יש לדאוג לפומביות המשכנתא

במקרקעין לעיתים הבעלים אינו רשום בפנקסי המקרקעין, והוא רשום בפנקסים חלופיים אחרים. פנקסים אלו הינם רשומים הקיימים במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברות המשכנות. דא עקא, רשומים אלו לא מהווים תחליף לרישום בפנקסי מקרקעין, והפסיקה מייחסת להם חשיבות פחותה מאשור בפנקסי מקרקעין.

עם זאת, החשיבות של רישומים אלו עולה עת נאלצים להכריע בין שתי זכויות נוגדות. אם אחת מהזכויות לא קיבלה ביטוי בספרים אלו ובמקומות המיועדים לכך, אותו בעל זכות ימצא עצמו בנחיתות מול זכות אחרת.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב התמודד בפרשה מעין זו בעניין ה.פ 822/03, 1513/00 דכה מוסטפא ואח' נ' עזבון המנוחה רבקה טורבינר ז"ל ואח'. בעניין דנן המנוחה היתה הבעלים של דירת מגורים ביפו. בשנת 1994 המנוחה חתמה על הסכם למכירת הדירה למשיב מס' 6. המשיב 5 (בנק ירושלים בע"מ) נתן הלוואה למשיב 6 לצורך רכישת הדירה. כחודש לאחר חתימת ההסכם בין המנוחה לבין משיב 6, ההסכם בוטל. ב-1997 המנוחה מכרה את הדירה למשיב 8, אך גם הסכם זה בוטל לאחר מספר חודשים.

ב-1998 המבקשים חתמו על הסכם לרכישת הדירה של המנוחה, וזאת באמצעות הבן של המנוחה. המבקשים השלימו את חיוביהם על-פי ההסכם וקיבלו מחברת נכסי ח. נ אריאל בע"מ, שהיתה החברה המשכנת שטיפלה עבור מינהל מקרקעי ישראל בזכויות בדירה, אישור שהינם בעלי הזכויות.

המשיב 5 טוען לזכויות בדירה מכוח העובדה שהמשיב 6 שבשעתו רכש את הדירה וקיבל הלוואה ממשיב 5 לא פרע את ההלוואה, וכעת המשיב 5 מבקש להיפרע מהדירה על-ידי כינוס נכסים ומימושה, דבר שהמבקשים מתנגדים באשר לטענתם הם בעלי הדירה.

המבקשים טוענים, כי המשיבים התרשלו בכך שלא רשמו כל הערה בחברה משכנת אודות המשכנתא שלקח משיב 6, וכי המבקשים לא ידעו ולא יכלו לדעת על הזכויות המשיב 5. השופט ברוך קיבל את טענת המבקשים ופוסק כי הדירה שייכת להם, וכי למשיב 5 אין כל זכויות בדירה.

את עיקר פסק דינו מבסס השופט ברוך על תום הלב של המבקשים בעת רכישת הדירה, וכן על העובדה כי המבקשים קיבלו את החזקה בדירה.

השופט ברוך מטיל אחריות על הבנק כנושה מקצועי על סמך פסקי דין בעבר (ראה ע.א 5893/91 טפחות בנק למשכנתאות לישראל נגד צבאח פד"י מח (2) 573), וקובע כי הבנק לא דאג לעקוב אחרי מימוש כתב התחייבות שחתמה המנוחה לטובת המשיב 5. לו המשיב 5 היה בודק את יישום כתבי התחייבות, התקלה והתאונה המשפטית עם המבקשת היתה נמנעת.

השופט ברוך קובע: "למעשה, המסמכים הקיימים מעידים על כך שלמבקשים לא אמור היה להיות שום מושג פורמלי לגבי כתב התחייבות. לא מצאתי בטענת המשיב מס' 5 התמודדות רצינית עם עמדה זו, ובהעדרה, ניתן לצאת מנקודת הנחה שקיים יסוד עובדתי ממשי לגרסת המבקשים בכל הנוגע לאופן התנהלותו. כלומר, ניתן לקבוע שהמשיב מס' 5 לא פעל לרישום הערת אזהרה על זכותו מכוח כתב התחייבות ולא עקב אחר יישום ההסכם עם המשיבה מס' 6 או אחר תשלום ההלוואה מצידה".

אין ספק כי במקרה דנן, לו המשיב 5 היה רושם משכון ברשם משכונות אולי התמונה היתה נראית אחרת, כי על המבקשים כמי שרוכשים זכויות אובליגטוריות היה לבדוק גם ברשם המשכונות אם זכויות המנוחה נקיות מכל זכות צד ג'.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.