אתגרי חברות הנדל"ן ב-2007

חלק מהחברות ניצבות בפני עסקאות מהותיות שיקבעו את כיוונן בשנים הקרובות, אחרות ממתינות להנפקות של חלק מהפעילויות, חלק נתונות לחסדי שוק או תחום פעילות מסוים, ובכל מקרה הן תצטרכנה לעבוד בשנה הקרובה קשה מאוד על מנת להצדיק את היחס האוהד שהן קיבלו עד כה מהמשקיעים. להלן רשימת חברות הנדל"ן המובילות בבורסה של ת"א, והאתגרים המרכזיים שעומדים בפניהן בשנת 2007.

" אפריקה ישראל. למרבה האירוניה, ניתן לומר שאחד האתגרים המרכזיים של קבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב בשנה הקרובה הוא לצאת מקבוצת הייחוס של תחום הנדל"ן. אמנם מדובר בקבוצת הנדל"ן הציבורית הגדולה בישראל, אך מעצם היותה אחת מחברות האחזקה הבולטות במשק, ניתן לומר שהשאיפה של אפריקה ב-2007, כפי שבא לידי ביטוי ב-2006, תהיה לבצע רכישה מהותית שתקטין את התלות שלה בענף.

בכל מקרה, באשר לאתגרים שצפויים לאפריקה ולחברות הבנות בקבוצה בתחומי הנדל"ן, הרי שהם כמעט בלתי נגמרים, ומתחילים בחברה האם ששואפת להנפיק את פעילותה היזמית ברוסיה וכן למצות את פעילות הייזום שלה במציאות הלא ברורה ששוררת כיום בשווקים של פלורידה, לאס-וגאס ומנהטן שבארה"ב.

באשר לחברות הבנות: אפריקה נכסים עומדת גם היא בפני הנפקה גדולה של נכסיה באירופה, חברת הביצוע דניה סיבוס תרצה להמשיך ולהגדיל את נוכחותה בפרויקט ביצוע חו"ל ולהתחיל ולהתמודד עם פרויקט הרכבת הקלה בת"א בו זכתה לאחרונה, וחטיבת מגורים תצטרך להתחיל ולהצדיק את תג המחיר הנאה שקיבלה בהנפקתה בבורסה בשנה החולפת, שבינתיים לא עולה בקנה אחד עם ביצועיה בשטח.

" גזית-גלוב. האתגר המרכזי של חברת הנדל"ן של חיים כצמן ודורי סגל בשנת 2007 יהיה למצות את מהלך ההשתלטות על קרן הריט האמריקנית מילס. במידה ותצלח, המהלך עשוי להקפיץ את מצבת נכסיה של החברה הישראלית לכ-15 מיליארד דולר, ולהפוך אותה לשחקנית מן השורה בשוק הריט האמריקני. אמנם לפי שעה קשה לחזות כיצד יתפתחו פני הדברים עם מילס, שנתונה כיום במשבר פיננסי-ניהולי-משפטי לא פשוט, אך אין ספק שמדובר במטרה המרכזית של גזית-גלוב ל-2007.

פרט לכך, הרי שאספירציות הצמיחה של כצמן וסגל לבטח לא נעצרות בארה"ב, והם ככל הנראה ישאפו להמשיך ולהגדיל את נוכחותם באירופה מחד ובישראל מאידך, תוך השתלבות עתידית אפשרית בשוק הריט המקומי. בעבר סימנה גזית-גלוב גם את הודו כיעד פוטנציאלי להתרחבות, ויהיה מעניין לראות האם היא תלך בעקבות חברות מקומיות נוספות שרואות במדינה את "המזרח אירופה" של השנים הקרובות, בשל ההזדמנויות האין-סופיות שהיא טומנת בחובה.

" קרדן אן.וי. אמנם היא אינה חברת נדל"ן אלא חברת אחזקות, ולכן אחד האתגרים המרכזיים שלה הוא לבטל את השיוך הכמעט מיידי שלה לענף, בדומה לאפריקה ישראל. עם זאת, גם במקרה שלה פעילות הנדל"ן מהווה חלק עיקרי בפורטפוליו, ולכן היא תקבע לא מעט את כיוונה של חברת האחזקות של יוסף גרינפלד ואבנר שנור.

