מחירה של פגיעה בקניין

בהפקעה והורדת ערך, על הרשויות לקחת בחשבון את מחיר הפיצוי הראוי, כחלק מעלויות התכנון; ולחסוך לציבור את הכסף שעולה הבירור המשפטי

ממשלות ישראל והרשויות המקומיות נהגו להפקיע קרקעות פרטיות לצורכי ציבור אמיתיים או מדומים, ובדרך 'לשכוח' את הפיצוי המגיע לבעלים שרכושם הופקע. במקרים רבים שכחו הרשויות גם את המטרה שלשמה הופקעו הקרקעות. ומה התברר אחרי שנים רבות? התברר שהייעוד השתנה ועסקים מסחריים פורחים על קרקע שנלקחה מבעליה המקוריים.

בעבר התנהלו הדברים בלי שאיש יפצה פה, ואפשר היה לצפצף על הנפגעים. אבל בזמן האחרון נוטים אנשים לעמוד על זכויותיהם ואם בתי המשפט יפסקו במהירות בתביעות המוגשות להם - במקום למשוך אותן במשך שנים - יהיה בזה לקח שעשוי למנוע הפקעות שרירותיות בעתיד.

דוגמה לתביעה כזו הגישו בעלי קרקעות שהופקעו במבואותיה הדרומיים של חיפה בשנת 1971, במטרה לייעד את השטח ל"שמורת תיירות ונופש". בחלוף השנים הוקם שם מרכז הקונגרסים, הכולל גם אולמות מופעים, מרכזי בידור ושטחי מסחר. בעלי הקרקעות המקוריים גילו את שינוי הייעוד אחרי שכבר בלטו העובדות בשטח, ועתה הם תובעים את הזכות לרכוש בחזרה את הקרקע שלהם - עליה חונות המכוניות של באי המרכז הנידון.

דוגמה זו אינה היחידה וגם חיפה אינה העיר היחידה שבה השתנה ייעודה של קרקע עשרות שנים אחרי שהופקעה, מבלי ליידע את הבעלים המקוריים או לפצותם כהלכה. אם יגדל מספר האנשים העומדים על זכויותיהם, יפוצו נפגעי העבר וגם תפחתנה הפגיעות בעתיד, כי השלטונות ילמדו את הלקח.

לשכת בן-גוריון כמשל

בהקשר זה מעניין הסיפור הטרי העוסק בבניין שבו הייתה לשכתו של ראש הממשלה ושר הביטחון הראשון, דוד בן-גוריון, כאשר המטכ"ל היה ברמת-גן, בזמן מלחמת השחרור. משום מה, הבניין מוגדר עכשיו כ"בית בן-גוריון" ועיריית רמת-גן רוצה לשמר אותו כמבנה היסטורי. אפשר היה, כמובן, לעשות זאת מתישהו ב-58 השנים האחרונות, ולאו דווקא בשעה שמר פלאטו שרון רוצה לרכוש את המבנה ב-1.2 מיליון דולר (כדי לנצל את זכויות הבנייה הקיימות ולהקים במקומו שבע דירות חדשות).

פלאטו שרון מוכן למכור לעירייה את זכויותיו, כפי שפורסם, בעד 1.4 מיליון דולר ומצד שני הוא מוכן לשמר את חדר העבודה של בן-גוריון במסגרת הבנייה החדשה. אולם הסדר זה לא נראה לעירייה, העומדת לפתוח בהליכים שיביאו להכרזה על הבניין כמבנה לשימור. בלי להיכנס לשאלה אם יש סיכוי להפוך את הלשכה הנ"ל לאתר פופולארי כמו הצריף בשדה בוקר או כמו חדר המלחמה של צ'רצ'יל בלונדון, ראוי לעמוד על השאלה הבאה: האם רשאית העירייה לפגוע בלי פיצוי נאות בזכויות במקרקעין?

פיצוי בדרך המלך

שאלה זו מתעוררת כיום ביתר שאת, גם כשהפגיעה בזכויות אינה נובעת מהפקעת מקרקעין אלא משימוש במקרקעין בדרך "המפריעה את מנוחת השכנים". גם כאן, ריבוי התביעות עשוי ללמד את הלקח ולהביא ליישוב סכסוכים פוטנציאליים, לפני שהם מגיעים לערכאות ונסחבים בהן 10 שנים ויותר. כפי שאירע ל-80 המשפחות שנפגעו מן התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב.

