המחוזי: רוכש דירה אינו יכול להניח שרכש גם זכויות להרחבת בנייה

האם אדם הרוכש מקרקעין רוכש אוטומטית גם את זכויות הבנייה עליהם? בית המשפט העליון פסק בעבר, ש"הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש ב'אחוזי הבנייה' שעליהם, שאלה הרי נובעים מהבעלות בקרקע עצמה". ואולם, בית המשפט המחוזי בת"א פסק בימים אלה, כי מי שרוכש קרקע אינו יכול לצאת מנקודת הנחה שרכש גם את אחוזי הבנייה, ועליו להיות "סקרן" לגביהם.

עו"ד ירון גבר רכש בניין ביפו כנאמן עבור קבוצה של נהנים, שביקשו לשפצו ולהרחיבו. זכויות הבנייה בבניין אינן חלק מהרכוש המשותף, אך הן שייכות לכל הבעלים בניין, לפי חלקם היחסי. ואולם, כשביקש גבר היתר בנייה, השיבה לו רשות הפיתוח שעליו לשלם בגין זכויות בנייה השייכות לבניין ושהושארו בידיה מלכתחילה, באשר היא הבעלים של כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בחלקה. בלית ברירה וכדי לא לעכב את הפיתוח, רכש ממנה גבר את הזכויות, אך הגיש תביעת השבה ופיצוי בסך 3 מיליון שקל נגד הרשות, שיוצגה ע"י עו"ד גור אוזן ממשרד אייבי נאמן.

גבר, שיוצג ע"י עו"ד עמיעד גולדברג, הסביר: "אחרי שאמרו שאין לי ברירה, אז הסכמתי. הייתי בסיטואציה שהפרויקט היה תקוע בלי היתר, שהיה נגדו צו הריסה מטעם עיריית ת"א, שהכסף של הלקוחות שלי 1.7 מיליון דולר שכב, והדבר הכי חשוב היה להתקדם בבנייה".

השופטת ד"ר דרורה פלפל דחתה את התביעה וקבעה כי עקרונית אחוזי בנייה היא זכות השייכת לכל הבעלים, אבל "מאחר שאין אדם יכול להקנות יותר מאשר יש לו, יש לבדוק את העסקה הראשונה", בה מכר מינהל מקרקעי ישראל את הבניין לרוכשים המקוריים, וכן את העסקאות הבאות, כדי "לראות מה כוללת העברת כל הזכויות לגבר".

בהסכם המקורי המודפס, הסבירה השופטת, נמחק חלק השורה המתייחס למכירה של זכויות הבנייה, ומעליו נכתבו בכתב יד המילים: "חצר פלוס גג", כתיאור מה שנמכר. בנוסף לכך, ציינה, "בטופס סיכום עסקת המכר, מופיעה בטופס הסטנדרטי הדפסה המאפשרת התייחסות למחיר של זכויות בנייה. רובריקה זו נשארה מיותמת".

לפי המסמכים הקיימים, קבעה פלפל, "הדיירים הראשונים לא רכשו זכויות בנייה. ארחיק לכת ואומר, כי התובע, בהיותו עו"ד, יכול היה לצפות לפרשנות מעין זו, ולכן נזהר מעריכת יותר מדי בירורים בהקשר לזכויות. אדם הרוכש בניין בסדר גודל של כמיליון דולר בעבורו ובעבור מוטבים, אמור להיות 'סקרן לדעת', שזו ההגדרה המינורית ביותר לתיאור המצב, אם יש לו עוד איזה הטבות, ואולי שמא גם הגבלות על הרכוש שהוא קונה". "אבל כאן", הוסיפה, "הסקרנות לא היתה מתכונות הרוכש, והוא השאיר את המצב כמות שהוא מבלי לערוך בירורים נוספים".

לדברי פלפל, "משום מה, מתעורר הרושם שהתובע ועדיו לא רצו לשאול 'שאלות מיותרות' ולא להעיר דובים מרבצם. התרשמתי, ששלושת עורכי הדין שבדקו את הנושא בזמן אמת, סברו כנראה ש'עלו' על מציאה נדל"נית, לפי הבנתם הם את המסמכים. הבדיקה שהם ערכו בנושא היתה ממוקדת, במובן זה שמה שעניין אותם זה הוא האם אחוזי הבנייה שייכים לדירה אם לאו, וזאת לאור כוונתם לבנות. הבדיקה נעשתה ע"י הצגת מינימום שאלות אפשרי, וע"י כך שנושא זכויות הבניה לא אוזכר במפורש". גבר חויב בהוצאות בסך 40 אלף שקל. (ת.א. 1377/00).