האתגר המרכזי של קרדן בשנה הקרובה יהיה לשמר את כוחה ואת מעמדה של יזמית הנדל"ן GTC פולין כחברה מובילה בתחומה בשוקי מזרח אירופה. האחרונה תיאלץ להמשיך ולאתר מנועי צמיחה נוספים במדינות האזור שטרם חדרו לקונצנזוס המערב-אירופאי מחד, ולהמשיך לממש נכסים במחירי שיא, כפי שעשתה בשנה החולפת, מאידך.

פרט לכך, קרדן תשאף ככל הנראה להמשיך ולהדק את אחיזתה בשוקי נדל"ן נוספים, ובהם השוק הישראלי, בו הרחיבה פעילותה לאחרונה עם הרחבת הפעילות האורגנית של קרדן נדל"ן, וכן בשוק הסיני אליו חדרה לאחרונה.

דלק נדל"ן. זרוע הנדל"ן של קבוצת דלק שבבעלות יצחק תשובה חוותה שנה פנומנאלית, שנשענה ברובה על ציפיות. בשנה הקרובה תצטרך החברה להצדיק את היחס האוהד שקיבלה מהמשקיעים, ולהגיש קבלות שיצדיקו את התמחור האוהד לו היא זוכה כיום בבורסה, שמתבסס כאמור בעיקר על הצפות הערך שצפויות לה בעתיד.

האתגר המרכזי של דלק נדל"ן יהיה להנפיק את זרוע הנכסים שלה באירופה, כשתג המחיר שהיא רואה לנגד עיניה עומד על כמיליארד דולר. בנוסף, החברה תצטרך להמשיך ולפתח את עסקיה באירופה מחד, וכן להקפיד ולממש נכסים מאידך על מנת להמחיש את יכולותיה להשביח נכסים ולהציף ערך.

גם בשוק הישראלי יהיה לדלק נדל"ן הרבה מה לומר בשנה הקרובה, כשעל הפרק נמצאת הנפקת חלק מנכסיה בישראל, תוך השתלבות בתעשיית הריט המתהווה, וכן המשך המעקב אחר אחזקותיה בחברות הנדל"ן המקומיות מבני תעשייה והחברה המאוחדת שעל הפרק, אזורים-דנקנר השקעות, בהן היא רואה השקעות לטווח ארוך.

" אלביט הדמיה של מוטי זיסר חוותה גם היא שנה חיובית במיוחד, שנשענת בחלקה על קבלות שכבר הציגה, וכן על קבלות שהיא צפויה להציג בשנה הקרובה. בין אלו מדובר על הנפקה נוספת, של זרוע המלונות שלה בבורסת לונדון, וכן על המשך הפעלת "פס ייצור" הקניונים שלה במזרח ומרכז אירופה, אשר חלק מהם כבר מומשו בשנים האחרונות.

פרט לפעילות באירופה, נראה שהמשקיעים יעקבו השנה בדריכות גם אחר הפרויקטים השאפתניים אליהם נכנסה לאחרונה אלביט הדמיה בהודו. שם היא מובילה את יזמיות הנדל"ן המקומיות, שסימנו את המדינה כיעד מועדף להשקעות, בשורה של פרויקטי ענק במגוון תחומים, שעתידים לייצר עבורה ערך בשנים הקרובות.

" נכסים ובנין, זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר, חוותה גם היא שנה מצוינת, שתיזכר ככל הנראה בסימן יציאתה לחו"ל. פעילות זו, שמתחלקת כיום במגוון אחזקות נקודתיות באירופה ובארה"ב, תמשיך להעסיק את נכסים ובנין גם בשנה הקרובה, כמו גם היזמות החדשה אליה נכנסה לאחרונה בשוק ההודי בשותפות עם אלקטרה נדל"ן.

