מנכ"לית החברה שרכשה 40 דירות בבניין שנפגע מטיל: "הזדמנות שלא תחזור"

"העת הזו היא הזדמנות מאוד גדולה לכל מי שעוסק בתחום הזה של שכירות ארוכת טווח, כי היזמים והקבלנים מתמודדים עם 'עוצר מכירות' שכולם רואים אותו; ואנחנו, כקרנות ריט, יכולים לקנות מקבצים גדולים של דירות, מינימום 20 בפרויקט, בהנחה משמעותית.

● יזם הנדל"ן שמספר בגילוי לב: "לקוחות באים ובאים, ולא סוגרים"
● כסף בקיר | המגורים אצל ההורים, השיפוץ שהסתבך וההשקעה ב-13 דירות

"זה נותן לנו, ולכל מי שפועל בסקטור הזה, אפשרות לצמוח, להשיג הנחות עמוקות ולזכות בהמשך הדרך בתשואות טובות וגם ברווחי שיערוך על הפרויקטים. ככל שהשוק ימשיך בהורדת הריבית ובראייה חיובית על העתיד, גיוסי הכספים עבור חברות כמו שלנו יהיו גדולים יותר, ונוכל לקנות יותר ויותר דירות. זו סינרגיה מצוינת, בין האמון שלנו בסקטור הזה, כראשי החברה, לבין האמון של השוק בו. ככל שהשוק יאמין במוצר הזה, ויהיה פה באמת חינוך שוק אחר, יהיה לנו הרבה יותר קל לגדול והרבה יותר קל להחזיק מלאי גדול של דירות".

כך אומרת חיה קינד, מנכ"לית חברת אבו פמילי מגורים, קרן הריט של בעל השליטה צחי אבו, שהפכה ציבורית בנובמבר האחרון כחלק ממהלך מיזוג עם השלד הבורסאי "הודיית הארץ". כקרן ריט החברה מתמקדת בסקטור הדיור להשכרה בלבד - תחום שבשנים האחרונות ספג מהלומות רבות והרחיק ממנו יזמים ומשקיעים רבים, בעיקר על רקע עליית הריבית המתמשכת מאמצע שנת 2022. לדברי קינד, המציאות הזו מתחילה להשתנות, בעיקר בעקבות שינוי המגמה מצד בנק ישראל ושתי הורדות הריבית שעליהן החליט לאחרונה (הראיון עמה נערך לפני פרסום המדד האחרון שהראה על התאוששות במספר העסקאות במחוז תל אביב).

"נכנסנו לתחום עוד לפני העלאות הריבית"

"אין ספק שהסקטור הזה פעל כמה שנים תחת עננה", אומרת קינד. "אנחנו נכנסנו לתחום הזה ב־2021, עוד לפני העלאות הריבית הרצופות, ואז הריבית החלה לנסוק והבנו שהתנאים השתנו ושאנחנו צריכים לעשות את הדברים אחרת. הרי משקיע פרטי שרוכש דירה להשקעה, יכול לקבל בסביבת ריבית כזו תשואה של 2.5%-3% לכל היותר.

"החלטנו לשנות את התמהיל ולהכניס עוגנים שיאפשרו לקרן להיות רווחית ולהצליח לגדול, גם בתקופה כזו - בין היתר על ידי רכישת מקבצי דיור ציבורי, שנחשבים יציבים יותר וגם יכולים להשיא תשואה יותר גבוהה. הצבנו מטרה ש־35%-40% מהדירות בקרן יהיו במקבצי דיור, כאלו שבאמת משיאים תשואות גבוהות מאוד: כמעט 7% צמוד מדד. זה מתקרב לתשואות בנדל"ן המניב המסחרי. כשעושים את זה נכון, זה יכול לעבוד גם בעתות משבר כמו זו שהיינו בה".

 מגדלי הצעירים באשדוד. ''המומנטום היום בשוק השכירות ארוכת הטווח הוא חיובי הרבה יותר'' / צילום: קדם 3 הדמיות

ועכשיו הדברים מתחילים להשתנות?
"המומנטום היום בשוק השכירות ארוכת הטווח הוא חיובי הרבה יותר. אני חושבת שהתפיסה משתנה - ולא רק בעיני המשקיעים אלא גם בעיני האנשים שבאים לשכור דירות, השכירות ארוכת הטווח היא כבר לא ברירת מחדל כפי שהייתה בעבר, זו כבר אלטרנטיבה ממשית למי שמחפש לשכור דירה. מנקודת המבט שלי, אנחנו מייצרים בעיני המשקיעים משהו אחר לגמרי, ואם נוסיף את הורדות הריבית, כיוון שאליו השוק ממשיך ללכת, זה אותו מומנטום חיובי שקורה כאן".

מהי בעינייך רמת הריבית האופטימלית לפריחה של התחום?
"ככל שהריבית תהיה נמוכה יותר, כך לנו יהיה יותר קל. לכל מי שעוסק בסקטור הדיור להשכרה היה הכי טוב שתהיה פה ריבית אפס, כמו שהייתה לפני כמה שנים, אבל זה לא משהו שיחזור, כנראה.

