אקוויטי 1 מתחזקת עם מגמת הקונסולידציה

הרווח עצמו עמד על כ-14 מיליון דולר ברבעון ושיקף ירידה של כ-50% לעומת הרווח שנרשם ברבעון המקביל. ברבעון החולף רשמה החברה הוצאה חד-פעמית של כמיליון דולר בגין עסקאות שלא בוצעו, וכן רווח חד פעמי של כ-2.5 מיליון דולר בגין מימוש נכס, בעוד ברבעון המקביל ב-2005 זקפה הקרן רווח חד פעמי של מעל 13 מיליון דולר בגין מימוש נכסים וני"ע.

למרות השורה התחתונה הנמוכה במונחי רווח חשבונאי, אקוויטי 1 המשיכה להתרחב ברבעון החולף מבחינת מצבת הנכסים ,כשרכשה 4 מרכזי מסחר ושתי חלקות להקמת מרכזים עתידיים בכ-60 מיליון דולר. בין המהלכים הפיננסים שהחברה ביצעה הרבעון היו השלמת גיוס של 125 מיליון דולר באג"ח נושאות ריבית של כ-6.25%, כשבמקביל החברה הקדימה בכשנה פדיון אג"ח נושאות ריבית של 7.25% בהיקף של כ-75 מיליון דולר.

התפתחות מהותית נוספת בקרן הריט ברבעון החולף היה מיני-זעזוע בשדרת הניהול, כאשר החברה קלטה שורה של בכירים עם ניסיון רב בשוק הנדל"ן האמריקני, אשר הבולט שבהם הוא ג'ף אולסון, שמונה לתפקיד מנכ"ל ונשיא אקוויטי 1. במקביל, פרש הבעלים חיים כצמן מתפקיד המנכ"ל, ככל הנראה על מנת לפנות זמן להרחבת פעילותה של גזית בארה"ב שלא במסגרת אקוויטי 1, ונותר בתפקיד היו"ר בלבד בקרן הריט.

המנכ"ל הנכנס אולסון סיפר, כי ברבעון החולף עלו שיעורי השכירות המתחדשת בנכסיה של אקוויטי 1 בכ-6%, נרשם גידול של כ-22% בשיעורי השכירות במסגרת חוזים חדשים שנחתמו על שטחים דומים, שיעורי התפוסה בנכסים הסתכמו בכ-95.1%, וכן כי נרשם גידול של כ-4% במכירות שוכר ממוצע לרגל רבועה, לרמה של 441 דולר.

בחינת ה-FFO של אקוויטי 1 לרבעון השלישי מעידה גם כן על ירידה ברווח התזרימי לעומת הרבעון המקביל. ה-FFO עצמו הסתכם בכ-25.5 מיליון דולר ושיקף ירידה של כ-22% לעומת הרבעון המקביל, כשבמקביל ההכנסות משכ"ד קטנו בכ-7% ועמדו על רמה של כ-53 מיליון דולר. מתחילת השנה השיגה הקרן FFO של כ-90 מיליון דולר, המשקף ירידה של כ-6% לעומת התזרים התפעולי שהושג בתקופה המקבילה. ההכנסות שמרו על יציבות יחסית לעומת 9 החודשים המקבילים והסתכמו בכ-175 מיליון דולר.

קרן הריט אקוויטי 1, שנסחרת כיום לפי שווי של כ-1.8 מיליארד דולר, מחזיקה בכ-201 נכסים. בין אלו נמנים 129 מרכזים מסחריים מעוגני סופר-מרקט, 5 מרכזים מסחריים מעוגני "דראגסטורס", 56 מרכזי מסחר קמעונאיים, 4 מרכזי מסחר בפיתוח ו-7 נכסים שאינם בתחום הקמעונאות.

שכר הדירה הממוצע בנכסים עמד על כ-10.8 דולר לרגל רבועה, ועלה כאמור ב-6% בחוזים שחודשו לרמה של 11.4 דולר לרגל רבועה. מהלכים אלו, בשילוב עם הכנסת דיירם חדשים לנכסים במחירים גבוהים מבעבר, תרמו לעליית הרווח התפעולי (במונחי NOI) שנבע מהנכסים בכ-3%.

