מנהלי הקרנות מנצחים את המדד

מדד הנדל"ן-15 של הבורסה הושק בתחילת 2005, כשמצב הענף היה די מעורפל וציפיות המשקיעים היו מתונות. כפועל יוצא כמעט ולא היו מכשירי ההשקעה שעקבו אחרי הסקטור. בשנים האחרונות השתנתה מפת הענף מקצה לקצה, ותשואה פנומנאלית תלת-ספרתית של 150% של המדד מאז השקתו, גרמו לגופים פיננסיים רבים לעקוב אחריו, מה שאפשר למשקיעים גישה יעילה יותר לסקטור.

שני המכשירים הפיננסים המרכזיים שמוצעים כיום לאלו שרוצים להשקיע בענף הנדל"ן, פרט לאפשרות להשקיע במניות באופן ישיר, הן קרנות הנאמנות ותעודות הסל, שהושקו כמעט כולן במרוצת השנים האחרונות. למשקיעים מתוחכמים יותר, מוצעים גם מוצרים מורכבים המשלבים אופציות ומניות, אך אלו פחות נגישים ולא תמיד נעים בהתאם למגמה בסקטור.

בחינת ביצועי קרנות הנאמנות ותעודות הסל מתחילת 2007 מגלה תמונה מעניינת, לפיה רוב מנהלי הקרנות מצליחים להציג לפי שעה ביצועים יותר טובים ממדד הנדל"ן, בעוד חלק מתעודות הסל מציגות ביצועים נמוכים ממנו.

התשואה הנאה שהשיג המדד מתחילת 2007, מעמידה את רוב מנהלי הקרנות המוטות לסקטור בראש טבלת התשואות, נתון שבהחלט תורם להיקף הגיוסים ולפופולאריות שלהם.

את האמירה האחרונה כמובן צריך לסייג שכן חודש וחצי אינם מהווים אמדן מספק למדידת איכותו של מכשיר השקעה כלשהוא, וכמובן שלא בטוח שהקרנות המצטיינות מתחילת 2007 ימשיכו להוביל את טבלאות התשואות גם בהמשך. בכל זאת ניתן לראות שרוב מנהלי קרנות הנדל"ן עושים עבודה טובה לפי שעה.

על כל פנים, מבט על טבלת התשואות מתחילת 2007 של קרנות הנאמנות המתמחות בנדל"ן, מגלה כי קרן הנאמנות הלמן-אלדובי נדל"ן ותשתיות מובילה את הדירוג, ואף ניצבת ראשונה בבחינת התשואות של כלל הקרנות מתחילת 2007.

הקרן עצמה הושקה כבר לפני חצי שנה ומתמחה בעיקר בנדל"ן שמוטה לשוק המקומי, שצבר כידוע פופולאריות לא מבוטלת לאחרונה, אשר באה לידי ביטוי בתשואות שמציג גם במדד הנדל"ן כחול-לבן של "גלובס".

"הגישה שלנו אומרת שאנחנו לא מכירים טוב את שוקי חו"ל ואת הנעשה בהם, ולכן מעדיפים להסתכל בחברות שפועלות בשוק המקומי אותו אנחנו יודעים לנתח" מסביר אורי מור, סמנכ"ל השקעות של קבוצת הלמן-אלדובי, המנהלת את הקרן. "הקרן עצמה הושקה במאי 2006 לאחר שסברנו שענף הנדל"ן יתעורר ברצינות. אנחנו עוקבים אחרי הענף כבר מ-2004, במהלכה ובמהלך 2005 הוא היה בשלבי התאוששות, ואני סבור שכעת ההתעוררות רק החלה ובהמשך הדברים אף ייראו יותר טוב", הוא מוסיף.

גלובס: איזה תהליכים ראיתם בסקטור בשנים האחרונות ומה אתם צופים לגבי ההמשך?