"ריבית אופטימלית היא כזו שתרד מרמתה היום באחוז עד אחוז וחצי - רמה כזו באמת תיצור עבורנו סביבה מצוינת להגיע להישגים שאנחנו רוצים להגיע אליהם. אני מניחה שגם השוק יגיע לאזור הזה. לשמחתנו, התשואות שלנו כבר היום גבוהות יחסית לשוק, ולכן אנחנו יודעים להסתדר גם במציאות הנוכחית, אבל אופטימלית - ברור שאנחנו מעדיפים כמה שפחות".

"המדינה לא לקחה על עצמה מהלך של שינוי"

קרנות הריט, המוגדרות גם קרנות להשקעה בנדל"ן או במקרקעין, הן קרנות פרטיות או ציבוריות, המתמקדות בנדל"ן מניב בלבד. משנת 2016 מאפשר החוק בישראל לאותן קרנות גם השקעה במגורים - בעיקר לטובת דיור להשכרה ארוכת טווח, זאת מתוך מטרה להגדיל את מלאי הדירות בסקטור זה, שכיום מהווה אחוזים בודדים משוק השכירות כולו.

אחת הקרנות הגדולות והמוכרות בענף היא קרן מגוריט, שנכון לסוף 2025 מחזיקה במלאי של כ־2,300 יחידות דיור - מאוכלסות, בבנייה ובתכנון. לקרן הריט אבו פמילי כ־1,300 יחידות דיור. לקרן אזורים ליווינג יש כ־1,900 דירות (מהן 900 מאוכלסות), נכון לסוף הרבעון השלישי של 2025.

קינד מציינת כי תחום השכירות ארוכת הטווח יכול להיות גדול משמעותית, אם יזכה לדחיפה הנכונה. לדבריה, "המדינה לא עושה מספיק. אני נמצאת בשולחנות עגולים רבים שמקיימת המדינה ועוסקים בתחום הזה. דובר הרבה בשנים האחרונות על שיפור המודל ועל מתן הגנות שלא קיימות היום, כדוגמת פטור ממע"מ על נכסים לשכירות ארוכת טווח, לא רק לאחר 15 שנה כפי שקורה היום - ובסוף אני עדיין לא רואה שנעשו פעולות גדולות מספיק כדי שהשוק הזה יצמח יותר מהר.

"אמנם במכרזי המדינה אפשר לראות כבר שהמחירים יורדים כמעט למחירי אפס בשכירות ארוכת טווח, ולכן יותר יזמים ניגשים אליהם, אז אולי יש שיפור מסוים - אבל לא מהלך של שינוי שהמדינה לקחה על עצמה. צריך להתעסק בתחום הזה יותר, לא רק בשבילנו גם בשביל הדור הצעיר".

 מגדלי דה וינצ'י לאחר פגיעת הטיל מאיראן. ''מאמינים שבתוך כ־18 חודשים נהיה כבר אחרי האירוע'' / צילום: AP, Leo Correa

את מזהה שינוי בהתנהגות הצרכנית של הדור הזה?
"בהחלט כן. זה דור שמעדיף שכירות על פני בעלות על דירה. זה קרה עוד לפני 7 באוקטובר 2023, ומודגש יותר אחרי: בני הדור הצעיר לא רוצים להיות כבולים - לא לעיר מסוימת, לא לבית מסוים, לא לארבעה קירות מסוימים. הם מעדיפים לחוות יותר, ליהנות יותר, שיהיה להם תיק השקעות נזיל. לחוות דברים שהם לא היו יכולים לחוות עם משכנתה. אם פעם כל אימא יהודייה הייתה רוצה ילד רופא שיש לו דירה - היום היא תעדיף ילד בהייטק, וכנראה עם תיק השקעות מצוין. אנחנו רואים את השינוי, והוא קורה בעיקר בשנים האחרונות. שוק השכירות, עם החוזים ארוכי הטווח, עם הוודאות לגבי מחיר השכירות ועם האפשרות לצאת מהחוזה אחת לשנה - הוא מאפשר להם בעצם לא להיות עם בית, אבל להרגיש בבית".

והביקוש גדל?
"שיעורי התפוסה בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח ארוך מגיעים כמעט ל־100%, לא רק אצלנו, כמעט בכל החברות. יש אצלנו פרויקטים עם רשימות המתנה, וכך גם אצל המתחרים. אם אנחנו נרכוש עוד דירות, יהיה מי שיבוא לגור בהן. הכיוון הוא להגדלת ההיצע, וגם אחרי שנעשה את זה - כולן יהיו בתפוסה מלאה. המודל הזה של שכירות ארוכת טווח צריך לקבל הרבה יותר במה, שידובר במקומות הנכונים, שיוצב בקדמת הבמה ושנתעסק בזה כמה שיותר".

"מבחינה אסטרטגית זה מקום מצוין"

כחלק ממסלול ההתפתחות של אבו פמילי מגורים ביצעה החברה מהלך מפתיע למדי - רכישת 40 דירות המיועדות לשכירות ארוכת טווח במגדלי דה וינצ'י בתל אביב, תמורת כ־61.5 מיליון שקל.

