זהירות: עליות חדות

אבל הם לא הביאו בחשבון את בום הנדל"ן הגדול שמתרגש על אסיה. מחירי המגרשים במומביי, הבירה הפיננסית של הודו, החלו לעלות בתלילות, ודמי השכירות למגורי יוקרה בעיר הוכפלו כל שנה. התוצאה היא שהקונסוליה ניצבת בפני אותן בעיות שהיו לה לפני המעבר לבניין החדש.

"השכירות של דירות יוקרה היתה לפני שנה 300 אלף רופיות בחודש (6,800 דולר) - ואילו כיום היא כבר 600 אלף רופיות", אומר אניילי חאראזי, סוכן נדל"ן במומביי שמטפל בהשכרות לתושבי חו"ל, "זה שוק מאד פרוע ותנודתי".

אותה מגמה חוזרת על עצמה בחלקים רחבים של אסיה. הצמיחה המהירה של הכלכלות באזור, בהובלת סין והודו, מנפחת את ערכי הנדל"ן ועוררה את המפקחים במדינות השונות לנסות לעצור את השתוללות המחירים, בין היתר באמצעות הגבלת אשראי בנקאי למגזר. למרות צעדים אלה הערכות הן כי הרגולציה תצליח רק לרסן את התופעה, והיא תימשך שנים רבות.

זינוקים בכל אסיה

"יש לנו זינוקים בשוקי הנכסים בכל אסיה והם נראים אחידים למדי. יש מעט מאד מדינות שבהן אין מגמה כזו, בין אם מדובר על שוק המניות או על שוק הנדל"ן", אומר טים קונדון, הכלכלן הראשי של שלוחת בנק ING בסינגפור.

לא רק המדינות האסיאניות שעוברות מהפכה תעשייתית מרגישות את המגמה הזו. חברת הייעוץ הבינלאומית לנדל"ן ג'ון לנג לסאל מעריכה, שמחירי השטחים המשרדיים המובחרים בטוקיו עלו בשנה שעברה ב-63%, בעוד דמי השכירות למגורים עלו ב-28%. זו הוכחה נוספת לכך שכלכלת יפן נחלצת מן הקיפאון הממושך שפקד אותה אחרי פקיעת בועת הנכסים של 1989. מניות הנדל"ן היפניות נסחרות כעת ברמות שלא נראו מאז שנות ה-80, מניות מיצוי פודוסאן, חברת הבנייה מספר 1 במדינה, נסחרות בשיא.

העליות הללו באו בין היתר על רקע העובדה שקרנות פנסיה רבות הגדילו את הקצאותיהן לנדל"ן. בפברואר, מחירי קרנות הנדל"ן היפניות רשמו גם הן שיאים חדשים, ששיקפו את הערכת המשקיעים שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות.

"גם משקיעים זרים מילאו תפקיד בעלייה התלולה הזו, אבל אנחנו סבורים שהסיבה העיקרית היא כניסת משקיעים פרטיים באמצעות קרנות הנדל"ן", אומר יוג'י אוטאני, אנליסט לנדל"ן בבנק קרדיט סוויס בטוקיו. "היציאה לפנסיה של הבייבי בומרס (ילידי השנים שאחרי מלחמת העולם השנייה) צפויה לגרום לצמיחה נוספת בסקטור הזה".

נדודי שינה

העליות התלולות בערכי הנכסים משמחות אולי את המשקיעים, אך הן גורמות נדודי שינה לרגולטורים, שחוששים שהאינפלציה בשוק הנדל"ן תיצור בעיות פוליטיות ותאיים על היציבות הפיננסית. מחשש מפני היווצרות "מיני-בועה" נוספת בשוק הנכסים, רשות השירותים הפיננסיים היפנית תחליט בקרוב להדק את האשראי לקרנות נדל"ן.

בדרום קוריאה, בעיות הדיור יבלטו השנה בדיון הפוליטי הפנימי, לקראת הבחירות לנשיאות שיתקיימו בדצמבר. הקוריאנים רותחים מזעם מהמחשבה שספסרי נדל"ן גורמים למשפחות להיזרק לרחוב. "בעלי ואני מנסים לקנות דירה בדרום-מזרח סיאול, והתחלנו עם תקציב של 300 מיליון וון (320 אלף דולר)", אומרת ג'ו און-הווה, פקידה ממשלתית בת 31, "והתברר לנו שהמחירים גבוהים יותר ממה שחשבנו".

