השבחה במבחן ההתעשרות

תכליתו של היטל ההשבחה היא שיתוף הציבור בהתעשרותו של בעל המקרקעין, הנובעת מפעולה תכנונית של הרשות. בית המשפט העליון אמר לאחרונה את דברו בהלכת "פמיני", בה פסק כי שיטת החישוב הראויה הינה שיטת המדרגות. באמירה ברורה וחד משמעית, קבעו השופטים כי תנאי יסוד לחיובו של הנישום בהיטל ההשבחה הוא כי אותה התעשרות אכן נובעת מן הפעילות התכנונית, ומכאן כי אין לחייב בהיטל בגין עליית שווי שאינה מבטאת התעשרות מפעילות זו.

אבל עם כל הכבוד לשיטת המדרגות, שכבר לא מעט קולומוסים נשתברו כדי לנתחה, החידוש העיקרי שחידשה הלכת "פמיני" אינו העדפת שיטת חישוב זו או אחרת, אלא קביעת "מבחן ההתעשרות" כעקרון יסוד בקביעת ההשבחה.

מעקרון יסוד זה, כך נקבע, עולה יישום החישוב בשיטת המדרגות כמסקנה האופרטיבית האפשרית היחידה. בין נימוקיה של השופטת חיות לשלילת שיטת המקפצה, שהייתה נהוגה עד כה, נמצא כי שיטה זו "יוצרת פגיעה בלתי מוצדקת בקניינו של הנישום, וחוטאת לרעיון הצדק החברתי המונח ביסוד ההיטל. עיקרו של רעיון זה, כפי שכבר נפסק, הוא בחלוקה צודקת ושוויונית יותר של התועלות הצומחות לנישום מפעילותה התכנונית של הרשות, באמצעות השבת חלק מהתעשרותו אל קופת הקהילה". שיטת המקפצה, "אינה מתמקדת בעליית השווי הנובעת מן הפעילות התכנונית והיא עלולה לגרום לנישום עוול ממשי ולהוליך לקביעת סכום היטל אשר חלק מהותי ממנו אינו נגזר כלל מן ההשבחה".

בין הנימוקים להעדפת שיטת המדרגות, קבעו השופטים כי דירוג זה נראה "ראוי ונכון", נוכח החשיבות הרבה שבהקפדה על קיומו של קשר סיבתי בין ההשבחה לפעילות התכנונית, בהיותו עקרון יסוד המבטא את ערכי הצדק החברתי הגלומים בהיטל ההשבחה.

מכל אלה עולה המסקנה הכל כך פשוטה והכל כך הגיונית: "תנאי יסוד לחיובו של הנישום בהיטל ההשבחה הוא כי אותה התעשרות אכן נובעת ישירות מן הפעילות התכנונית". או במילים אחרות, אין כל הצדקה לחיוב בהיטל השבחה בגין עליית שווי שאינה מבטאת את התעשרות הנישום.

במבחן ההתעשרות אין הצדקה לחייב בהיטל, בגין תכנית להקמת פרגולות, לדוגמא, כאשר התוספת לשווי הנכס מהווה "זוטי דברים" - השבחה מזערית שבמזערית, הקטנה מפיזור מחירי השוק החופשי לנכסים דומים בסביבה, שאינה ניתנת למדידה ישירה. במבחן ההתעשרות אין הצדקה לחייב בהיטל בגין תכנית להוספת חדרי יציאה לגג בבנייה רוויה, את בעל הדירה בקומה הראשונה (לפי חלקו היחסי ברכוש משותף), במקום בו השוק החופשי אינו נותן עבורן כל תוספת כספית לשווי הדירה.

כמו כן, במבחן ההתעשרות אין הצדקה לחייב בהיטל בגין תכנית המעניקה זכויות לבניית מרתפים, כאשר על המגרש עומד מבנה הדוחה לעשרות שנים את אפשרויות ניצול הזכויות, במקום בו השוק החופשי אינו נותן עבורן כל תוספת לשווי הנכס.

כאן המקום לקרוא לועדות המקומיות וליועצים המשפטיים להתאים את גישתם לרוחה של ההלכה החדשה, ולהעמיד את ההשבחה במבחן ההתעשרות. עבר זמנה של הגישה הנפוצה, הרואה את חישוב ההשבחה כעניין טכני גרידא, ללא כל קשר לשיקולי צדק חברתי. גישה הדוגלת בהטלת היטל מירבי בכל מקרה אפשרי. ערכי הצדק החברתי הגלומים בהיטל ההשבחה מדברים על שיתוף הציבור בהתעשרותו של הנישום, וכשאין התעשרות אין גם היטל.

מהיום, אין עוד מדובר בהיטל על השבחתן של תכניות שכל תכליתן "הזזת" המועד הקובע, לא בהיטל המהווה "זוטי דברים", לא בהיטל על השבחה "תאורטית", שאינה ניתנת למדידה בשוק החופשי ולא בהיטל על הקטנת פגיעות קודמות. מעתה מדובר רק בהיטל על השבחה ממשית ומשמעותית, הניתנת למדידה והעומדת במבחן התעשרות הנישום מפעולת הרשויות.

הכותב הינו יו"ר הועדה המקצועית לכללי השמאות של לשכת שמאי המקרקעין