מנפיקים בניינים

הקלישאה הרווחות בשוק ההון היא כי הבורסה מהווה סוג של מראה לפעילות המשקית הריאלית, ולרוב אף נוטה להקדים את המגמות הכלכליות. כך לדוגמא, לרוב הבורסה תתחיל לנוע למעלה עוד בתקופות של שפל כלכלי כשסימני הצמיחה טרם מתגלים, ובהתאם תשנה כיוון ותנוע מטה בשיא הפריחה כשניצני המיתון המתקרב עדיין לא נראים באופק.

בהתאם לקלישאה, מבט על ההנפקות שבדרך בימים האחרונים של חברות העוסקות בתחום הבנייה למגורים, עשויה להוביל למסקנה כי הפעילים בסקטור מעריכים שגם הוא נמצא בדרך להתאוששות. הנפקות רבות של סקטור מסוים מצביעות לרוב על רמת העניין ההולכת וגוברת בו, ולכן סביר מאוד שהדבר נכון גם לתחום הבנייה למגורים.

בימים האחרונים פורסמו ידיעות בדבר 6 חברות מתחום הבנייה למגורים שמתכננות להנפיק בקרוב מניות לציבור, 4 מתוכן יעשו זאת כבר ברבעון הנוכחי ושתיים נוספות ככל הנראה בעונת ההנפקות הקרובה במאי.

כדי לעשות סדר בדברים, נזכיר כי כל 2006 היתה רוויה בהנפקות של חברות נדל"ן, עקב הגאות במניות הענף בבורסה, שלוו בעסקים טובים שעשו החברות שפעילות בו. עם זאת, המרכיב המרכזי בהנפקות הנדל"ן היה של חברות מתחום הנדל"ן המניב והיזמות, כשלשם המחשה רק חברה "קלאסית" אחת מתחום המגורים הנפיקה ב-2006 (אפריקה-מגורים) ולפניה האחרונה לעשות כך היתה חברת דמרי בסוף 2004.

מה אם כן מעורר את תחום הבנייה למגורים דווקא עכשיו? נראה שמגמת ההתעוררות מוסברת במספר סיבות, שמקורן בנימוקים הריאליים והמוצקים שנשמעים לכל אורך השנים האחרונות. בין היתר, מדובר בשיפור במצב הכלכלה הישראלית, שמביא לשיפור בביטחון התעסוקתי של הציבור ועלייה בכוח הקנייה, והיקפי בנייה למגורים מצומצמים למדי בשנים האחרונות מצד הקבלנים.

ברקע נמצאת רמת הריבית הנמוכה והנוחה לנטילת משכנתאות וגם הדולר הנמוך, שאמנם מרסן את המוטיבציה למכור דירה, אך בהחלט מגביר את הביקוש לדירות חדשות שניתן להשיג כיום במחירים נוחים מבעבר.

לכל אלו ניתן להוסיף גם גורמים תומכים נוספים כמו צפייה הולכת וגוברת בקרב הקבלנים להתאוששות הסקטור, כחלק מהנעשה בשוק הנדל"ן כולו, שבאה לידי ביטוי באמצעות עליות מחירים נקודתיות שבוצעו בשנים האחרונות באזורי הביקוש.

גורם אחר שתומך במגמה הוא טרנד מגדלי היוקרה שמגביר את הביקושים בעיקר בפלח השוק הגבוה, וכך גם פרויקטי התשתית הרבים שיוזמת המדינה בשנים האחרונות לחיזוק ישובי הפריפריה של גוש-דן.

מלבד הגורמים הריאליים והפסיכולוגיים שתומכים בהתאוששות סקטור הבנייה למגורים, כדאי לקחת בחשבון גורם טכני נוסף שמאיץ את הנפקות חברות הבנייה למגורים, אך לאו דווקא את הביקושים בסקטור.

מדובר במעבר של החברות הציבוריות לשימוש בתקני החשבונאות IFRS המקובלים בעולם וזניחת התקן החשבונאי המקומי החל מ-2008, מהלך אשר נחשב לקריטי במיוחד עבור חברות הנדל"ן ובמיוחד עבור אלו עתירות הנכסים.

עפ"י תקני החשבונאות החדשים יכולות חברות הנדל"ן להכיר ברכוש שבאמתחתן (קרקעות או בניינים) בהתאם לשוויו ההוגן בשוק ולא בשוויו ההיסטורי כפי שנהגו לעשות עד עתה. המשמעות היא, שחברות הנדל"ן עתירות הנכסים יוכלו לפתוח כבר בקרוב במסע שערוך נכסים בחסות התקינה החשבונאית החדשה, וכך יוכלו להציף לעצמן רווחי עתק שיתפיחו את הונן העצמי ויהפכו אותן להרבה יותר נוצצות מבעבר.

כך לדוגמא, אחת החברה המרכזית מתחום הבנייה למגורים שבוחנת בימים אלו הנפקת מניות לציבור היא חברת שיכון עובדים, מקבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון. שיכון עובדים היא אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בשוק המקומי. שיכון עובדים, כמו גם שיכון-ובינוי החברה-האם, היא חברה שנהנית מניסיון ומוניטין רב, אך חשוב מכך - היא אחת החברות הוותיקות בתחום הבנייה למגורים וזו שנחשבת לעתירת קרקעות מכולן.

מנתוני שיכון ובינוי עולה כי בידי שיכון עובדים תוכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף ל-4,370 יחידות דיור כיום, וכן תוכניות הרחבה ל-8,150 יחידות דיור נוספות שטרם זכו לתב"ע. כל אלה מפוזרות בכל חלקי הארץ, עם ריכוזים באזור חיפה והקריות, אשקלון, באר-שבע וגוש-דן, אחזקות הרשומות בעלות של 511 מיליון שקל בלבד בספרי החברה.

יש להניח, שחברה כמו שיכון עובדים יכולה להציף ערך של עשרות אם לא מאות מיליוני שקלים, במידה ותעריך את הקרקעות שבאמתחתה בהתאם לשווי ההוגן שלהן במקום השווי ההיסטורי.

טעימה ממהלך כזה, ניתן היה לקבל לאורך השנתיים האחרונות בעת עסקאות ספונטניות שביצעה שיכון ובינוי, כמו מכירת קרקע בחיפה באמצע 2006 ברווח הון של 23 מיליון שקל או מכירת קרקע באשדוד בתחילת 2005 ברווח הון של 34 מיליון שקל.

לסיכום, אין ספק כי שערוך הקרקעות בהתאם לתקני ה-IFRS מלבה, וימשיך ללבות, את המומנטום החיובי סביב הנפקות חברות הבנייה למגורים. עם זאת, נראה שחלק מכובד מהחברות אכן מאמינות שמשהו בכל זאת זז בשוק הבנייה למגורים. "

roi-m@globes.co.il