תקן שמאות מס' 17 - מהפכה בענף שמאות המקרקעין

החל מ-1.1.2007 ניתן לשערך את שווי "נדל"ן להשקעה" של החברות, כאשר המשמעות היא שהמאזנים לא יציגו ערכים ארכאיים היסטוריים, אלא ערכי שוק אקטואליים המבוססים על שומות מקרקעין; תקן חדש שמסדיר שומות אלה נותן למשתמש בהן כלי עסקי מקצועי, שקוף ומהימן

שוק ההון המקומי עומד בפני מהפכה אשר תתחיל להתרחש הדרגתית עד לשנת 2008, בה יאומצו תקני החשבונאות הבינלאומיים IFRS על-ידי החברות הציבוריות בישראל.

הפעילות הגוברת של החברות הישראליות בחו"ל הביאה לכך שהגיעה השעה להתאים את תקני החשבונאות הנהוגים בישראל לאלה המקובלים בחו"ל.

המעבר לדו"חות חשבונאיים ע"פ התקן הבינלאומי הוא הדרגתי, וניתנה לחברות הציבוריות אפשרות להציג החל מדו"ח הרבעון השני של 2006 את השלכות התקנים החדשים על הדו"חות הכספיים.

המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית פרסם בחודש ספטמבר הצעה לתקן חשבונאות מס' 16 - "נדל"ן להשקעה", המבוסס על תקן חשבונאות בינלאומי מס' 40, הקובע את הטיפול החשבונאי "בנדל"ן להשקעה" ואת דרישות הגילוי הקשורות. התקן יחול על הדו"חות לתקופות החל מ-1.1.2007.

ניתן לשערך את שווי "נדל"ן להשקעה" של החברות, כאשר המשמעות היא שהמאזנים לא יציגו ערכים ארכאיים היסטוריים, אלא ערכי שוק אקטואליים המבוססים על שומות מקרקעין (הדבר נכון לסוגים שונים של נכסים, כולל מוניטין). המשמעות הכלכלית היא שהדו"חות יהיו כלי לא רק חשבונאי אלא בעיקר עסקי ריאלי.

לאימוץ התקן הבינלאומי תהיה השפעה מיידית על ערכי "הנדל"ן להשקעה" המופיעים בדו"ח. השינוי בערכים ישפיע על גודל ההון העצמי, וכן גם על הרווח הנקי שמעתה יהיה מושפע משינויים בשווי השוק, גורם שקודם לא הובא כלל בחשבון. תהיינה השלכות על גובה הפחת השנתי, על יכולת המינוף הפיננסי, על גובה הדיבידנדים וכו'.

הדבר נכון לא רק לגבי חברות נדל"ן מניב, אלא לגבי כל חברה ציבורית המחזיקה "בנדל"ן להשקעה" אשר איננו משמש לייצור או למטרות מנהליות. ברור שלצורך שערוך נדל"ן במסגרת אימוץ התקן הבינלאומי נדרשת שומת מקרקעין שע"פ החוק יכול לבצעה רק שמאי מקרקעין מורשה.

במקרה זה במיוחד, לשומת השמאי עשויה להיות השפעה רוחבית הן על הנעשה בחברה והן על פעולות בשוק ההון. לפיכך, שומה זו צריכה להיעשות בשקיפות, במקצועיות ובמהימנות מירבית. כמענה על צורך זה ועל כל עבודות שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך לדיווחים ע"פ חוק ני"ע, נקבע תקן מס' 17 ע"י הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי מקרקעין במשרד המשפטים.

מטרת תקן שמאות 17 לקבוע מסגרת מובנית החושפת בפני הציבור במסגרת גילוי נאות את כל הפרמטרים העשויים להשפיע על השווי וצורת ההתייחסות של השמאי אליהן. הדרישות החדשות הינן מעל ומעבר לאותן הקיימות בשומות אחרות ע"פ כללי האתיקה המקצועית הקיימים.

התקן מחייב את השמאי לפרט בגוף השומה, מי הגוף שהזמין את השומה - הדירקטוריון, המנכ"ל, ועדת בקורת וכו'. מהי מטרת השומה - האם הוזמנה עבור תקן חשבונאי, קבלת הלוואה, עיסקה עם בעלי עניין וכו'. התניות לגבי שכ"ט השמאי, וקיומה של התחייבות לשיפוי.

התקן שם דגש על אי קיומם של "יחסי תלות" בין מזמין השומה לבין השמאי, אם בדרך של קרבה משפחתית או עסקית. התקן דן בשווי של ציפיות או קיום פוטנציאל של זכויות בנייה נוספות, ודורש מהשמאי לפרט מהי האסמכתא, מקור הציפיות והסיכויים לממשן. התקן נכנס גם לנושא אי התאמות של בניין קיים להיתר הבנייה לפיו נבנה.

התקן דורש מהשמאי לפרט את הסכמי החכירות ו/או השכירות בנכס לאורך שליש השנים שקדמו למועד הקובע להערכת הנכס. כמו כן יש לפרט את השינויים שחלו בבעלויות, וכן פירוט כל העסקות והשומות שנעשו בנכס לאורך שלוש השנים הקודמות. במידה וקיים פער ריאלי של 20% בין השומה הנוכחית לשומות קודמות, ייתן השמאי הסבר להפרש שנוצר.

התקן דורש ניתוח הסביבה הנדל"נית והעסקית בו מצוי הנכס תוך הדגשת נכסים מתחרים, וציון סיכויים וסיכונים הגלומים בנכס. התקן דורש פירוט ההנחות, נתוני הבסיס, התחזיות ותחשיב השומה, תוך פירוט עסקאות ודמי השכירות להשוואה.

לסיכום, תקן שמאות מס' 17 מהווה מהפכה מקצועית בענף השמאות. השומה הופכת למסמך ברמה מקצועית גבוהה, שקופה ומהימנה, ונותנת למשתמש בה כלי עסקי ממדרגה ראשונה אשר איננו מצטמצם רק בשווי הגולמי של הנכס, אלא מנתח את כל מרכיביו במישור המשפטי, הפיזי, התכנוני והכלכלי. שומה שתיערך ע"י תקן 17 תשמש ככלי עזר להחלטות כלכליות הן להנהלת החברות, הן לגופים חיצוניים לחברות והן למשקיעים בשוק ההון. ההשפעות תהיינה גם על שוק הנדל"ן שייהפך למשוכלל יותר, עקב זרימת מידע אמין ובדוק.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, כלכלן, M.B.A - חבר הוועדה המקצועית לתקן 17.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988