בנוסף, לנכסים ובנין גם משקל רב בכל הנעשה בשוק הישראלי, הן באמצעות חברת הבנייה למגורים נווה גד, שמקבלת משקל הולך וגדל מאז שאזורים נמכרה, והן באמצעות האחזקה בחברת גב-ים הציבורית וחברת ישפרו, שנמחקה על ידה מהבורסה ב-2006.

בהקשר של השוק המקומי, ניתן לומר שנכסים ובנין תמשיך להיות תלויה גם בשנה הקרובה במגמות שישלטו בו, אשר כרגע מצביעות על המשך ההתאוששות בסקטור המניבים וכן בתחום הבנייה למגורים. בנוסף, סביר להניח שלאור המוניטין והניסיון של החברות בקבוצת נכסים ובנין בתחומי הפעילות שלהם, והגב הפיננסי האיתן שמביאה עמה קבוצת אי.די.בי, הקבוצה נתפסת כיום כאחד הכוחות החזקים בשוק המקומי, תוך תלות נמוכה מהמתחרות במתרחש בו.

" החברה הכלכלית לירושלים, יחד עם החברה-הבת שלה מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן, ביצעו בשנת 2006 את אחד ממהלכי הצפת הערך הנאים שראינו בבורסה בשנים האחרונות, והן ממשיכות לסמן שגם ב-2007 הן תפעלנה בכיוון דומה.

מבחינת החברה הכלכלית לירושלים, האתגרים המרכזיים יהיו להמשיך ולפתח את זרוע הנדל"ן שפועלת ברוסיה, מירלנד, אשר יוזמת כיום מספר פרויקטים שאפתניים במדינה ועשויה להציף בעקבותיהם ערך רב לבעליה. פרט לכך, כלכלית מתכננת להנפיק בשנה הקרובה גם את נכסיה בצרפת באמצעות קרן ריט, ובנוסף אסור לשכוח שהיא מחזיקה בשורה ארוכה של נכסים במערב אירופה ובצפון אמריקה.

נדבך מרכזי נוסף בפעילותן של החברה הכלכלית לירושלים ומבני תעשייה הוא האחיזה האיתנה שלהם בשוק הנדל"ן הישראלי. אמנם השתיים לא הרחיבו את הפורטפוליו בישראל בשנה החולפת, כפי שעשו רבות מחברות הנדל"ן המובילות, אך גם כך נראה שהן נותרו מהגופים המובילים, שעוד יהיה להם מה לומר בביצה המקומית.

" שיכון ובינוי של שרי אריסון הצליחה להמשיך בשנה החולפת את ההתאוששות שלה "מהכמעט קריסה" שחוותה בשנות המיתון העמוק של הענף, וכיום היא נהנית משקט תעשייתי עם עובדיה מחד ושקט פיננסי מאידך, לאחר מהלכי הרה-ארגון האגרסיביים שביצעה. בכל מקרה, גם האתגרים שלה בשנה הקרובה כמעט אין סופיים.

בין היתר, החברה תמשיך לשאוף להגדיל את פעילות הזרוע הבולטת שלה, סולל בונה ארצות חו"ל, בשוקי חו"ל, מאחר והיא הפכה בשנה האחרונה לרגל המרכזית והרווחית בפעילותה תוך שהיא נהנית מהניסיון והידע הרב שנצבר בחברה האם בתחום התשתיות והפיתוח.

פרט לכך, צריך לזכור ששיכון ובינוי היא עדיין מהשחקניות המרכזיות בשוק הנדל"ן המקומי בתחומי הייזום למגורים והביצוע, באמצעות זרועותיה השונות. עקב כך, החברה תמשיך השנה לפתח את פעילותה בתחום התשתיות, בו היא נחשבת לאחד הקבלנים המרכזיים שנהנים מתקציבי הממשלה, וכן את פעילותה בתחום הבנייה למגורים, שעשויה ליהנות מהרוח הגבית שתמשוך בשווקים. מהלכים אלו, בשילוב עם מיצוי פעילות הרה-ארגון והסרת עודפי השומן והסיאוב הרבים שאפיינו את החברה בעבר, יהיו מהמשימות המרכזיות שלה בהמשך הדרך.

