משרד מוגן

בשנת 1974, שכר עו"ד גדעון צדיק, מידי בנימין בנקוביץ, דירה בת שני חדרים ברחוב ביאליק ברמת-גן. בחוזה השכירות נקבע, כי שולמו דמי מפתח וכי מטרת השכירות היא "משרד, עסק ו/או מגורים, הן לשוכר והן לבני משפחתו, אך שכר הדירה ישולם כאילו משרד בכל מקרה". חלפו להן כ-26 שנים שקטות ורגועות, ובשנת 2000 דרשה החברה ניר ברקת אחזקות בע"מ - שמספר חודשים קודם לכן רכשה את הבעלות בדירה - מעו"ד צדיק, דמי שכירות גבוהים בהרבה מאלה, ששולמו על-ידו עד לאותו המועד, ושאינם כפופים להגבלות המקסימום, שעל-פי חוק הגנת הדייר. משצדיק סירב לדרישה, ולאחר שהוא הודיע, כי המושכר לא ישמש עוד כמשרד, אלא רק למגורים, הגישה חברת ברקת נגדו, בשנת 2003, לבית משפט השלום ברמלה, "תביעה לקביעת דמי שכירות", בה ביקשה דמי שכירות גבוהים משמעותית מן המקסימום שעל-פי החוק הנ"ל.

צדיק טען, כי יש לדחות את התביעה בעיקר לאור ויתור, שוויתר לו הבעלים הקודם של הדירה, ואשר מחייב לטענתו גם את הבעלים הנוכחי, ולאור הסכמה, שמחייבת גם את חברת ברקת. הוא הוסיף וטען גם להשקעות עצומות, שהוא השקיע בנכס בשל מצבו הרעוע. השופטת זהבה בוסתן קיבלה את תביעתה של חברת ברקת. היא קבעה, כי על צדיק היה מוטל הנטל להוכיח את טענתו בדבר ויתור מצד הבעלים, עמו הוא חתם על הסכם השכירות, כי לצורך כך היה עליו להציג בפניה ראיות פוזיטיביות, וכי הוא לא הרים נטל זה. בוסתן הוסיפה וקבעה, כי אף שבתו של צדיק עברה להתגורר במושכר בשנת 2000, מאחר שעל-פי הסכם השכירות דמי השכירות היו אמורים להשתלם, בכל מקרה, על משרד, ומאחר שעל-פי הדין, החל משנת 1983 אין משרד של בעל מקצוע חופשי כפוף להגבלות המקסימום, הרי על צדיק לשלם דמי שכירות ריאליים, שקבעה חברת ברקת.

צדיק ערער על פסק דינה של בוסתן. ערעורו התקבל עתה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב. הרכב השופטים הילה גרסטל, עוזי פוגלמן ואילן ש' שילה מנה, אחת לאחת, את טעויותיה של בוסתן בפסק דינה. תחילה הזכיר בית המשפט את הוראת החוק, המחריגה את תחולתה של "הוראת המקסימום" מעל "בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי". "בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי עורך דין הוא בעל מקצוע חופשי לעניין תקנה זו", הוסיף. אלא שלא היה בכך כדי להוביל לקבלת עמדתה של חברת ברקת. "לית מאן דפליג שאם אכן היה מדובר במקרה רגיל של מושכר המשמש משרד עורכי דין, היה מקום לקבוע שתקרת דמי השכירות אינה חלה... אין זה המצב במקרה דנן", נקבע.

בית המשפט השתכנע, כי הבעלים הקודם של הנכס השכיר אותו לצדיק "במצב רעוע ביותר". הדבר עלה אף מהסכם השכירות, שנחתם ביניהם, ושבו ניתנה לצדיק יד חופשית לשפצו, לשנותו, לשפרו ולתקנו "ללא הגבלה וכראות עיניו", וזאת הן בתוכו-עצמו והן בחצר וברכוש המשותף. "על יסוד אותה הבנה התיר הבעלים הקודם גם שימושים לא מוגבלים במושכר", נקבע. מהסכם השכירות עצמו עלה, כי צדיק אמנם השקיע בנכס סכומים ניכרים בתיקונים ובשינויים יסודיים בו, בקירותיו החיצוניים, בחדר המדרגות ובכניסה, ונשמרה לו הזכות להוסיף לשפר ולשנות גם בעתיד. "על סמך הסכמות אלו התנהלו יחסי המערער והבעלים הקודם במשך 26 שנים עד שהמשיבה רכשה את הנכס", נקבע. בית המשפט התרשם, כי ההשקעות המשמעותיות, שצדיק השקיע בנכס, כאמור, הן שגרמו לבעלים הקודם להסכים לקביעת שכר-דירה מוגן של משרד ולא לקבוע דמי שכירות משוחררים מתקרת מקסימום, על אף שבשנת 1983 תוקן החוק באופן שאיפשר זאת.

הרכב השופטים סבר, שבוסתן טעתה בקובעה שצדיק לא הרים את הנטל, שהוטל על שכמו, להוכיח ויתור של הבעלים הקודם על דמי שכירות גבוהים ומשוחררים מהתקרה. "שהרי אל מול טענות המערער בעניין זה, הנתמכות באי-עשייה מצד הבעלים הקודם במשך עשרות שנים לא הוצגה גרסה סותרת". קביעה זו הובילה לקביעה, שלפיה ויתורו של הבעלים הקודם מחייב גם את חברת ברקת, שבאה בנעליו, והיא אינה זכאית לסעד, שהתבקש על-ידיה.

אלא שבית המשפט לא הסתפק בכך והוסיף, כי חברת ברקת ניסתה "לאחוז במקל משני קצותיו. מחד גיסא, היא מנסה להשתחרר מכבלי חוזה השכירות, ומאידך גיסא, היא מנסה לגייס את הוראותיו הנוגעות לזכאותה לדמי שכירות של משרד, גם אם המושכר משמש בפועל למגורים. ניסיונות אלו לא יצלחו". מאחר שהוכח, כי מאז שנת 2000 אין הנכס משמש עוד כמשרד עורכי דין, אלא בתו של צדיק מתגוררת בו, "ממילא זכאית המשיבה לדמי שכירות בגין משרד ולא בגין משרד עורכי דין... בית משפט קמא לא נתן דעתו לעובדה מהותית זו כלל. לא היה מקום לתת משקל לכך שהמושכר שימש בעבר משרד עורכי דין, אף על פי שמלכתחילה נשכר עבור אשת המערער למטרה של משרד ובו בזמן להתעלם מהשימוש בפועל למגורים - שהחל 3 שנים לפני שהוגשה התביעה", נקבע. חברת ברקת חויבה לשלם לצדיק שכר-טרחת עו"ד בשיעור 20 אלף שקלים, בצירוף מע"מ (ע"א 2336/05). "