יותר אבק מכוכבים

מה שנותר הוא שדרת חנויות מרכזית (הוליווד בולברד) שמוכרת בזכות מדרכות הכוכבים, אך חלק לא מבוטל ממנה עדין מוזנח וגדוש בחנויות למזכרות ומזללות סתמיות. מסביב לשדרות פרוסות שכונות מגורים לא מטופחות, המאוכלסות במהגרים זרים וצעירים עם חלומות תהילה.

יחד עם כל זאת, קשה שלא להבחין גם שהוליווד נמצאת בתנופת פיתוח והתחדשות. זו נועדה להפוך את הרובע בצפונה של לוס אנג'לס, למרגלות גבעות הוליווד (עליהן השלט המיתולוגי), למרכז אורבני תוסס הנשען על ההיסטוריה ההוליוודית, ובו מוקדי בידור ועסקים לצד בנייני מגורים.

הפעילות הזו מתנהלת כבר מספר שנים, ומתמקדת בעיקר בבלוק בן תריסר רחובות לאורך שדרות הוליווד. הבלוק ממוקם בין ווסט הוליווד, מרכז בילויים ומגורים טרנדי ויקר להחריד, לבין החלק המזרחי המוזנח של הוליווד, המאכלס עסקים קטנים ושפע מהגרים ארמנים והיספנים.

החלק המערבי והאטרקטיבי יותר של השדרות כולל אתרים היסטוריים עתירי מוניטין בינלאומי ומוקדי בילוי משופצים ואטרקטיביים לתיירים ובליינים. ביניהם התיאטרון הסיני, שבו נערכות פרמיירות לסרטים, תיאטרון קודאק החדש שבו מחולק האוסקר, מרכז הקניות Hollywood & Highland, אל-קפיטן היכל הקולנוע של דיסני והאיג'יפשן, המשכן החדש של הסינמטק האמריקאי.

אם יש משהוא המאפיין את כל החיזיון הזה הוא שמדובר בשיפוץ ושחזור של בתי קולנוע גדולים ומצועצעים (ארמונות קולנוע), בעלי מסך אחד, שנבנו בשנות ה-20 וה-30. בעשורים האחרונים הם סבלו, כמו כל הוליווד, מפלישת חסרי בית ונוודים, פשיעה והזנחה ומעריקת הקהל למולטיפלקסים, בתי קולנוע רבי מסכים.

במרחק תריסר רחובות משם, בצומת הוליווד ו-ויין, קורם לו עור וגידים קונספט נוסף המבוסס על שיקום בנייני משרדים היסטוריים (מוזנחים), ששיכנו פעם את תעשיית הבידור והמדיה. ביניהם גם הבניין הקלאסי העגול והידוע של קפיטול רקורדס, שצולם באינספור סרטים ונמכר לאחרונה ליזם נדל"ן.

כיום חלק מהמבנים ההיסטורים הללו עובר שפוץ והסבה למגורי יוקרה (בעיקר ללופטים - מונח חדש בלוס אנג'לס), והשאר ייהרס כדי לפנות מקום לקומפלקסים מעורבים שבהם דירות, משרדים, חנויות, מסעדות ומלונות בוטיק יוקרתיים כדוגמת ה-W הטרנדי.

על כל הפעילות הזו מפקחת הסוכנות לפיתוח הוליווד ומרכז לוס אנג'לס (CRA/LA). זו מעודדת ומזרימה כספים לשיפוץ ומתיחת הפנים של הרובע, כחלק מכל המגמה של שיקום והחייאת רובעים בעייתיים בלוס אנג'לס והפיכתם למרכזים אורבניים תוססים ומשלמי מיסים.

"אנחנו עובדים על המהפך הזה כבר 20 שנה", אומרת הלמי היסריץ', המנהלת האזורית של הסוכנות, "מרבית ההשקעות הראשונות שלנו הכינו את הקרקע להשקעות הפרטיות. קודם כל, הפחתנו את הפשיעה ויצרנו אווירה עסקית נוחה יותר. כשחוקי האזור התירו ליזמים לבנות יותר בצפיפות מאשר במקומות אחרים בלוס אנג'לס, זה הפך להזדמנות השקעה מאוד אטרקטיבית".