" אלוני-חץ. אימפריית הנדל"ן שבנה במו ידיו נתן חץ בשנים האחרונות, מייצרת לעצמה בעקביות אתגרים בלתי נגרמים, שימשיכו להעסיק אותה גם ב-2007. בין היתר, מדובר בהמשך פיתוח הפעילות שלה בשוק הבריטי אליו היא חזרה בשנה החולפת, ביסוס השליטה בקרן הריט השוויצרית PSP, המשך החדירה לשוק הנדל"ן ההודי בו החלה בשנה האחרונה, ומיצוי אחזקותיה בחברות מקבוצת גזית-גלוב שפועלות בצפון אמריקה.

לכל אלו צריך כמובן להוסיף את הפעילות הענפה של אלוני-חץ בשוק המקומי, שמתבצעת ברובה באמצעות חברת הנדל"ן המניב אמות, אותה רכשה בשנת 2006, שמיצבה אותה באחת כאחת השחקניות המובילות בישראל. בין היתר, אלוני-חץ תשאף בשנה הקרובה להמשיך ולהשביח את פעילות אמות, אם תוך השתלבות בשוק הריט ואם באמצעות הרכיבה על הסנטימנט החיובי בשוק המניבים המקומי, שכבר סייע לה בשנת 2006.

" אלקטרה נדל"ן של גרשון זלקינד תיאלץ לחשוב טוב לאן פניה בשנת 2007, דבר המסתמן כאתגר המרכזי שלה. החברה אמנם צמחה בשיעור ניכר בשנתיים האחרונות, מאז הונפקה, ונהנתה מתמחור אוהד של המשקיעים, אך לפי שעה היא עדיין לא סימנה אסטרטגיה ברורה וכיוון ספציפי אליו היא רוצה ללכת.

כיום מחזיקה החברה בשורה של נכסים בארה"ב, אירופה וישראל, ולאחרונה היא החלה כאמור לפעול בשוק הנדל"ן ההודי בשיתוף עם נכסים ובנין. לאורך הדרך, ידעה אלקטרה גם לממש נכסים תוך שהיא גוזרת לעצמה קופון נאה שסימן את פעילות ההשבחה שלה, אך בינתיים החברה עדיין לא אמרה דבר בקשר למטרות וליעדים שלה בהמשך, שעשויים לקבוע גם את היחס לו תזכה מהמשקיעים בשנת 2007.

" אזורים, יזמית הבנייה למגורים הסולידית שרכש בשנה החולפת איש העסקים שעיה בוימלגרין מאי.די.בי במהלך בזק, היא ללא ספק אחת החידות המרתקות של שוק הנדל"ן בשנת 2007. כהרף העין הפכה החברה עם רכישתה ע"י בוימלגרין לחיית טרף שמסתערת כמעט על כל עיסקה שנקראת בדרכה, כשבין היתר היא נכנסה בשנה החולפת לפעילות ייזום בהודו ובארה"ב, רכשה את יזמית הנדל"ן לגנא שפועלת במזרח אירופה, ונכנסה גם לתחום המלונאות לאחר שרכשה את מלונות אקור ושרתון מוריה בישראל.

את הערב הרב של הפעילויות הנ"ל, שנרכש לעתים במחירים מפולפלים, תצטרך אזורים לקחת ב-2007 ולהפוך למשהו קוהרנטי שייצר היגיון אצל המשקיעים מחד וערך כלכלי מאידך. בין היתר, מתוכננת ככל הנראה הנפקת חלק מהפעילות של לגנא בבורסת לונדון, המשך מיצוי פרויקטי הייזום השאפתניים בארה"ב ובהודו, והמשך פיתוח העסקים בתחום הייזום בישראל, שתפחו השנה עם המיזוג לחברת דנקנר השקעות. מהלכים אלו אינם טריוויאליים ולבטח לא יהיו פשוטים, אך נראה שהמשקיעים ידרשו מאזורים להציג קבלות כבר בשנה הקרובה, לאחר שקיבלו את מסע הרכש שלה בתשואות בשנת 2006. "

roi-m@globes.co.il