אפריקה ישראל דוחה שוב את הנפקת AFI - נוטה לגייס בתחילת 2007

נזכיר, כי בחודש מארס השנה הודיעה אפריקה נכסים על כוונתה להנפיק את החברה הבת אפי, המאגדת את פעילות הנדל"ן המניב שלה במזרח ובמרכז אירופה, בבורסה המשנית של לונדון, ה-AIM. אולם חודשיים לאחר מכן, בשיאן של הירידות החדות שהתחוללו בעולם בכלל ובשווקים המתעוררים בפרט, הודיעה אפריקה נכסים כי לאור התנאים בשוקי ההון בעולם היא דוחה את הנפקתה של אפי מתוך כוונה להשלימה עד תום 2006.

אולם נראה, כי אפי לא תעמוד גם ביעד החדש וכי ההנפקה תגלוש לשנה הקלנדרית העוקבת. על-פי הערכות בשוק ההון, ההנפקה נדחית בשנית משום שבאפריקה חוששים, כי התנאים בשוק עדיין אינם אופטימליים, וזאת למרות שהמצב בשווקים השתפר משמעותית מאז אותן נפילות בשווקים. במיוחד משפיעה העובדה שמבחינת אפריקה מדובר בצעד אסטרטגי, ושהחברה הבת אינה זקוקה להזרמת הון באופן מיידי.

סיבה נוספת לדחייה מקורה ככל הנראה ברצונה של אפריקה לעבות את אחזקותיה של אפי. אחת הבעיות המרכזיות של הבורסה המשנית של לונדון היא דלילות המסחר, ולכן על-מנת להילחם בתופעה זו ירצו באפי ליצור מסה קריטית של נכסים שיסייעו לה במקביל לזכות בשווי גבוה בהנפקה.

בחודש מאי דיווחה אפריקה נכסים, כי אנשי מחקר משלושה בתי השקעות בינלאומיים שנבחרו ללוות את ההנפקה, ערכו במסגרת ההכנות לקראתה דו"חות המנתחים את אפי אירופה. לדברי אפריקה, מהדו"חות שהגישו בתי ההשקעות עולה כי במידה שההנפקה אכן תצא לפועל לפי השוויים אליהם הגיעו השלושה, הרי שלאפריקה נכסים עשוי להיווצר רווח הון אדיר של 350-600 מיליון שקל. בהנחה שרווחי ההון שצוינו אכן יתממשו, יש להניח כי שווי החברה המונפקת יעמוד על 250-400 מיליון אירו.

באפריקה ישראל לא ציינו את השוויים שבתי ההשקעות הגדירו לחברה המונפקת, ובאותה הודעה לבורסה הדגישו כי ההערכה אינה משקפת בהכרח את עמדתה לגבי השווי העתידי של אפי, ונראה כי בימים אלו היא מנסה ליצור ערך נוסף על-ידי רכישת עוד נכסים. עדיין לא נקבע השווי שלפיו היא תנפיק את החברה, אולם עיבוי הפלטפורמה יעזור לאפי לקבל תג מחיר שיסייע לה לקדם את המהלך ולא לדחות אותו שוב.

השיקולים של רוז'נסקי

גם בדלק נדל"ן נוטים לדחות מעט את תוכניות האקזיט של החברה הבת. הכוונה הייתה להנפיק את זרוע הנדל"ן בחו"ל בינואר 2007. על-פי התכנון המקורי פעל איליק רוז'נסקי, מנכ"ל החברה, להנפיק בבורסה הראשית של לונדון את דלק גלובל ריל אסטייט (חברה בת של דלק בלרון, שתיהן בבעלותה המלאה של דלק נדל"ן), עוד במהלך השנה הנוכחית, אך ככל הנראה הגיוס יידחה לתחילת השנה הבאה.

כפי שנחשף לראשונה ב"גלובס" עוד בפברואר האחרון, רוז'נסקי מתכנן להנפיק את החברה הבת לפי שווי של כ-900 מיליון דולר. בעבר פורסם כי בכוונתו לבצע את המהלך בחודש שעבר (ספטמבר) על בסיס דו"חות הרבעון השני של השנה, אך כעת הכוונה היא לבסס את המספרים על תוצאות הרבעון השלישי של החברה.

למרות הדחייה הצפויה מדגיש היום רוז'נסקי, כי בדלק נדל"ן עובדים על-פי התוכניות הראשוניות. "החברה עומדת בלוח הזמנים המקורי שנקבע. מלכתחילה דיברנו על להנפיק את בלרון על בסיס דו"חות הרבעון השלישי, בכפוף לתנאים בשוק וההחלטות בנושא", אומר רוז'נסקי, "החברה ממשיכה לבדוק את האפשרות להנפיק את דלק בלרון בסוף השנה הנוכחית או בתחילת 2007, ובימים אלו מתבצעות הערכות שווי לנכסים, ואנו נמצאים בהליך של הכנת תשקיף שממנו ייגזרו שווי החברה ורווחי ההון העתידיים", הוסיף המנכ"ל.

גירסה אחת שמתרוצצת בשוק היא שכוונתו הראשונית של רוז'נסקי הייתה אכן להנפיק עוד במהלך ספטמבר על בסיס דו"חות הרבעון השני, אולם לאחר שהוא החל להיפגש עם חתמים לגבי הגיוס העתידי, הם המליצו בפניו להתאים את הדו"חות שלפיהם החברה תונפק לתקני ה-IFRS.

תקני ה-IFRS מציגים חברות נדל"ן באור חיובי, שכן על-פי התקינה האירופית החדשה, אחת לרבעון יתבצע שערוך לנכסים והשינוי בערך יבוא לידי ביטוי בדו"חות רווח והפסד של החברה הציבורית. זאת, בעוד שעל-פי התקינה הישראלית הנוכחית, חברות מציגות בספרים את ערך הנכסים ההיסטורי שלהן, ולכן במיוחד בחברות נדל"ן מדובר במהפכה של ממש.

בדלק נדל"ן הסכימו עם החתמים, אולם לא הספיקו לערוך את דו"חות הרבעון השני על-פי התקינה החדשה, ורק בדו"חות הרבעון השלישי יציגו את המספרים על-פי ה-IFRS. דו"חות הרבעון השלישי צפויים להתפרסם במהלך סוף חודש נובמבר, ולכן קטנים הסיכויים לבצע את ההנפקה עוד השנה.

האפשרות להנפקה בדצמבר נראית קלושה, שכן במהלך החודש חל חג המולד, ולכן סביר להניח שחתמי ההנפקה, UBS וקרדיט סוויס, יעדיפו להמתין לסיומו.

עם זאת, ככל הנראה הסיבה לדחיית ההנפקה היא אחרת. במידה שאכן ההנפקה של הבת תתבצע לפי השווי הראשוני עליו דובר - 900 מיליון דולר, אזי היא צפויה להניב לחברה האם, דלק נדל"ן, רווחי הון של יותר מחצי מיליארד שקל. מכיוון ששנת 2006 צפויה להיות חזקה בכל מקרה עבור דלק נדל"ן, ושהרווח אותו תציג למשקיעיה יהיה גבוה במיוחד (במחצית הראשונה הוא הסתכם ב-181 מיליון שקל), אזי יכול מאוד להיות שבחברה יעדיפו לדחות את ההנפקה לתחילת השנה הבאה כדי לקבל סוג של "ביטוח" לתוצאות 2007. "