בתוספת ארבעת הנכסים שרכשה הקרן ברבעון השלישי, מתחילת השנה נרכשו על ידה 15 נכסים, רובם ממוקמים במדינת פלורידה, בעלות כוללת של כ-200 מיליון דולר. במקביל מימשה הקרן השנה 4 נכסים, אשר המימוש הבולט מבינהם היה כזכור בטקסס, שם מכרה אקוויטי חברה המחזיקה בכ-29 נכסים ברווח נקי של כ-87 מיליון דולר.

מימוש זה, שהיווה את החלק הארי של סדרת המימושים בהיקף של כ-93 מיליון דולר, תרם להכפלת הרווח הנקי של אקוויטי 1 ב-9 החודשים הראשונים של 2006 לרמה של כ-148 מיליון דולר.

החברה מציינת עוד, כי נכון להיום היא מפתחת נכסים בהשקעה כוללת של כ-122 מיליון דולר. עד עתה השקיה החברה סכום של כ-100 מיליון דולר מתוך הסכום המתוכנן, ויתרת הסכום תושקע בטווח הזמן הקרוב. בין אלו נמנים שני מרכזי מסחריים מעוגני סופר-מרקט במדינת אלבמה הנמצאים בשלבי סיום, הכפלת שטח של מרכז מסחרי בדרום-קרוליינה, שיזכה לתוספת של כ-40 אלף רגל רבועה, וכן הרחבות ושדרוג של מרכזים מסחריים נוספים בהיקפים קטנים יותר.

החברה מציינת, כי פעולות הפיתוח הללו בארצות הברית צפויות להסתיים עוד טרם 2006, ומוסיפה כי עד היום נחתמו חוזים המייצגים שכר דירה בהיקף שנתי של כ-36 מיליון דולר על אותם נכסים הנמצאים בפיתוח, שאמורים להניב רווח שנתי במונחי NOI של כ-3.5 מיליון דולר. נכון להיום מחזיקה אקוויטי נכסים בהיקף כולל של כ-2 מיליארד דולר, כשסך ההתחייבויות בגינן עומד על כ-1.1 מיליארד דולר והונה העצמי נאמד בכ-920 מיליון דולר.

באשר לעתידה של אקוויטי 1, ניתן לומר, שעל רקע העובדה ששוק הריטים האמריקני ממשיך להתכנס לתוך תהליך של קונסולידציה, לאחר שורה של עסקאות רכישה של מאות מיליוני דולרים שראינו בו בחודשים האחרונים, נראה שמעמדה של הקרן הולך ומתחזק. אותן עסקאות מבוצעות גם לרוב תוך מדיניות תמחור שתומכת, בהתאם לפרמטרים של תשואה ורווחיות, בשווי גבוה יותר עבור אקוויטי 1, מה שעודד את המגמה החיובית במניית החברה בחודשים האחרונים ותרם גם לעליית הערך של החברה האם גזית-גלוב.

מלבד זאת, צריך לזכור, שכיום נמצאת גזית-גלוב במהלך של השתלטות עוינת על קרן הריט האמריקנית מילס, בה היא השקיעה לאורך החודשים האחרונים, אך ספגה הפסדים כבדים של מאות מיליוני שקלים בשל היקלעות הקרן לקשיים והירידה החדה בשווייה.

במידה ואכן מהלך ההשתלטות על מילס, אשר כרוך בהשקעה של מעל מיליארד דולר, יצלח, יהיה מעניין לעקוב ולראות כיצד תפעל גזית-גלוב עם האחזקה בשתי הקרנות והפיכתה לגורם משמעותי הרבה יותר בשוק הנדל"ן האמריקני.

במידה ומהלך ההשתלטות על מילס לא יצלח, יהיה מעניין לראות כיצד תנהג גזית-גלוב באקוויטי 1, והאם תבחר לראות אותה כחברה שממשיכה לרכוש נכסים ומגדילה את כוחה בשוק ואת פריסת הגיאוגרפית, שכיום מסתכמת בעיקר בדרום-מזרח ארה"ב ובאזור מדינת מסצ'וסטס - או שאולי הצעת רכישה אטרטקטיבית תגרום לגזית לממש את אחד הנכסים המרכזיים שבפורטפוליו שלה.