שלילת תוקף עסקה בשל אי דיווח

חוק מיסוי מקרקעין מעניק לרשות המסים אמצעים שמטרתם למנוע התחמקות מדיווח ומתשלום המס על עסקות במקרקעין. כך, סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין מעמיד שני מכשולים בפני צדדים לעיסקה במקרקעין שלא דווחה; האחד, מכשול מהותי השולל את תוקפה של העיסקה, והשני, מכשול פרוצדוראלי המונע את רישום העיסקה בפנקס רישום המקרקעין.

הוראת סעיף 16 לחוק זכתה להתייחסות מועטה מצידם של בתי המשפט, בייחוד בכל הנוגע לשלילת תוקפן של עסקות במקרקעין שלא דווחו או שלא שולם המס בגינן. לשלילת תוקפו של הסכם יש השלכות בשני מישורים: האחד הוא המישור החוזי, המשפיע על הצדדים הישירים לעיסקה. השני הוא המישור הקנייני, המשפיע גם על צדדים שלישיים שאינם הצדדים הישירים לעיסקה. במאמרנו זה נתמקד בהשלכות העשויות להיות לשלילת תוקפן של עסקות במישור דיני החוזים.

שופט בית המשפט המחוזי, אלטוביה מגן, במסגרת מאמר שכתב בנושא זה, מאמץ פרשנות מקלה להוראה לפיה כוונתו של המחוקק לא היתה לפגוע בעצם התוקף של ההתקשרות החוזית בין הצדדים. זאת, משום ששלילת תוקפה של ההתקשרות היא תוצאה קיצונית מדי, שיש בה כדי לפגוע בחופש ההתקשרות של הצדדים ובעיקרון חופש החוזים. לפיכך הוא מגיע למסקנה, שכוונת המחוקק היתה לקרוא אל תוך ההסכם מחויבות חוקית לדווח על העיסקה ולשלם את המס בגינה, גם אם הצדדים לא כללו בהסכם תנאי כזה מלכתחילה.

לאחרונה נדון עניין עותמי נ' מעברי בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בפני השופטת רות רונן. באותו מקרה ביקשה המוכרת לבטל הסכם שערכה למכירת מקרקעין, בטענה שההסכם לא דווח למנהל מיסוי מקרקעין על-ידי הקונים. בנסיבות אותו המקרה, התחייבו הקונים להפקיד בידי בא כוחם חלק מתמורת המכר המיועד לתשלום מס השבח החל בעיסקה. לצורך כך הפקידה המוכרת בידי בא כוח הקונים ייפוי כוח, המסמיכו לדווח על העיסקה. למרות זאת, הורו הקונים לבא כוחם שלא לדווח על העיסקה, וכתוצאה מכך צבר חוב מס השבח, הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות בסכומים גבוהים. נזכיר, כי חוב מס שבח מוטל, על-פי החוק, על המוכרת.

ביהמ"ש קיבל טענת המוכרת וביטל את ההסכם בהסתמך על סעיף 16 לחוק, השולל את תוקפה של העיסקה. בית המשפט קבע, כי ניתן יהיה להגיע לתוצאה זהה אם סעיף 16 יפורש כך, שכל הסכם כולל תניה של מחויבות חוקית לדווח על העיסקה ולשלם את המס החל בגינה. בית המשפט קבע, כי הקונים הפרו מחויבות זו כאשר הורו לבא כוחם שלא לדווח על העיסקה, וכפועל יוצא הפרו את ההסכם הפרה יסודית המזכה את המוכרת בביטולו.

אנו סבורים, כי ראוי לפרש את הוראת סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין באופן מקל כך שלא יישלל תוקפה החוזי של העיסקה, רק משום שלא דווחה או שלא שולם המס בגינה. לטעמינו, יש לפרש את הסעיף כאילו הוא קורא תניה מכללא להסכם שבין הצדדים על פיה קיימת מחויבות חוקית לדווח על העיסקה ולשלם מס בגינה.