הריבית ומחירי הדירות למגורים

לאור זאת, המיוחד בשינוי המגמה הנוכחי הינה העובדה המדאיגה המצביעה על כך שהמחירים ברוב האזורים הגיאוגרפיים נמצאים במגמת ירידה במקביל. הפעם האחרונה בה מחירי הנדל"ן למגורים היו במגמת ירידה במספר רב של שווקים בארה"ב הייתה השנה שבין אמצע 1990 לאמצע 1991. בתקופה שבין 1984 לשנת 1990 עלו המחירים הריאליים ברוב השווקים בארה"ב, כאשר ב-10% מהשווקים העלייה הייתה בשיעור שנתי של 8.7% לשנה. לצורך השוואה למצב היום, בתקופה שבין יוני 1997 ליוני 2006 המחירים באותם שווקים בדיוק עלו בשיעור כמעט זהה של 8.7% לשנה.

לפני כן, תקופה נוספת בה מחירי הדירות למגורים ירדו במונחים ריאליים ברחבי ארה"ב, התרחשה בסוף שנות ה-70.

לכל אחד מתקופות המשבר הקודמות מאפיינים מיוחדים לה והתרחשויות מאקרו כלכליות שלהן ניתן לייחס את המשבר. בכל זאת, ניתן ללמוד לא מעט מתיאור הסביבה הכלכלית במשברים של סוף שנות ה-70 ושל סוף שנות ה-80.

נתחיל עם המוקדם במשברים, בסוף שנות ה-70, שם למדינת ישראל יש נגיעה חזקה. בעקבות מלחמת יום הכיפורים והיחסים הגיאופוליטיים העולמיים נוצר משבר הנפט. מחירי הנפט מרקיעים לשחקים, ודוחפים את האינפלציה מרמה של 3.4% בשנת 1972 ל-8.5% בשנת 1973 ו-11.4% בשנת 1974. הריבית לטווח קצר עולה בארה"ב מרמה של 5.33% בסוף 1972 לרמה של 9.95% בסוף 1973. לאחר רגיעה קצרה באמצע שנות ה-70, מתפרצת שוב האינפלציה ומגיע לרמה של 12.3% בשנת 1979. רמות ריביות כאלו מקשות מאוד על רוכשי הדירות, אולם האמריקאים המתינו הרבה זמן לפני שהם הפסיקו לרכוש דירות מגורים, ורק בשנת 1979 נרשמו ירידות ריאליות במחירים.

כמו כן, משבר סוף שנות ה-80 לא קרה בסביבה ישירה של משבר אינפלציוני ו/או עליה בשערי הריבית. עם זאת, תוצרי לוואי של הקפיצה בשערי הריבית בסוף שנות ה-70, ביחד עם שינויים רגולטוריים, הובילו למשבר בבנקים למשכנתאות, שכנראה היה קשור לירידת המחירים של סוף שנות ה-80.

כלומר, בשורה התחתונה, עליות הריבית תמיד השפיעו על מחירי בדיור בארה"ב. יחד עם זאת, מסתבר שהשינויים חלחלו מאוד בהדרגה והם לא היו מיידיים.

הכותבת הינה מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן אשר בפקולטה לניהול, אוניברסיטת תל אביב.