היסריץ' מוסיפה, כי היא מתמקדת יותר בפיתוח התשתית התיירותית באזור והגדלת מספר יחידות הדיור, תוך ריכוז פעילות ליד מרכזי ועורקי תחבורה עיקריים, במיוחד סביב תחנות הרכבת התחתית החדשה של לוס אנג'לס, בהוליווד.

הסאבווי של ל.א. אגב, נבנה בהשקעה עצומה של מיליארדי דולרים תוך גלישה של מאות אחוזים מהתקציב המתוכנן, למרות שהוא בסך הכל מחבר בין דאון טאון להוליווד ואולפני יוניברסל. מעשית מדובר ב-10-12 מייל בלבד, כשהרכבת משמשת לרוב מהגרים היספנים שאין ביכולתם לרכוש רכב, ומעט תיירים.

אולי ההבדל הבולט משנים קודמות הוא שקהל היעד לכל הפיתוח הזה הוא יותר מקומי - בין אם תיירים, בליינים או דיירי קבע - מאשר תיירות בינלאומית שעדין מגיעה ליעדים הבולטים (באוטובוסים), אך לא בהיקף שלפני 11.9.01.

התאוששות הכלכלה האמריקאית בכלל והמקומית בפרט, כמו גם הביקושים ותעריפי השיא בשוק הנדל"ן המקומי בלוס אנג'לס, הזרימו לרובע יזמים רבים (בעיקר קליפורנים) שאינם מהססים להשקיע מאות מיליוני דולרים ברכישת, הסבת ושיפוץ המבנים ההיסטוריים.

"אנחנו רוצים ליצור מרכזים אורבניים שלא נראו כמותם בלוס אנג'לס בעבר", מצהירה היסריץ מ-CRA, "הרעיון הכללי הוא שיהיו בהם פחות בתים פרטיים ויותר אזורים בנוסח דאון טאון, שבו אנשים משתמשים בסאבוויי כדי להגיע לעבודה".

הגוף היזמי-פרטי הבולט בכל ההתחדשות של הוליווד הוא ללא צל של ספק CIM Group, חברת השקעות יזום וניהול נדל"ן, שנוסדה ע"י צמד ישראלים לשעבר, אבי שמש ושאול קובה, ושותף אמריקאי, ריצ'רד רסלר. שמש וקובה, בשנות ה-40 לחייהם, החלו את דרכם בלוס אנג'לס כיזמי נדל"ן עצמאים. הם עלו על גל הפיתוח האורבני הרבה לפני שהפך לטרנד בענף בכלל ובהוליווד בפרט. הם התמחו מאז אמצע שנות ה-90 ברכישת שטחים ומבנים באזורים אורבניים בעייתיים בדרום קליפורניה ושיקומם, תוך קבלת תמריצים מהרשויות המקומיות, שלהן כמובן עניין מיוחד בשיקום אזורי דאון טאון מוזנחים.

שמש הוא המנהל האדמיניסטרטיבי של החברה, בעוד קובה אחראי על רכישת הפרויקטים והשגת האישורים. המימון לפעילות החברה מגיע ממשקיעים מגוונים, מקרדיט סוויס ובנק אוף אמריקה, ועד קרנות הפנסיה של מורי ועובדי קליפורניה, שהשקיעו בארבע קרנות.

החברה פועלת בעיקר בדרום ובצפון קליפורניה, והרחיבה לאחרונה את פעילותה גם למדינת וושינגטון. היא זוקפת לזכותה פרויקטים מוצלחים בדאון טאון סן דייגו, בריאה (מדרום ללוס אנג'לס) ופסדינה מצפון מזרח ל-ל.א. שם הם שיפצו ובנו פרויקטים מעורבים (לופטים ושטחים מסחריים בקומות הקרקע), תוך שהם מצליחים להביא אליהם רשתות ביגוד, מוסיקה ומסעדות מובילות. לזכותם נזקפת גם החדרת הטרנד של הוצאת החנויות מהקניון לרחוב הראשי.