על-פי נתוני בנק HSBC, בירת דרום-קוריאה עברה בשנה שעברה עליות מחירים של כמעט 20%. הממשלה נקטה בשפע של צעדים מנהליים, כמו הידוק הדרישות מנוטלי משכנתאות והגבלות מחירים על קרקעות ודירות, במאמץ לצנן את השוק הרותח.

במקאטי, רובע יוקרתי במאנילה בירת הפיליפינים, המחירים נסקו בשנה שעברה ב-38%, בסינגפור הגיעה העלייה ל-34% ודמי השכירות עלו בשיעורים דומים. אפילו באינדונזיה, שלא מושכת משקיעים זרים במספרים גדולים, מחירי הנכסים עולים הודות לירידת שערי הריבית.

בערים סיניות חשובות כמו שנחאי, מחירי דירות יוקרה נסקו ביותר מ-50% בשנה עד שהממשלה נקטה בשנתיים האחרונות צעדים לצינון השוק. הצעדים הללו כללו מס רווחי הון (או מס שבח) על מכירות נדל"ן ותשלומי מקדמות גבוהים יותר על משכנתאות.

שינוי מבני

אבל כלכלנים סבורים שבמקרה הטוב, עליית המחירים רק תואט. על רקע הצמיחה המהירה של הכלכלות האסיאניות, אנשים זקוקים לאפיקי השקעה לכספם. בסין, ההצטננות המסוימת בשוק הנדל"ן גרמה, כנראה, לרתיחת שוק המניות (עד למיני-מפולת לפני כמה שבועות). ב-2001-2005, האפיק המועדף על-ידי המשקיעים היה נדל"ן בזכות התשואות הגבוהות. בשנה שעברה, אחרי ההגבלות על השקעות בנדל"ן, שוק המניות הסיני זינק ב-130%. השלטונות חוקרים כעת גם מקרים שבהם אנשים משכו משכנתאות כדי לרכוש מניות.

הכלכלנים אומרים שמאחורי הבום בשוק הנכסים מסתתרים שינויים מבניים עמוקים באופן שבו העולם כולו עושה עסקים.

מדינות אסיה מייצרות יותר סחורות לכל העולם, ומדינות אסיאניות הופכות למוקד עולמי לשירותי תמיכה. אלה הן המגמות שיוצרות את שיעורי הצמיחה המדהימים באזור, שיגיעו השנה ל-8%-8.5%, להערכת סון בא קים, הכלכלן הראשי של גולדמן זקס בסינגפור.

חשוב להבין כי אסיה שואבת כמויות הולכות וגדלות של רווחים מהיצוא וההשקעות העולמיים. כדי לצמצם את ייסוף המטבעות בעקבות זרימת הרווחים הללו, הבנקים המרכזיים באסיה רוכשים דולרים ומשקיעים אותם במכשירים כמו אג"ח של הממשל האמריקני. בתהליך הזה, הם מנפחים את היצע הכסף בכלכלות שלהם, ובמקביל מורידים את התשואות בשווקים המערביים.

בנוסף, משקיעים פרטיים זרים נוהרים לאזור. כיום פועלות בעולם לפחות 50-60 קרנות פרייבט אקוויטי ייעודיות להשקעות בשוק הנדל"ן ההודי, כאשר לכל קרן כזו הון ממוצע של 250-300 מיליון דולר.

חברות נדל"ן ברחבי אסיה זיהו במהירות את המגמה. קבלנים הודים נרשמים למסחר בבורסת AIM בלונדון, וכמה קבלנים סינים שוקלים כעת להנפיק את עצמם בהונג קונג.

סימני בגרות

ובכל זאת, כלכלנים אומרים שבמדינות רבות אין סיבה לבהלה. הגאות בשוק מצויה עדיין בשלבים ראשוניים, ורשויות פיקוח רבות, שכבר השתפשפו וצברו ניסיון בבועות קודמות, מראות סימני בגרות.

גם בכלכלות שוליות יחסית כמו וייטנאם הקומוניסטית, שבה המחירים שוב עולים, איש לא מצפה לחזרה על הגאות של 2001-2002, עלייה שהסתיימה במשבר.

אם לעובדי הקונסוליה האמריקנית במומביי יש בעיות לאתר נכסים למגורים בעיר הענקית הזו, איזו תקווה נשארה לאנשי העסקים המקומיים ולעובדיהם? במומביי, מחיר שטח משרדי זינק בשנה שעברה ב-72%, התייקרויות שמבריחות כעת את העסקים והתושבים מן הערים הענקיות. מוקדי שירות טלפוני וחברות טכנולוגיה, עוברים כעת לערים קטנות, שהמשקיעים הזרים לא מכירים. אבל בקרוב, הם יתחילו להכיר גם אותן. "