"אם אני לא יודע להגות את שם העיר, לא אשקיע בה"

על רקע הדיבורים הצוננים על המשק האמריקני בכלל ועל שוק הנדל"ן האמריקני בפרט, הקפיד דורי סגל, נשיא גזית גלוב, לערער בכנס את הסנטימנט השלילי הכללי. לדברי סגל, "ארה"ב היא מקום טוב להשקיע בו. תהליכי האורבניזציה שעוברות הערים האמריקניות והעובדה שהכלכלה האמריקנית צומחת בקצב גבוה יותר מבאירופה, מוכיחה לדעתי את הדברים".

סגל מנסה לנפץ גם מיתוס הקשור לעולם הנדל"ן בכל הקשור לרלוונטיות של הריבית. "אין לי מושג לאן הריבית הולכת ולמען האמת לעולם לא היה לי. אני חושב שהשימוש במדד הריבית מוגזם מאחר שאנו חיים על המרווחים בין עלות הכסף לעלות ההון, וכל עוד קיים המרווח זה לא כל כך משנה מה גובה הריבית". סגל מנסה להסביר כי ריבית נמוכה איננה בהכרח ערובה למצב איתן של השוכר. "בתקופה של מיתון הריבית תרד, אך לדייר שלך עלולה להיות בעיה בתשלום בגלל המצב בשוק, ומנגד, בזמן גיאות הריבית תעלה, אך מצב השוכר טוב".

"גובה הריבית אינו כה חשוב אלא השאלה האם ניתן לקנות נכסים ולזכות בתשואה גבוהה מהריבית. אנו עדים לכך שהמרווחים הללו יורדים. ולכן, לאנשים שאינם מתמחים בנדל"ן יהיה קשה מאוד להתפרנס, בעוד שבעבר הם הרוויחו כבר ביום הקנייה. אם לפני שנים כמעט כל עסקה הייתה הצלחה הרי שכיום המצב שונה", ובתור עצה ראשונית, מספר סגל ש"אם אני לא יודע להגות את שם העיר אני לא משקיע בה".

לדעתו, "השינויים הגלובליים גורמים לעלייה בערך הניהול של חברות נדל"ן, ולכן המומחים מרוויחים יותר ממשקיעים פיננסיים. לכן אני מעדיף נדל"ניסטים שמבינים במימון מאשר פיננסיירים שמבינים בנדל"ן". למרות שלדעתו מעתה יהיה קשה הרבה יותר להרוויח מנדל"ן, עדיין ניתן למצוא בכך סוג של נחמה. "נדל"ן הוא סגולה לאריכות ימים. אם אתה רוצה להרוויח, אתה צריך להאריך ימים כדי לראות רווח", התלוצץ נשיא גזית גלוב.

בכנס בתל-אביב טרחו להבהיר שהעליות האחרונות במחירי הנדל"ן לא עצרו אך ורק באירופה ושלוחותיה. גם השוק האוסטרלי יצא לאחרונה מקיפאון של מספר שנים וזכה לעדנה מחודשת.

מייקל רוטנר, מנכ"ל חברת האש מורגן וו'ינטורפ, המממנת החוץ בנקאית הגדולה באוסטרליה, הסביר מה מתניע את השוק. "אוסטרליה דומה לכל השווקים המערביים באירופה ובארה"ב. הסיבה המרכזית נעוצה בחקיקה שהחלה בשנות התשעים, במהלכן החליטה הממשלה בקנברה לחייב את המעביד להעביר אחוזים מהמשכורת ל-super funds כך שבפועל 9% מהמשכורת עברה למוסדיים, דבר שהגדיל את ההון הזמין בשוק במיליארדי דולרים".

"חלק ניכר מן ההון הופנה להשקעות בנדל"ן. הדבר הוביל לעליית מחירים חדה והתשואות הממוצעות בנכסים שונים נחתכו ביותר ממחצית בתוך מספר שנים - מ-17% ל-8% כיום והשוק ממשיך להיות יותר ויותר תחרותי. כמו כן, הממשלה החלה במתן הטבות מס. שיעור המס הריאלי ירד מ-46.5% ל-23.5%, דבר שיצר "פיק" מסוים בעיקר בשוק המגורים. כמו כן, חלה יציבות במחיר הכסף - הריבית ירדה וכעת היא יציבה. פועל יוצא של זה גרם להתפתחות של השוק החוץ בנקאי והלווים יכולים לגייס כספים על מנת להשקיע, כאשר החוב למלווים הוא בריבית נוחה במיוחד".

"בנוסף, מיסוד קרנות הריט נתן למשקיע הקטן אפשרות להפוך לשחקן בשוק על ידי השקעה נמוכה יחסית. התחרות הגוברת יצרה מצב שהכספים האוסטרלים מחפשים השקעות גם בשווקים חלופיים, כגון הודו וסין - מגמה המאפיינת את המתרחש בישראל", מסכם רוטנר.

רוטנר משבח את היתרונות שבקרנות הריט. "קרנות הריט פופולאריות בשוק ההון, אך עדיין לא בשוק הנדל"ן. מבחינת הביצועים לאורך זמן עולה כי הריטים עדיפים על שוק המניות, ובשנים האחרונות הנזילות בשוק עלתה באופן משמעותי והיא עומדת כיום על 3 מיליארד דולר ביום. המינוף הממוצע של קרנות אלו עומד על 40% מהמאזן ומכאן שמדובר על נכסים בשווי של 8 מיליארד דולר אשר נסחרים מדי יום במסגרת זו, ללא צורך במתווכים, חוזים, עו"ד ובירוקרטיות אחרות".

סגל ציין, כי הנימוק הראשוני לקרנות הריט היה בכלל סוציאלי. "התקינה הבינה כי דרך הריט האזרח הקטן יוכל להשקיע בנדל"ן ולקבל תזרים מזומנים קבוע בשל החובה לחלק דיווידנד נדיב, וכך לא רק המוסדיים ויורשי נכסים יכולים להשתתף במשחק. בכל אחת מהשנים האחרונות חל גידול בתשואת הדיווידנד, שהיה גבוה מהאינפלציה ולכן המנגנון הפך למגן נפלא מפני עליית מחירים, מאחר שהמינוף של קרנות אלו הוא בריבית קבועה". נשיא גזית גלוב מספר על תופעה המייחדת את שוק הריטים: "ישנה עלייה בשווי השוק של הריטים בעוד שקיימת ירידה במספר החברות. זאת בגלל הקונסולידציה, הנובעת מכך שכולם מבינים כי קיים יתרון לגודל. כמו כן, ישנה תופעה של קנייה של חברות ציבוריות, מאחר שהן נסחרות בדיסקאונט על שווי נכסיהן".