כמחצית מהדירות נמצאות במגדל הצפוני, וניזוקו משמעותית מפגיעת הטיל האיראני בעת מבצע "עם כלביא" ביוני האחרון. 20 הדירות הנותרות, במגדל הדרומי, נפגעו גם הן, אך היקף הנזק מצומצם הרבה יותר. בספטמבר האחרון דיווחנו כאן כי השיפוצים במגדל הצפוני צפויים להימשך כשנתיים - אך את קינד כל זה לא מדאיג במיוחד.

"רכישת הדירות בדה וינצ'י הייתה אחת ההזדמנויות הטובות והיפות שנקרו בדרכנו. בתשואות שאנחנו יכולים לקבל מהפרויקט הזה, זו בהחלט הזדמנות שלא תחזור לדעתי. מבחינה אסטרטגית זה מקום מצוין, בלב תל אביב. לקנות שם דירה ב־6־7 מיליון שקל, מחירי האזור, זה לא משהו שהיינו עושים, אבל כשיש אפשרות כזו, לרכוש דירות במחיר הזדמנות במכרז, זה מצוין מבחינתנו".

ובכל זאת: הדירות נפגעו, השיפוצים מתארכים - זה לא כאב ראש עבורכם?
"יש מִינהלת שמטפלת בהכול, אנחנו מלווים כל דבר ונמצאים עם האנשים בקשר יום־יומי. גם המדינה בתמונה, והדברים מנוהלים. אחרי שנשלים את הרכישה ונעביר את התשלום לרשות מקרקעי ישראל (בתוך 90 יום ממועד הזכייה, קרי עד סוף מרץ - י.נ), נקבל את החזקה בדירות, ואת השכירות של 20 הדירות בבניין הדרומי נתחיל להערכתי כבר ברבעון השני של השנה. בדירות הללו מדובר בעיקר על תיקוני גבס ואריחים שנפלו, לא מדובר בעבודות מהותיות. בבניין הצפוני הסיפור שונה, אבל אנחנו מאמינים שבתוך כ־18 חודשים נהיה כבר אחרי האירוע, גם שם".

"המקצועיות מנצחת אבל זה לא קל"

קינד היא אחת מכמה נשים בודדות העומדות בראש חברות נדל"ן למגורים.

הענף הזה עדיין נתפס כגברי מאוד, וברוב הפורומים הקשורים בו ישנו רוב גברי מוחץ. איך מרגישה בסביבה כזו אחת המנכ"לית הבודדות נכון להיום?
"סמנכ"ליות יש היום כבר לא מעט בענף הנדל"ן, אבל מנכ"ליות, בטח של חברות ציבוריות, באמת אין הרבה בכלל.

"בעיני, בכל תחום המקצועיות מנצחת, אבל לפעמים זה לא קל. אני מרגישה שאני תמיד צריכה לעבוד קשה הרבה יותר מכל אדם אחר, מאותו גבר שיכול היה להיות בתפקיד הזה - לא בגלל שאני פחות טובה, אלא בגלל שיש איזושהי סטיגמה על הענף. אני לא חושבת שזה בהכרח חריג רק לנדל"ן - אנחנו עדיין במיעוט כמנכ"ליות בהרבה ענפים. אבל לאט־לאט, גם בענף הנדל"ן, זה משתנה.

"אני חושבת שזה יתרון גדול להיות מנכ"לית, כי לאישה יש, לצד הראייה ארוכת הטווח, גם יכולות של ניהול זעיר, ראייה של ההון האנושי, ניואנסים כאלו ואחרים, בינה יתרה, ואני חושבת שזה נותן לי יתרונות על פני בעלי תפקידים אחרים".

בתפקידך היום, את מרגישה במיעוט?
"לא, אני מרגישה שווה בין שווים, שנותנים לי את המקום המלא ואני שמחה על זה. זו הזדמנות להגיד לבעל השליטה, צחי אבו, תודה על האמון. אני לומדת ממנו המון, והוא נותן לי ללמוד ולהתקדם מהר מאוד. בכלל, רוב החברה שלנו היא עם רוב נשי, וזה נדיר".

מה צריך לקרות כדי שנראה יותר מנכ"ליות בענף?
"אני מאמינה מאוד בעבודה קשה, בחריצות, במחויבות לקום מוקדם וללכת לישון מאוחר ולנסות להספיק כמה שיותר. אבל בלי אמון מצד המערכת, כמה קשה שאעבוד - זה לא תמיד יספיק. כשיש הבנה שמי שהביא אותך לתפקיד הזה מאמין בך, נותן לך גם את כל החופש הנדרש, מאמין שאת יודעת לנתב ולקחת את הספינה הזאת קדימה, רק כך זה יעבוד.

"צריך רצון של בעל החברה להכניס אישה לתפקיד המנכ"ל - ולהבין שאולי היא תלד בדרך, שאולי יהיו ימים שבהם היא תרצה לצאת מוקדם - ולצד זה מישהי שתדע להשקיע ושיודעת לגשר על פערים. בעיקר צריך אומץ, כדי שגם נשים יצליחו להגיע למקומות האלה".