.

בטבלה מובאים עיקרי התופעות האמורות. היא מציעה דירוג לשיעור ירידת הערך לפי דרגה משוערת של חומרת האירוע.

כמובן שקיימות אפשרויות והתפצלויות רבות נוספות מעבר למתאר השלדי שניתן לעיל, ויש לבחון כל מקרה לגופו. זאת ועוד. יכול גם להיות הבדל מהותי בהשפעת התופעות האמורות לגבי דירות מגורים או בתים צמודי קרקע לבין סוגי נכסים אחרים העשויים להיות נכללים במסגרת התופעות האמורות, כמו חנויות, מרתפים, מחסנים, אולמי מלאכה משרדים, קומות ביניים, חדרי כביסה על גגות ועוד. לגבי כל אחד מאלה תהיה קרוב לוודאי השפעה שונה של התופעות האמורות על שווי השוק שלהן.

הבעיה האמיתית הנעוצה בכל האירועים המתוארים היא העובדה, שהם נובעים מחוסר הקשר בין פעולת הרישום בפנקס הבתים המשותפים לבין היתר הבנייה. אין בחוק המקרקעין הוראה המחייבת את המפקח על בתים משותפים להתייחס להיתר הבנייה התקף ולשימושים שנקבעו בו.

הכותב הוא שמאי, מחבר הספר "שמאות מקרקעין בישראל".