למרות צעדי הממשלה: מחירי הדירות בסאול ממשיכים לנסוק

צעדי ממשלת דרום קוריאה נגד הספקולנטים שהקפיצו את מחירי הנדל"ן במדינה לא הועילו. מחירי הדירות בסאול והסביבה נסקו, על אפם ועל חמתם של קובעי המדיניות וקוני הדירות. מחירי הדירות בסאול זינקו בממוצע ב-10.3% בינואר-ספטמבר 2006, בהמשך לעלייה של 9.1% ב-2005. התחזקות המטבע המקומי, הוון, ב-15% מול הדולר מתחילת 2005 מזניקה עוד יותר את עליית המחירים במונחים דולריים, לשיעור מצטבר מדהים של 38%.

לאחר שחבילת הצעדים הראשונה, שכללה מיסוי גבוה על מכירת דירות שנרכשו זמן קצר קודם לכן, ומיסוי מיוחד על דירות יוקרה, לא בלמה את עליות המחירים, שינתה הממשלה כיוון. במקום להתמקד בדיכוי הביקושים, עברה להתמקד בגידול ההיצעים, ע"י סבסוד עלויות פיתוח תשתיות, שקודם לכן שולמו ע"י רוכשי הדירות - צעד שהביא לגידול בהתחלות הבנייה. שינוי כיוון זה גרר תגובות מעורבות: המתנגדים טוענים כי הוא לא יעיל וכי אבד האמון במדיניות הממשלה בתחום הנדל"ן.

המצב כה מדאיג, עד שבשבוע שעבר נערכה ישיבת חירום של שרי הקבינט הכלכלי, אשר הדגישו את הצורך בעידוד גידול ההיצעים במטרה להאט את עליית המחירים.

בשנות ה-90 עשתה הממשלה צעד דומה של הגדלת ההיצעים. בכל אופן, בהתחשב בעלייה בביקושים לדירות יוקרה ובשינוי בטעם הקונים, "זוהי שאלה גדולה אם מדיניות ההיצעים תעבוד הפעם", אמר קים גיונג-הוואן, פרופסור לכלכה באוניברסיטת סוגאנג.

צעד מפתח נוסף במדיניות החדשה הוא חיזוק הפיקוח על לקיחת משכנתאות מבנקים מסחריים. רוכשי דירות בשווי של 600 מיליון וון ומעלה (640 אלף דולר) הוגבלו בסכום המשכנתא שהם יכולים לקחת, כדי למנוע רכישת דירות יוקרה כצעד ספקולטיבי ללא הון עצמי. הממשלה שוקלת כעת להרחיב הפיקוח על דירות בשווי 300 מיליון וון ומעלה (320 אלף דולר).

אשתקד כיוונה כאמור הממשלה אל בטן הביקושים: באוגוסט חוקקה חבילת חוקים אנטי ספקולטיביים, שבראשם מיסוי כבד על בעלי מספר דירות והגבלות על לקיחת משכנתאות.

לפני שלושה שבועות הכריז משרד הבינוי הקוריאני על תוכנית לבנות עיר לוויין חדשה מערבית לסאול הבירה. אפילו הכרזה זו הביאה לעליית מחירי הדירות בסאול, שעלו בתוך 10 ימים מההכרזה ב-1.1% בממוצע.

גם בדרום קוריאה נהוגים פרויקטים של פינוי-בינוי, בהצלחה רבה יותר מאשר בישראל. פרויקטים אלו מעוררים מהלכים ספקולטיביים: ספקולנטים רוכשים בזול דירות ישנות, מתוך הימור שהן יהרסו וכך יוכלו לקבל לידיהם דירה חדה בשווי גבוה הרבה יותר. על רקע זה, שמועות על הקלות רגולטוריות בפינוי-בינוי העלו עוד את מחירי הדירות המיועדות לפינוי.

אם כל זה לא מספיק, הרי שהבחירות לנשיאות ב-2007 מתקרבות, ורבים מאמינים שבתקופת בחירות לא יוחרפו צעדי הממשלה נגד ענף הנדל"ן. גם הנחה זו שופכת שמן למדורת מחירי הדירות. מגמה זו רק תתגבר בהתקרב מועד הבחירות.

נתון נוסף שמשקף את ההסתערות על דירות משחרר הבנק המרכזי של קוריאה. לדבריו, בחודש ספטמבר האחרון נרשמה עלייה חדה בהלוואות משכנתא - ניתנו הלוואות חדשות בהיקף כולל של 2.77 מיליארד דולר. כספים אלה מופנים רובם ככולם לרכישת דירות.