עדיפות לבנק שמימן רכישת הנכס

ס וגיית עדיפות השיעבודים הרובצים על נכס המקרקעין על פני מקבל המשכנתא מעסיקה לא מעט את בתי המשפט. הסוגיה מתעוררת בעיקר בשל רצון מקבל המשכנתא לגרום לכך, שבעת מימוש הנכס המשועבד, הנכס יימכר כתפוס. כלומר, שהלווה עצמו, המתגורר בנכס, יהפוך להיות דייר מוגן של מי שיקנה, ובכך לא ישנה בהרבה את מצבו.

מבחינת הבנק, לעניין זה חשיבות גדולה, באשר עובדה זו תקבע בעיקר את השווי שבו הנכס יימכר בשוק החופשי. כידוע, נכס התפוס על-ידי דייר מוגן יימכר (אם בכלל) בכמחצית משוויו האמיתי, וזה לא מה שנותן ההלוואה (ברוב המקרים הבנק) היה מעוניין שיקרה.

התנאים בהם הלווה יכול לזכות בהגנה של דיירות מוגנת או דיור חלוף, נידונו בפסיקה פעמים רבות. המקור החוקי המבסס זכות זו של הלווה, לקבל דיור חלוף, הינו סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, המחייב לדאוג, כי מי שאמור לאבד את מקום מגוריו יוכל לקבל דיור חלוף, כדי שלא ייזרק לרחוב.

מנגד, סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל קובע מעין חריג לעניין זה. הוויתור של מקבל ההגנה על הזכות לקבל דיור חלוף חייב להוות ויתור מפורש כדבעי בשטר משכנתא. כן נקבע בין היתר בפסק הדין ע.א. 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נגד רייז פד"י נח (3) 934.

בפסק דין זה נקבע בין היתר על-ידי השופט אליעזר ריבלין, כי הגנת הדיור החלוף אינה הגנה קוגנטית והצדדים יכולים להתנות עליה, ובלבד שהוויתור יפורש בהסכם המשכנתא. עוד נקבע, כי הויתור צריך להיות דווקני ומפורש, ואין די בסתם אזכור אלא יש לנקוט במלל ברור. כמו כן, בפסק דין מיסטר מאני נקבע: "מקובלת עלי עמדתו של השופט טירקל, כי פרשנותו של חריג הויתור המפורש צריך שתהא דווקנית וכי אין לעשות שימוש בחריג זה, אלא ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות... ומכל מקום, החשוב הוא לטעמי לא האזכור המפורש של מספר הסעיף, כי אם הויתור המפורש, הבהיר והנהיר על ההגנה".

תחולתה של הלכת מיסטר מאני נבחנה לאחרונה בפסק דין של השופטת יהודית שבח, מבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בעניין מטטוף תמרה ואמנון נגד בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח'.

בעניין דנן, המבקשים הינם בני זוג. המבקש רכש דירת מגורים ששני בני הזוג מתגוררים בה, והדירה רשומה רק על שמו של המבקש. המבקש קיבל הלוואה מאת המשיב 1, כדי לממן את רכישת הדירה. לימים הסתבכו עסקיו של המבקש והוא לא הצליח להחזיר את ההלוואה, והבנק החליט לממש את הנכס.

המבקשת טענה, כי מכוח הלכת השיתוף היא גוברת על הבנק לגבי מחצית מהנכס, אך זנחה את טענתה זו.

המבקשים טענו, כי הוויתור שהמבקש הסתמך עליו לגבי הגנות שהחוק נותן להם, אינו ויתור כדבעי. כוונתו היתה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הקובע הגנה למי שמאבד את זכויותיו עקב מימוש הנכס שהוא מתגורר בו. בהסכם ההלוואה שחתם המבקש צוין בין היתר: "הלווה מצהיר בזה במפורש שהוראות סעיף 33 של חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) לא תחולנה במקרה שתפקע זכותו של הלווה לגבי הנכסים, וכי הלווה לא ייהנה מהגנת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 ולא יהפוך לדיירו של קונה הנכסים".

הוויתור של המבקש גובה ביפויי כוח בלתי חוזר שחתם לטובת הבנק. השופטת יהודית שבח, לאחר ניתוח הסוגיה, החליטה לדחות את העתירה של המבקשים בקובעה, שאכן הויתור של המבקש הינו ויתור על-פי הדין ועל-פי הפסיקה, ותופס לכל דבר ועניין.

השופטת שבח לא מקבלת את עמדת המבקשים, הטוענים כי יש להגיע לתוצאה זהה אליה הגיע בית המשפט במקרה של מיסטר מאני. לפי קביעתה המדובר בשני מקרים שונים. בעניין מיסטר מאני, המלווה היתה חברה שעסקה בהלוואות חוץ בנקאיות ובית משפט מטיל על גוף כזה "חובה יתרה", להבדיל ממקרה בו מדובר במלווה שהינו מוסד בנקאי.

עוד מוסיפה השופטת שבח וקובעת: "לטעמי, יש מקום לאבחון נוסף שמקורו בהבדל בין נכס שנרכש באמצעות ההלוואה שניתנה על-ידי הממשכן, בלעדיה לא יכול היה הרוכש לממן את רכישת ביתו, לבין מקרה בו הלווה הינו בעלם של הנכס ממקורותיו העצמאיים מקדמא דנא, והוא ממשכן אותו לצורך עיסקה פיננסית אחרת שאיננה קשורה כלל לרכישת הנכס. באיזון האינטרסים הראוי בין הזכות לקניין ולמדור לבין זכותו של הנושה לגבות את חובו, יש ליתן עדיפות לגורם שמימן את רכישת נכס המקרקעין".

אין ספק כי פסק דין זה מוסיף נדבך בהלכות הידועות בתחום זה, באשר הוא למעשה מתווה דרך שבה לבנק המממן יש עדיפות על פני בנק שנתן הלוואה ושיעבד נכס כלשהו. כלומר, לבנק המממן נוצר מן "עירבון" בנכס, הגובר על כל זכות אחרת.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.