מסייע למניב, בעייתי ליזמים

אימוץ כללי החשבונאות הבינלאומיים (IFRS) צפוי להשפיע בצורה החדה ביותר על ענף הנדל"ן. הנהנות העיקריות ממנו הן חברות הנדל"ן המניב, ואילו החברות שצפויות להינזק ממנו, לפחות בטווח הזמן הקצר, אלו החברות היזמיות. עם אימוץ התקנים הבינלאומיים צפויות חברות הנדל"ן המניב לקבל זריקת מרץ משמעותית לשורת ההון העצמי ולשורת הרווח הנקי. התקן החדש מאפשר לחברות לשערך את הנדל"ן שרכשו על-פי שוויו ההוגן, ולא על-פי שוויו ההיסטורי, כפי שהיה נהוג עד כה.

לפיכך, עם ההכרה בשווי ההוגן, יעלה ההון העצמי של חברות הנדל"ן המניב בגובה הפער שבין השווי ההוגן לשווי שרשום בספרים. למה זה חשוב לחברות הנדל"ן המניב? אופי וגודל העסקאות עליהן יכולות חברות הנדל"ן המניב להתמודד תלוי ביכולת שלהם למנף את הונם העצמי. ככל שהאחרון גדול יותר, כך היכולת שלהם ללוות סכומים גבוהים יותר (אם מהמערכת הבנקאית ואם משוק ההון) גדולה יותר.

בעסקי הנדל"ן המניב מינוף העיסקה הוא התנאי הראשון לביצועה, ומשום כך חברות נדל"ן מניב, שעד כה לא יכלו להתמודד על פרויקטים מסוימים בשל חוסר יכולת להעמיד את המימון הראוי (מבוסס ההון העצמי), עשויות למצוא את עצמן במצב טוב יותר. היתרון השני ממנו ייהנו חברות הנדל"ן המניב הוא ביכולת להכיר בכל עליית ערך נוספת (לאחר האימוץ הראשוני של השיטה) בדו"ח הרווח וההפסד, מה שצפוי להגדיל את רווחיהן.

רו"ח שלמה גולדפרב, ממשרד רואי החשבון זהר את זהר, מציין, כי כדאי לזכור שמצד שני הוצאות הפחת בגין הנכסים ששוערכו במחיר גבוה יותר גם כן יגדלו - מה שינטרל חלק מהרווחים שייווצרו כתוצאה מהשערוך מחדש.

לעומת חברות הנדל"ן המניב שייהנו מאימוץ השיטה החדשה, צפויים יזמי הנדל"ן הבונים להיפגע ממנה. עד כה איפשרו כללי החשבונאות הקיימים להכיר ברווחים על-פי קצב התקדמות הפרויקט, ובלבד שעברו רף מינימלי מסוים: 25% מהעבודה שהתבצעה ו-50% מתקבולי המכירות שכבר נכנסו לקופת החברה.

על-פי התקן החדש, החברות היזמיות יוכלו להכיר ברווחי הפרויקטים רק כאשר יושלמו במלואם, ובלי קשר לקצב התקדמות הפרויקט. מצב שכזה עשוי להביא ליצירת תקופת דיווח חשבונאית ארוכה, שבה היקפי הרווחים של החברות היזמיות ירד בצורה משמעותית, ואלו יבואו לידי ביטוי בדו"חות רק בשלב מאוחר יותר.

למעשה, בעוד התקן המתייחס לשערוך הנדל"ן המניב מנסה לגשר על פער הזמנים בין החשבונאות לבין המציאות העסקית בה מתקיימת החברה, התקן המתייחס לחברות היזמיות דווקא פועל בכיוון ההפוך.