חופש הקניין איננו מוחלט תמיד

השמירה על חופש הקניין חשובה לא פחות מהשמירה על הקניין עצמו, שכן הגבלה או מניעה מאדם מלממש את קניינו כמוה כשליחת יד אל ד' אמותיו של אדם, העלולה בנסיבות מסוימות לפגום בהנאה מקניין זה.

למרות האמור לעיל, בנסיבות מסוימות נכון וראוי להתערב ולקבוע "כללי משחק" על פיהם ינהגו אזרחי המדינה (גם בקניינם הפרטי), על מנת שלא יבולע לציבור בכללותו.

חופש הקניין מתבטא לרוב ביכולתו של אדם לממש את הקניין שברשותו ולהפיק את מירב ההנאה הכלכלית מקניין זה. ברם, לעיתים מסמא חופש הקניין דווקא את עיני בעל הקניין עצמו, כפי שאירע בעניין שהובא לאחרונה בפני בית משפט השלום בת"א (השופט יונה אטדגי, ה"פ 201187/05 פוגל נ' רומאנו ואח', ניתן ביום 30.8.06), במסגרתו עתר שוכר בנכס בבקשה להוציא צו מניעה קבוע כנגד בעלי הנכס (שרכשו אותו זמן לא רב לפני כן), האוסר עליהם לבצע שיפוצים נרחבים בנכס.

ביום 19.9.02 שכר המבקש חנות בקומת הקרקע בכיכר דיזנגוף בת"א. המבקש ערך שיפוצים נרחבים במושכר, וניהל בו מאז בית קפה. שולחנות וכסאות בית הקפה מוקמו מחוץ לבית הקפה. תקופת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות ככוללת תקופות אופציה שניתנו למבקש, עד ליום 18.9.07.

המשיבים רכשו את הבניין מבעליו הקודם בחודש ספטמבר 2004, והחלו להפעיל אותו באמצעות חברות שבשליטתם. במסגרת רכישת הבניין על-ידי המשיבים, המחה הבעלים הקודם של הבניין למשיבים את זכויותיו על-פי הסכמי השכירות שהיו לו עם שוכרים מסוימים בבניין, ובכללם המבקש.

כחצי שנה לאחר רכישת הבניין הגישו המשיבים לוועדה המקומית בקשה להיתר לעבודות בנייה בהיקף נרחב, לרבות תוספת שתי קומות לבניין ושינויים שונים בקומות הקיימות. התנגדות שהגיש המבקש לוועדה המקומית נדחתה, ההיתר ניתן והמשיבים החלו בעבודות הבנייה.

בעתירתו לבית משפט השלום טען המבקש, כי עבודות הבנייה מהוות הפרה של תנאי מרכזי בהסכם השכירות שנחתם עם בעליו הקודם של הבניין, בו נקבע כדלקמן: "המשכיר מתחייב בזאת שלא לבצע שיפוץ בבניין ו/או בחלק ממנו ו/או לעשות פעולה אחרת כלשהי, שיש בה כדי לפגוע ו/או כדי לגרוע משימושו של השוכר במושכר ע"פ הסכם זה".

המשיבים לא טענו שהם אינם כפופים להתחייבויות המשכיר על-פי הסכם השכירות, אלא טענו כי אין בעבודות הנעשות כדי להפריע לפעילותו התקינה של בית הקפה, וכי המדובר בעיקר בעבודות הנעשות בתוך הבניין. המשיבים טענו עוד, כי בשלב מסוים נתן המבקש את הסכמתו לביצוע השיפוצים, ולחילופין טענו כי המבקש הפר את הסכם השכירות (לא מסר ערבויות כנדרש) ולכן ההסכם בוטל על-ידי המשיבים ואינו מחייב אותם.

לאחר שמיעת הראיות קבע בית המשפט, כי הגם שהדבר לא צוין במפורש בהמחאת הזכות שנחתמה בין הבעלים הקודם לבין המשיבים, אין ספק שמשתמע מכך כי גם חובות הבעלים הקודם כלפי השוכרים בנכס הומחו למשיבים.

בית המשפט קבע עוד, כי למעשה גם ללא אותה המחאת זכות, רוכש הזכויות מהמשכיר המקורי "בא בנעליו" לכל דבר ועניין הקשור לחוזה השכירות. כך נקבע בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: "המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר. עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות..."

נקבע עוד, כי לא יכול להיות פקפוק בדבר מרכזיותו וחשיבותו של התנאי הנזכר בהסכם השכירות עבור המבקש, שכן כל קיומו של בית הקפה מבוסס על הסביבה החיצונית של הבניין. כיוון שכך, נקבע בפסק הדין, כי אין כל ספק שעבודות בנייה ושיפוץ שיעשו בבניין יכבידו באופן משמעותי על תפקוד בית הקפה ו"יבריחו" את הלקוחות, שלא ירצו לשבת במקום שיש בו רעש, אבק ולכלוך.

משום כך, נקבע, טרח המבקש והכליל תנאי זה בהסכם, וניתן להאמין לו כי לא היה מתקשר בהסכם ולא היה עורך עבודות שיפוץ נרחבות בחנות ששכר כדי להפוך אותה לבית קפה, על כל העלויות הכספיות הכרוכות בכך, אילולא תנאי זה. בהסתמך על מסקנות בית המשפט, ניתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים האוסר על ביצוע עבודות במבנה, וזאת עד לתום תקופת השכירות של המבקש בנכס.

פסק הדין הנ"ל מלמד יותר מכל על הצורך האקוטי בביצוע בדיקה מקדימה מקיפה ויסודית של כל הגורמים הנושקים לנכס המיועד לרכישה, לרבות התקשרויות המוכר עם צדדי ג'.

במיוחד נכונים הדברים בכל הנוגע לרוכש פוטנציאלי של נכס מקרקעין המבצע "רכישת השקעה" שמטרתה הגדלת התפוקה הכלכלית המופקת מן הנכס, שהרי העדר תשומת לב מירבית לפרטי ה"נדוניה" המתקבלת במסגרת רכישת הזכויות עלולה להעמידו בפני שוקת שבורה, תוך שהוא צופה בהשקעתו יורדת לטמיון.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין מרום, הלפרט, המתמחה במקרקעין.