פעילותם בלוס אנג'לס החלה באמצע שנות ה-90 בעיירת החוף סנטה מוניקה, שם רכשו ושיפצו שטחים מסחריים במדרחוב הפופולארי שהפך מאז לאחד מהמקומות היקרים להשכרה בארה"ב. הם המשיכו לדאון טאון לוס אנג'לס והשתלבו בגל הפיתוח במקום, שכולל שיפוץ והסבת מבני משרדים לדיור.

שמש וקובה זיהו פוטנציאל עסקי בהוליווד, שהתחזק כשענק הנדל"ן TrizecHahn הודיע בשלהי שנות ה-90 על כוונתו להקים מרכז קניות גדול בקרן הרחובות הוליווד והיילנד, בהשקעה של 650 מיליון דולר. הקומפלקס בן 58,500 מ"ר, שכלל גם מלון ותיאטרון קודאק, התברר ככישלון מאחר ונשען יותר מדי על התיירות הבינלאומית, שבוששה להגיע.

שמש וקובה החלו בינתיים לרכוש נכסים בשדרות הוליווד, בזה אחר זה. ביניהם גם מגדל משרדים מול מרכז הקניות, שבו גם שוכנת הנהלת החברה. הבניין שופץ והושכר לגופים מתעשיית הבידור, כולל ה-TV Guide, כשבחזיתו מתמקמות רשתות מובילות כמו קופי בין, באהא פרש, אמריקן אפארל, ואפילו המסעדה והאטרקציה Hooters.

השניים תוארו ע"י בעלי נכסים ברחוב כאנשי עסקים פיקחים, ממולחים ועקשנים, שאינם מרפים ממטרתם. לאחרונה הם רכשו בניין היסטורי מוזנח מול תיאטרון קודאק (המיועד לשיפוץ ושחזור), והמוכר הודה שנעתר להם משום שלא ויתרו לו והתישו אותו במו"מ.

היום הם חולשים על תריסר נכסים באזור, ונחשבים לחברת נדל"ן מהשורה הראשונה. בכל זאת, הפריצה לתודעה ולתהילה נרשמה ב-2004, כשהדהימו את הענף ורכשו מ-TrizecHahn את מרכז הקניות הוליווד והיילנד, כולל מלון רנסאנס הצמוד ואולם קודאק. שווי העיסקה נאמד ב-200 מיליון דולר, פחות משליש מעלות הקמת הפרויקט.

ב-CIM סירבו להתראיין לצורך הכתבה, אך בראיון ל"גלובס" לפני מספר שנים הצהיר שמש כי מעניינים אותם אזורים שתהיה בהם תנועת הולכי רגל גדולה, וכי לא ישקיעו באזורים שבם אינה מובטחת תמיכת העיריות. לדבריו, העיריות בוחנות את הפרויקטים לטווח של 30 שנה, כמה כסף יחזירו להן תשלומי המיסים והארנונה. "הסובסידיות", הוא הוסיף, "מסייעות לחברה להבטיח החזר גבוה יותר למשקיעים".

"מרבית הפרויקטים שלהם בהוליווד לא מקבלים סובסידיות", טוענת היסריץ', שעובדת עם שמש וקובה מקרוב ומלאה שבחים על פעילותם. "הם יזמים מצוינים ויש להם אסטרטגיה וחזון ליצירת רובע תוסס בהוליווד. הם רואים כאן עתיד שעדין לא ברור לכולם, ויש להם יד על הדופק בנוגע למה שקורה בהוליווד. הם גם מאוד קריאטיביים בכל הנוגע לסוג הבניינים שהם מעוניינים בהם ולהשכרת השטחים בבניינים שלהם, ובכלל הם מנהלים טוב את הנכסים".

