"הכביש ישפיע יותר מחוצה ישראל"

ראש הממשלה, אהוד אולמרט, שעל שולחנו מוצבת השאלה האם לאפשר את המשך הסלילה תוך פינוי הקברים או לייצר פתרון הנדסי חלופי, טרם הכריע והפרויקט מתעכב. הכביש הוא אחד משלושה פרויקטים עליהם הכריזה הממשלה כפרויקטים שיקודמו באמצעות הסקטור הפרטי. שני הפרויקטים הנוספים הם כביש 531 שיחבר בין כביש 6 במחלף חורשים ועד לכביש החוף באזור שפיים, וכביש עוקף קריות בחיפה.

חברת דניה-סיבוס מקבוצת אפריקה-ישראל זכתה במכרז ונמצאת מזה מספר חודשים בביצוע של העבודות. מדובר בפרויקט בעלות של 1.8 מיליארד שקל, שיימשך שלוש שנים, עם 3 נתיבים לכל כיוון. ההערכות הן, כי הכביש ייפתח לתנועה בסוף 2008.

לדברי מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן, "כביש הרוחב 431 יהפוך בפועל לשדרה הדרומית של גוש דן. יחד עם חוצה ישראל, כביש 5 ונתיבי איילון, ייצרו 4 צירי התחבורה האסטרטגיים "כביש טבעת" שיקיף את מטרופולין גוש דן מכל עבריו, כמקובל המטרופולינים הגדולים בעולם".

נתוני לשכת השמאים, מדגיש כהן, מצביעים על כך שהמקרקעין לאורך ציר 431, ייעלה במהלך השנים הקרובות ב-10%-25%, בדיוק כפי שהשפיעה בשעתו סלילת כביש 5 על המקרקעין שמצפון לגוש דן, אולם רק באותם אזורים הממוקמים בממשק מיידי ל-431. לדוגמא: מתחם "אחיסמך הגדולה" הנמצא כיום בעורפה של העיר לוד, מכיל 3,000 יחידות דיור יהפוך לפתע לחזית נדלנ"ית אטרקטיבית, בשל נגישותו הן לכביש 431, לחוצה ישראל ולכביש 40.

דוגמה נוספת, אומר כהן, מהווה העורף הכפרי בין ראשון לציון ללוד, ובמרכזו היישובים באר יעקב וכן ישרש ומצליח. גם כאן יפעלו הכלים השלובים של קרקע זמינה בשפע במרכז הארץ, ובסמיכות מרבית לציר תחבורה אסטרטגי. דוגמא שלישית מהווים יישובי המועצה האזורית גזר, בין לוד למודיעין, שיהפכו ל"סביונים" החדשים של השפלה. כהן מזהיר עם זאת שבעיית הקברים המעכבת את סלילת הכביש, גורמת למשק נזק של מאות מיליוני שקלים כל שנה.

היועץ העיסקי לחברות נדל"ן והיי-טק, יצחק נחושתן, ערך ניתוח כלכלי שמסקנותיו הן כי לכביש 431 תהיה השלכה נדלנ"ית וכלכלית על כל המרחב שבין גוש דן והשפלה, בואכה הנגב הצפוני, אף יותר מההשלכה של כביש חוצה ישראל. נחושתן מדגיש כי עד כה לא היו במרחב שמדרום לגוש דן כבישי רוחב.

לדברי נחושתן, 431 ייצור ממשק מיידי הן ממזרח למערב, בין שפלת יהודה ומודיעין לבין מישור החוף וראשון לציון, אך בפועל יתרום רבות גם לזליגה דרומה של השקעות נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי ועסקי, והפיכת כל מרחב השפלה עד קרית גת להרבה יותר "סקסי" ואטרקטיבי.

בניגוד לארז כהן, נחושתן אינו צופה עליית מחירים מיידית, אולם מדגיש כי לטווח 5-10 השנים הקרובות תהיה "התיישרות" הדרגתית של מחירי הנדל"ן, לרמות המחירים המקובלות מצפון לגוש דן. לדבריו, יהיה מדובר בתהליך הדרגתי, שיבוא קודם כל לידי ביטוי באותם אזורים הנמצאים ברדיוס קרוב הן ל-431 והן לחוצה ישראל כדוגמאות נס ציונה, יישובי גן רווה, יישובי פיתחת רמלה-לוד דוגמת אחיסמך וגינתון.