עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר בארה"ב: חברת ביטוח תמכור 110 בתי דירות בלב מנהטן

השווי המוערך של העסקה המתוכננת הוא כחמישה מיליארד דולר. עם תג מחיר כזה, מכירת הבניינים, באזור השדרה הראשונה, בין הרחוב ה-14 לרחוב ה-23, מדרום למרכז או"ם, שמשתרעים על פני כ-320 דונם, תהיה עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר בהיסטוריה של ארה"ב. להשוואה: רוקפלר סנטר, בלב מנהטן, הכניס למוכריו, כשהחליף ידיים בפעם האחרונה, לפני כשש שנים, 1.85 מיליארד דולר.

מטלייף, אחת מחברות ביטוח החיים הגדולות ביותר באמריקה הצפונית, הודיעה ביולי כי היא בוחנת אפשרות למכור את הבניינים, שאותם הקימה לפני כ-60 שנה, בסיוע פדרלי, כדי לספק דיור לאלפי חיילים ששבו הביתה אחרי מלחמת העולם השנייה וכדי לאפשר למשפחות ולעובדי ציבור חיוניים לגור במנהטן.

אבל שמועות על הכוונה למכור את הבניינים רווחות בעיר כבר יותר משנה, לאחר שמטלייף השקיעה כ-300 מיליון דולר בייפוי והשבחה של הדשאים, השטחים הציבוריים, מגרשי המשחקים והצנרת.

עניין גובר בנכסים

החברה שכרה חברת ברוקרים, וזו כבר החלה לרשום פניות של גורמים מעוניינים. מידע על העסקה המתוכננת פורסם אתמול (ד') בראשונה ב"ניו יורק טיימס".

העיתון מציין, כי מאחורי הקלעים מעוררת העסקה המוצעת עניין רב בקרב רוכשים פונטציאליים, ובהם משפחות של אילי הנדל"ן הגדולים בניו-יורק, קרנות פנסיה, בנקים בינלאומיים להשקעות, ומשקיעים מדובאי, אם כי מסמכי השיווק יפורסמו למתמודדים על העסקה רק בשבוע הבא.

לפי פרסומים אחרים, נמנים עם המתמודדים Related Cos., גלנווד מנג'מנט, טישמן ספאייר, ארצ'סטון, וורנדו ריאלטי טראסט, בנק UBS וקבוצת בלקסטון.

כלכלנים מציינים, כי חולשת הדולר, שצפויה להימשך, עשויה למשוך משקיעים זרים נוספים, לא רק מדובאי, להתמודדות על הנכסים המוצעים בעסקה.

מכירת הבניינים תחולל שינוי עמוק בשוק הנדל"ן בניו-יורק, כמו גם במפה הסוציו-כלכלית של הכרך. כל הדירות בבניינים מיועדות להשכרה וקהל היעד שלהן היה עד עתה המעמד הבינוני: מורים, אחיות, שוטרים, כבאים, פקידים ועובדי בניין.

תעריפי ההשכרה בכמעט שני שלישים מהדירות בבניינים נמצאים תחת פיקוח עירוני, שמשמעו העלאה מדורגת ומתונה של דמי השכירות.

הסבה לדירות קונדו

שכר הדירה של חלק גדול מהדיירים בבניינים נמוך בכ-50% מהשכר הממוצע בשוק של ניו-יורק.

הרוכש העתידי של הבניינים, שיצטרך להשקיע כ-450 אלף דולר בכל דירה, ירצה קרוב לוודאי להחזיר את השקעתו על ידי הפיכת הרכוש לדירות "קונדומיניום", כלומר בתים משותפים, שבעלי הדירות בהם משלמים דמי ניהול לחברה היוזמת. כל יחידות הדיור ישופצו כמובן כדי שיהיה אפשר לשווקן כדירות פאר.

המשמעות היא, שהיצע דירות המגורים לבני המעמד הבינוני במנהטן יפחת משמעותית ודמי השכירות של דירות קטנות שייוותרו בשוק יעלו במידה ניכרת. העסקה תיתן אפוא דחיפה חזקה למגמה של דחיקת רגלי מעמד הבינוני ממנהטן.

סוציולוגים ומתכנני ערים שרואיינו אתמול בכלי-תקשורת היו תמימי דעים: מנהטן נהפכת בהדרגה לעיר של עשירים מאוד, של חסרי קורת גג, ושל תיירים.

זה שנים מגיעים רבים מבני המעמד הבינוני לעבודה במנהטן בבוקר, ברכבת או באוניית מעבורת, ובערב הם חוזרים לרבעים האחרים של ניו-יורק: ברוקלין, סטטן-איילנד, קווינס וברונקס, או לערים לאורך החוף המערבי של ההאדסון, בניו-ג'רזי. ברבות השנים יילך ויגדל מספרם.