טלטלה בעקבות שוק המשכנתאות האמריקני

שבוע תנודתי במיוחד עבר על חברות הנדל"ן הציבוריות. התשואות שהושגו בסיום מראות כי מדד הנדל"ן כחול-לבן רשם עלייה שבועית של כ-3%, בעוד מדד הנדל"ן-15 של הבורסה הסתפק בעלייה מינורית של 0.4%, כששני המדדים מתאפיינים בתנודות שערים קיצוניות עקב הטלטלה שפקדה את שוקי העולם והצליחה שוב לסחרחר גם את ת"א.

שבוע המסחר החולף החל דווקא בעליות שערים במניות הנדל"ן, כחלק מהמשך ההתאוששות שלהן מגל המימושים שפקד את השווקים בתחילת חודש מארס, אך החששות מהתפתחות משבר בשוק המשכנתאות האמריקני לחצה אותן מטה בחלקו השני. התופעה באה לידי ביטוי במיוחד במניות של חברות הנדל"ן שפועלות בחו"ל, שחשופות למצב נזילות האשראיים בשווקים הפיננסיים הבינ"ל, ועל כן בסיכום שבועי מפגר מדד נדל"ן-15 אחר מדד הנדל"ן של "גלובס".

בסיכום שבועי אפשר לומר שבהחלט היה מדובר בשבוע לא קל עבור סקטור הנדל"ן, מה שמוסבר בהמשך האינדיקציות שמראות כי שוק הנדל"ן האמריקני ממשיך להתערער. בהקשר זה, אם עד היום היה מדובר בנתוני מאקרו חלשים בלבד שהצביעו על התקררות השוק, הרי שבשלב הנוכחי מדובר כבר בקשיים בפירעון משכנתאות, והמשקיעים מתחילים לתמחר את הסיכויים להתפשטות המשבר גם לשאר חלקי השוק.

לפי שעה, החששות לגבי התערערות כושר הפירעון מיוחסים בעיקר לחברות ה"סאב-פריים" האמריקניות, שפועלות מול לווים בסיכון גבוה יחסית. עם זאת, המשקיעים חוששים שהמגיפה עלולה להגיע בקרוב גם לחברות המשכנתאות המובילות, ומשם קצרה הדרך לזעזוע בענף הפיננסים בפרט ובשוק הצריכה האמריקאי בכלל.

על-מנת להבין את הדינאמיקה נציין, כי חברות המשכנתאות האמריקניות למעשה מאג"חות את סלי המשכנתא ומוכרות אותן בשוק ההון האמריקני. ברגע שהאחרונות לא מצליחות לפרוע את המשכנתאות שלהן, הן גם מתקשות להחזיר את תשלומי האג"ח הלאה, ומכאן הדרך לסחרחורת פיננסית בשוק האמריקני נראית לא ארוכה במיוחד, בהנחה שהתרחיש הזה אכן בר-קיימא.

לסיכום, ניתן לומר שהדרך מנקודת הזמן הנוכחית ועד למשבר כולל בשוק הנדל"ן עדיין ארוכה מאוד, ונראה שהסיכויים שהשווקים יצעדו בנתיב האמור נתפסים כנמוכים. עדיין צפוי שהראשונות להיפגע ממשבר נזילות אפשרי בשווקים יהיו מניות הנדל"ן, שכן הן מתאפיינות בפעילות ממונפת שניזונה מנזילות השווקים. על כן ניתן להעריך שהאינדיקציות שיגיעו בזמן הקרוב משוק הנדל"ן האמריקני - לחיוב או לשלילה - יסמנו את הדרך גם עבור מניות הנדל"ן המקומיות, ובמיוחד אלו המוטות לחו"ל.