"יש להם גב רציני, ואין להם בעיה להשאיר שטחים לא מושכרים אם זה מתאים לתוכניות שלהם", אומר גיל זהבי, ישראלי לשעבר שניהל עמם מו"מ בעבר וחולש יחד עם אחיו על מספר חנויות בשדרות הוליווד וחלקות ברחובות הסמוכים. שמש וקובה ממשיכים להזרים להוליווד בולברד שוכרים גדולים נוספים שיתאימו לצביון של הקהילה המקומית והמבקרים במקום. בד בבד, הם הרחיבו את פעילותם בהוליווד גם לצומת אייקונית נוספת, סנסט ו-ויין. שם הם מסבים מגדל משרדים ללופטים יוקרתיים. המגדל מצוי בשכנות להיכל הקולנוע הכיפתי המשופץ, הסינרמה דום, שגם בו נערכות פרמיירות. ממול שוכן פרויקט מעורב מוצלח של Johnson Development Corp., חברת הנדל"ן של כדורסלן הלייקרס לשעבר, מג'יק ג'ונסון.

במקרה או שלא, בהוליווד פועל אבי נוסף, אבי ברוש (שאינו יליד ישראל), הבעלים של Palisades Development Group. ברוש משקיע 50 מיליון דולר בשיפוץ בניין היסטורי בצומת הוליווד ו-ויין לצורך הסבתו לבניין דירות לופט מסוגננות, שישמשו למגורים ועבודה.

בצומת הזו, ממול, יוקם על חורבות רצף מבנים ישנים קומפלקס מעורב (דירות, מלון משרדים, חנויות ומסעדות) בהשקעה של 600 מיליון דולר. מצפון לצומת נערכים גם להסבת בניין קפיטול רקורדס העגול למגורים, ובניית מגדל נוסף בשכנות.

הלופטים והדירות החדשות והמחודשות יגיעו לשוק בשנים הקרובות, ויוצעו במחירים של החל מ-500 אלף דולר. היזמים מיעדים אותם לאמנים, מנהלים ובעלי מקצוע בתעשיית הבידור. לכל אלה ממתין היצע גדל והולך של דיור טרנדי יקר גם בשאר חלקי לוס אנג'לס, מדאון טאון ועד למערב היוקרתי.

לפיכך, מרחפת על מהלכי השיקום בהוליווד בכלל והשקעות היזמים בפרט שאלת הכדאיות הכלכלית, ועדין לא הזכרנו את המחסור המחמיר דווקא בדיור זול יותר, בעיקר לשכירות (למרות הבנייה ברחובות הסמוכים לשדרות), שמזניק שכ"ד של דירת חדר שינה אחד ליותר מאלף דולר לחודש.

"מרבית הפרויקטים החדשים מכילים בעיקר דירות יקרות, ובמקרים מסוימים יהיה קשה יותר להשיג החזר מהיר על ההשקעה", מסכימה היסריץ', "אבל אנחנו דוחפים גם את כל הנושא של דיור זול, ומרבית התקציב שלנו ב-CRA הולך לפרויקטים שיש בתוכם מרכיב של דיור זול. למשל, בפרויקט מלון W, חמישית מיחידות הדיור יועדו לבעלי הכנסה נמוכה, ובפרויקט אחר ללא סובסידיות של קבוצה ניו יורקית מוקצב 10% לדיור זול".

היסריץ מעידה, כי הם מסבסדים גם דיור לחסרי בית, אך בינתיים אפשר להבחין בהם בשדרות סנסט והוליווד. באותה מידה בשנים האחרונות אפשר גם להתרשם מהעניין המוגבר ואפילו הנהירה של צעירים ובליינים למרכזי הבילוי שצצים באזור כפטריות אחר הגשם. זוהר אין כאן, אבל תנועה יש בשפע.

"זה מיקום מצוין", מסכמת היסריץ', "יש הרבה מה לעשות כאן, עם כל בתי הקולנוע המסעדות, הברים והמועדונים. ברגע שאתה מסלק את הפשע והמקום נתפס כמקום בטוח, אנשים רוצים לבלות ולגור כאן". "