רוצה נדל"ן כחול-לבן? לך למדד מניות היתר

מדורי העיתונים הכלכליים הרבו בשנה האחרונה בכתבות ובמילים על התאוששות המשק הישראלי. אכן, התמ"ג צמח בשיעור של 4.4% ו-5.1% בשנים 2004 ו-2005 בהתאמה, אחרי מיתון ארוך בשנות האינתיפאדה. למרות שצפי הצמיחה ל-2006 הונמך ל-4.5% בעקבות המלחמה בצפון, עדיין מדובר בשיעור צמיחה נאה. עם זאת, תמ"ג מהווה שם כללי לצמיחת המשק, וכאשר באים לבחון צמיחה ברמת הענף הבודד מבחינים, כי לא כל הענפים צמחו בשנים החולפות, וחלק מהענפים צמחו בשיעורים פחותים מאחרים.

הזדמנות טמונה תמיד בזיהוי נכון של מגמות לעתיד, אשר לא משוערכות נכונה בהווה. ניצול הזדמנות מצריך לרוב סבלנות עד ל"הבשלת" התהליך, תכונה אשר לא רבים מהמשקיעים נתברכו בה, ובישראל עוד פחות. למרות הקושי באיתור הזדמנויות, נראה כי ישנו ענף אחד, שעל-פי חוקי הכלכלה הישנה של היצע וביקוש ניתן לנבא באופן סביר, כי יחווה צמיחה גדולה יותר באופן יחסי למשק - ענף הנדל"ן.

בשנת 2004 שוק הנדל"ן המקומי דעך בשיעור שנתי של 1.8%, כאשר המשק צמח ב-4.4%. גם בשנת 2005 הענף צמח בשיעור של כמחצית מהצמיחה במשק, קרי 2.8%. הצפי לענף לשנת 2006 (לפני הלחימה בצפון) עמד על 7.2%, הרבה מעבר לתחזית הצמיחה של המשק. חשוב לציין, כי מבחינת סקטור נדל"ן ותשתיות, המלחמה בצפון עשויה להגביר את הצמיחה. הבעיה, ומכאן גם ההזדמנות בשוק הנדל"ן המקומי, היא בלחצי ביקוש עכשוויים ובעיקר עתידיים.

היצע הדירות בישראל משנת 2003 מצביע על קיפאון מסוים, ונע בסביבות 12,500 יחידות דיור. קצב התחלות הבנייה סטטי אף הוא, ועומד על פחות מ-30,000 יחידות בשנה. משמעות הדבר היא, כי צד ההיצע איננו משתנה לאורך השנים האחרונות. הדבר נכון גם לגבי הצמיחה בתחום הנדל"ן המניב.

מצד הביקוש, אנו עדים כיום לביקוש גובר של דירות ע"י יהודי התפוצות (בעיקר בירושלים, במרכז ובפרויקטי יוקרה), ועם הקמת קרנות הריט בישראל יש צפי ללחצי ביקוש בתחום הנדל"ן המניב. לכך נוסיף את העובדה, כי מדינת ישראל היא אחת המדינות עם האוכלוסיה הצעירה ביותר במערב, ובעלת שיעור ילודה גבוה. על-פי הלמ"ס, בפברואר השנה חצתה אוכלוסיית ישראל את קו ה-7 מיליון תושבים, ובשנת 2010 יחיו בישראל 8 מיליון תושבים, גידול של 14%.

אם לוקחים בחשבון את העובדה, שמשך בניית בניין בישראל נמשכת כשנתיים, נראה כי קצב התחלות הבנייה הנוכחי לא יעמוד בביקושים הצפויים בעתיד. המשמעות: עודפי הביקוש מול ההיצע יובילו לפריחה בענף הנדל"ן המקומי, ולעלייה במחירי הדירות.

משקיע אשר מסכים עם הניתוח הנ"ל ירצה בוודאי להצטרף ל"חגיגה" הצפויה בשוק הנדל"ן המקומי. משקיע זה יפתח עיתון כלכלי, יזהה מדד בשם "מדד ת"א נדל"ן 15", וכן ימצא תעודות סל וקרנות נאמנות ה"מחקות" מדד זה, ויחשוב כי מצא את אשר חיפש. המשקיע איננו מודע לעובדה חשובה אחת: מדד "ת"א נדל"ן 15" נכון להיום מורכב מ-15 חברות נדל"ן, אשר למעלה מ-60% מהכנסותיהן המצרפיות מקורן בחו"ל. אין הדבר מרמז, שחברות אלו לא יניבו תשואה נאה למשקיעים בהן, אבל משמעות עובדה זו היא, כי מדד ת"א נדל"ן 15 לא נותן חשיפה מספקת לשוק הנדל"ן הישראלי, ולכן המשקיע בו לא ייהנה מאותה פריחה בנדל"ן המקומי כפי שצפה.

מרבית חברות הנדל"ן הישראליות, קרי, אלו אשר עיקר הכנסתן מקורה בישראל, נסחרות במדד מניות היתר. לכן, טוב יעשה משקיע אשר רוצה להיחשף לנדל"ן כחול-לבן, אם ירכוש מניות אלו או קרנות נאמנות אשר מתמחות במניות אלו.

לאור סימני האטה בצמיחה בארה"ב, אשר כנראה תקרין על הצמיחה הגלובאלית, ההשקעה בכלכלה המקומית נראית אטרקטיבית למרות השפעת המלחמה בצפון. עפ"י הנתונים האחרונים, הצמיחה בישראל בשנת 2007 צפויה להיות 4%.

מדד היתר מרכז בתוכו חברות מוטות כלכלה מקומית. בעזרת אנליזה ממוקדת, ורק באמצעות אנליזה שכזו (שכן מעטים האנליסטים המסקרים את מניות היתר), ניתן להשיג יתרון יחסי משמעותי. בנוסף, עפ"י רוב למניות היתר מתאם נמוך עם מדד ת"א 100, ומכאן שמניות אלו מושפעות פחות מתנועות הון של המשקיעים הזרים, כלומר, חשיפה למדד היתר תיתן הגנה מסוימת במקרה של מימוש רווחים של המשקיעים הזרים. כמו כן, במדד היתר ניתן למצוא כיום חברות רבות רווחיות, אך יחד עם זאת נסחרות לפי השווי העצמי שלהן ואף פחות.

הכותב הוא מנהל הפצה בנקאית בקבוצת הלמן-אלדובי. אין במאמר משום המלצה להשקעה.