בעלי קרקעות בסביבת מחלף הסיירים תובעים 10 מיליון שקל, כפיצוי על הפקעת קרקעות וירידת ערכן של שאר הקרקעות, במחלף שאמור להסדיר את הכניסה המזרחית לחולון. בידיעה שפורסמה על כך נאמר, שעיריית חולון תתייחס לכתב הערר בנושא זה בערכאות המוסמכות. קשה לשער מראש מה תהיינה תוצאות הערר. אבל דבר אחד ברור: עורכי הדין והשמאים לא יפסידו מן הסכסוך. הציבור הרחב כן יפסיד - כי זמנם של השופטים ועוזריהם הוא כספו של הציבור.

ההשפעה הסביבתית של עורקי התחבורה אינה מצטמצמת למבואות חולון. 60 משפחות בכפר סבא מתכוונות לדרוש פיצוי לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה, עקב הנזק שיגרום להם כביש הרוחב 531. גם כאן, לא ברור אם התובעים יזכו ב-3 מיליון הדולרים שהם דורשים. אבל יש מי שיפוצה ללא ספק: עורכי הדין והשמאים - שמאי התובעים ושמאי הנתבעים והשמאי השלישי שיכריע ביניהם.

130 תביעות לפי אותו סעיף, בסכום כולל של 2.1 מיליון דולר הוגשו לוועדה המקומית בקריית אונו. וזאת עקב התוכנית לסלילת כביש שיחבר את האזור עם חוצה ישראל.

ולא רק בכבישים מדובר. גם ברכבות. במקרה מסוים כבר נקבע פיצוי: ועדת הערר שליד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל-אביב פסקה שאכן, תושבי באר יעקב, שסמוך לבתיהם נסללה מסילת ברזל, נפגעו מן הסלילה, למרות שהיא אינה גובלת ממש בבתיהם.

נקבע כאן תקדים: גבול הפגיעה של המסילה הוא 120 מטרים מן הבתים, ומאחר שאלה מצויים במרחק 55 מטרים מן המסילה, הבעלים באמת נפגעו. נותר עוד למנות את השמאי שיפסוק מה יהיה גודל הפיצוי, אבל כבר ברור: מוטב שהממונים על סלילת כבישים ומסילות ברזל יחשבו מראש על הנזקים הסביבתיים ועל משקל הפיצוי הסביר שיידרשו לשלם לתושבים על הנזקים הללו - כחלק מעלות הסלילה.

השכנים אינם נאים

נזקי הדרכים הסמוכות לבתים אינם גדולים כנראה מנזקי הבתים החדשים שעומדים להיבנות לצד בתים ישנים. עוד זכורים הפיצויים שדרשו תושבי הטבעת המקיפה את כיכר המדינה בתל-אביב, בהקשר למגדלים הצפויים להיבנות בתוך הכיכר. באחרונה נודע שגם אזרחי סביון אינם מוכנים לוותר על האקסקלוסיביות שלהם. לדעתם, בנייתה של שכונת וילות חדשה בידי אפריקה-ישראל, זו שבנתה גם את סביון המקורית, תוריד את ערך רכושם. כבר הוגשו 11 תביעות בנידון, בטענה שהבנייה החדשה תוריד את ערכו של כל בניין שייפגע ממנה.

אזרחי סביון אינם היחידים הסבורים שריבוי שכנים יזיק לרכושם. כמה מתושבי שכונת תל ברוך שבתל-אביב הגישו תביעה לוועדה המחוזית, נגד התוכנית לבנות ברמת השרון הסמוכה שכונת מגורים שתכלול 1,459 דירות, במבנים שיגיעו עד 16 קומות. התושבים חוששים מהסתרת הנוף, מעומס תחבורה ומזיהום אוויר.

שוב, בלי להיכנס לצידוקים ולסיכויים של תביעות אלה ודומות להן, טוב שאנשים עומדים על זכויותיהם, וטוב יהיה עוד יותר אם הרשויות השונות יקחו בחשבון מבעוד מועד את התביעות שעלולות תוכניותיהן לעורר. זאת, גם כדי למזער מראש את הפגיעה וגם כדי להכין כסף לפיצוי על פגיעה הכרחית. ומעל לכול: כדי לחסוך לציבור את הכסף שעולה לו הבירור המשפטי, הנמשך לפעמים 10 שנים בשלוש ערכאות.

צרו איתנו קשר *5988