קשה לבנות על ההטבות

שר השיכון, מאיר שטרית, משוכנע לחלוטין, שתוכניתו לבניית דירות להשכרה תוריד את עול המשכנתא מעל גבם של זוגות צעירים רבים ותגרום לירידה במחירי הדירות. את התוכנית למתן הקלות מס לבונים להשכרה הוא התחיל לגלגל כח"כ מטעם האופוזיציה בממשלתו של אהוד ברק. החוק אמנם אושר אז בקריאה ראשונה, אך אחר כך נשכח.

כשכתב את מצע קדימה הכניס לתוכו את הצעת החוק, שעברה לאחרונה.

השבוע הודיע משרד השיכון שחברת חלמיש, המשותפת למשרד השיכון ולעיריית תל אביב, תבנה את הבניין הראשון להשכרה. לפי שעה יזמים נוספים טרם הודיעו שהם מצטרפים ליוזמה. למרות זאת, שטרית משוכנע שהיזמים וקופות הגמל יעמדו בתור, שכן הפרויקט מבטיח להם תשואה של 7% עד 10%, שקשה לעמוד בפניה.

את תוכניתו מבסס שטרית על שכנוע היזמים לבנות דירות להשכרה באמצעות פחת מואץ של 5% עד 20% לשנה. הטבה נוספת היא פטור מהיטל השבחה ואפשרות למכור את הפרויקט בתום 15 שנה. עוד אמצעי שכנוע רואה שטרית בעובדה, שבתפקידו כאחראי על מינהל מקרקעי ישראל, ברז הקרקעות נמצא בידו, ולכן הוא יכול לדאוג לכך שישווקו רק קרקעות המיועדות לבנייה להשכרה.

אך בעוד ששטרית בטוח שההטבות שהוא מבטיח ישכנעו את היזמים, בענף הנדל"ן מעלים ספקות באשר לפופולריות הפרויקט. בין מבקרי התוכנית נמנים כאלה הטוענים שהתחשבות בפחת היא אמנם הטבה משמעותית, אך לא בטוח שהיא מספיקה כדי לשכנע יזם ליטול על עצמו את הסיכון בלהתעסק עם דיירים למשך 25 השנים הבאות, במיוחד במדינה שבה קשה מאוד לפנות דייר שאינו משלם שכר דירה. לדעת אלה, גם הפטור מהיטל השבחה בעת המכירה ספק אם הוא הטבה מספיקה.

אחרים טוענים שמוטב היה לו משרד השיכון היה מעודד בניית בניינים מעורבים, שבהם רק כמה דירות להשכרה. תוכנית כזו, כך הם מאמינים, הייתה משכנעת יזמים להיכנס לפרויקט, שכן היא הייתה מפחיתה את הסיכון של היזם, מאפשרת לו למכור חלק מהדירות ולהתעסק עם כמות מעטה של שוכרים.

החשש המרכזי שמביעים רוב מבקרי הרעיון הוא, שהבניינים המיועדים להשכרה יהפכו בסופו של דבר למבנים בהם מתגוררות משפחות מצוקה.

תשובתו של שטרית לביקורת היא, שהשיטה הנוכחית, שבה משרד השיכון מסייע בסכום מגוחך של עד 630 שקל לחודש לנזקקים לדיור, היא זו שמגבירה את המצוקה. לדבריו, התוכנית אינה מעודדת בשום פנים ואופן בנייה לשכבות מצוקה בלבד, אלא לכלל הציבור ובעיקר לזוגות צעירים, שבמקום ליטול משכנתא ולהתחיל לשלם החזרים חודשיים גבוהים, יוכלו לשלם שכר דירה של 500 דולר לחודש בלבד. כשמצבם הכלכלי ישתפר, יוכלו לרכוש לעצמם דירה.

השאלה הנשאלת היא כמה פרויקטים כאלה ייבנו בסופו של דבר. אם ההטבות יצליחו לשכנע מספר קטן של יזמים השפעתם על ענף הנדל"ן תהיה שולית ולא תגרום לירידת מחירים או לשינוי במדיניות רכישת הדירות. כמות גדולה יותר של דירות, ובמיוחד באזורי ביקוש, תצליח לחולל, אולי שינוי.