למי שייך הפטור

השאלה, האם רשאי כונס נכסים המוכר את דירת המגורים של החייב לעשות שימוש בפטור ממס שבח - נדונה לאחרונה מספר פעמים בפסיקת בתי המשפט. ההלכה המנחה בעניין זה היא הלכת בית המשפט העליון ברע"א 4114/98 (לויאן), לפיה הזכות לעשות שימוש בפטור לדירת מגורים היא זכות אישית של החייב, וכונס הנכסים אינו רשאי לעשות שימוש בזכות זו, אלא אם הוקנתה לו מפורשות בשטר המשכנתא.

בהתאם לפסק הדין תוקנו שטרי המשכנתא של הבנקים, וכיום הם כוללים הוראות הקובעות, כי במקרה של מימוש דירת המגורים ייעשה המימוש תוך ניצול זכותם של הממשכנים לפטור ממס שבח. ברם, מתברר שגם הוראה זו איננה בגדר סוף פסוק, ופסיקה חדשה של רשם בית המשפט המחוזי בת"א, דוד גולדשטיין (בש"א 2124/06 כונס הנכסים הרשמי נ' עו"ד וינוגרד) מונעת מהבנק ליהנות מה"חיסכון" במס השבח עקב השימוש בפטור.

במקרה שנדון בפס"ד, מכר כונס נכסים, מטעם הבנק, דירה של חייב ששועבדה במשכנתא, וביקש לקבל את הפטור ממס שבח. בשטר המשכנתא נקבע, כי "הממשכנים מסכימים בזאת כי במקרה של מימוש המשכנתא על-פי שטר זה, ייעשה המימוש תוך ניצול זכותם של הממשכנים לפטור ממס שבח, אם אכן הינם פטורים".

במקביל ניתן צו כינוס כנגד החייב במסגרת הליכי פשיטת רגל, וכונס הנכסים הרשמי ביקש מהבנק להעביר לו את סכום הפטור ממס שבח על מנת להעמידו לחלוקה בין כל נושי החייבים. בית המשפט קיבל את הבקשה וקבע, כי הזכות לפטור ממס שבח היא זכות אישית של החייב, ולכן אינה ניתנת להמחאה לבנק לפי סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים. ברם, אין מניעה להעביר או להמחות את הזכות לקבלת הכספים המהווים את שווי הפטור. במקרה הנדון, לא קבע שטר המשכנתא כי הזכות לכספי הפטור תומחה לבנק. כל שנקבע בו הוא, שהחייבים נותנים את הסכמתם לעשות שימוש בפטור מקום בו קמה להם הזכות לקבלו.

בית המשפט ציין, כי לא ברור מדוע הסעיפים הרלוונטיים בשטר המשכנתא ובמסמכי ההלוואות אינם נוקטים לשון מפורשת, לפיה שווי הפטור מומחה לבנק. כמו כן לא ברור מדוע אין כל סעיף המחייב את החייבים שלא לעשות שימוש בפטור ביחס לנכסים אחרים.

נקבע, כי מאחר והזכות האישית של הפטור אינה חלק מהדירה אלא זכות אישית של החייב, ומאחר ושוויה לא הומחה לבנק ולא נעשה רישום ברשם המשכונות, הרי ששווי הפטור הוא נכס מנכסי החייב הצריך להיות מחולק בין נושיו השונים לפי סדר הקדימויות והיחסיות בנשייה בהליכי פשיטת רגל.

מפסק הדין עולה, לכאורה, כי בהיעדר הוראה מפורשת בשטר המשכנתא, לפיה כספי מכירת הדירה, לרבות שווי הפטור ממס שבח, מומחים לבנק, לא יוכל הבנק ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

נציין, כי לא ברור כיצד מתיישבת קביעה זו של בית המשפט עם הלכת לויאן הקובעת, כי כונס הנכסים רשאי לעשות שימוש בפטור אם יש הוראה מפורשת בשטר המשכנתא המאפשרת לו לעשות כן.