"יש כמה תהליכים מרכזיים שאפיינו את השנים האחרונות. בין היתר מדובר היה בירידת מחירים בכל הסקטורים, במיוחד בגלל המיתון הכלכלי ובגלל ההיצעים הגדולים שהיו בשוק ולכן הענף נקלע לנקודת שפל. כרגע, אפשר לראות ששיעורי הריבית נמוכים, המצב הכלכלי השתפר, ההיצעים בשווקים קטנו בצורה משמעותית, וכל הדברים הללו משכנעים אותנו שהסקטור המקומי נמצא לפני פריצה".

- מה אתם חושבים באופן ספציפי על תחום הבנייה למגורים ותחום הנדל"ן המניב?

"אני סבור שהתחום המרכזי שצריך להסתכל עליו הוא תחום הבנייה למגורים שיישא את כל ענף הנדל"ן על כתפיו בשנים הקרובות במיוחד בגלל תהליכי המאקרו שציינתי. לגבי תחום המניבים, אני סבור שהוא הולך ביחד עם תחום המגורים, וסה"כ גם הוא נהנה מהריביות הנמוכות ומהשיפור במצב הכלכלי שהם גורמים בסיסיים שתומכים בו. בנוסף, תחום המניבים ייהנה גם מההשפעה התזרימית של כניסת קרנות הריט לישראל שצפויות להמשיך ולהביא לירידה ברמות התשואה בנכסים".

- האם כל ההתפתחויות החיוביות הצפויות כבר לא מגולמות ברמות המחירים בשוק?

"אני חושב שאם מסתכלים על מניות ת"א 100 אז אפשר לומר שהן מגלמות כבר חלק לא מבוטל מהאפסייד שצפוי. עם זאת, אנחנו רואים הרבה הזדמנויות אטרקטיביות במניות השורה השנייה והשלישית שנסחרות עדיין בזול.

"אנחנו מסתכלים בעיקר על חברות שיודעות לעשות מגוון רחב של דברים עם נטייה לשוק הבנייה למגורים. דוגמא טובה לכך היא מנרב, שאמנם כבר נסחרת במחיר יחסית מלא, אך עד לאחרונה היא נסחרה ממש בזול למרות שמדובר היה בחברה עם הרבה מאוד פרויקטים שפועלת בעיקר באזורי ביקוש ומחזיקה מספר נכסים מעניינים כמו קריית הממשלה ופרויקט מעונות הסטודנטים בירושלים".

כנראה שגם ארקדי גיאדמק חושב כך לאחר שפורסם באחרונה כי יקנה את השליטה בחברה לפי שווי של 500 מיליון שקל.

- אילו חברות נראות אטרקטיביות להשקעה כיום?

"אנחנו חושבים שחברת הנדל"ן דוניץ מעניינת, קודם כל בגלל שהיא נסחרת במחיר זול יחסית. מעבר לכך, מדובר בחברה עם הנהלה טובה ומאוד שמרנית שפועלת בעיקר באזורי ביקוש לצורך מכירה בלבד והיא כמעט ואינה ממונפת.

"אנחנו אוהבים כיום גם את חברת מילומור שיש לה הרבה קרקעות באזורי ביקוש עליהם טרם התחילה לבנות. בין היתר מדובר בקרקעות בחולון, באר-יעקב, אשדוד ובית-שמש שהחברה מתחילה לבנות עליהם כיום ואנחנו סבורים שהשנה תהיה שנת הפריצה שלה.

"אנחנו מאמינים גם בחברת גמול שעברה לאחרונה מהפך בשדרה הניהולית עם היפרדות שני בעלי השליטה אייל יונה ואמנון ברזילי, וסבורים כי היא צפויה להצפת ערך בזכות הנדל"ן שלה. בין היתר, מדובר גם במלונות אותן היא מחזיקה שאנחנו חושבים שהם לא מתומחרים בשווי שלה בצורה נכונה.

"חברה נוספת מומלצת היא אביב. החברה פועלת בתחום הייזום והבנייה למגורים בארץ. החברה מבצעת פרויקטים לבנייה למגורים בגדרה, מודיעין, ירושלים והונגריה. החברה אטרקטיבית היות ולהערכתנו היקף רווחי החברה המצטברים בחמש השנים הקרובות צפוי להיות ברמה הגבוהה משווי השוק הנוכחי". "

roi-m@globes.co.il