פטור במכירת זכויות בבית משותף

במקרים רבים בבתים משותפים, קיים רכוש משותף לכלל בעלי הדירות הכולל גם את זכויות הבנייה. לרוב, רק בעלי הדירות בקומות העליונות יכולים לעשות שימוש באותן זכויות בנייה על מנת להרחיב את דירתם. על מנת לממש את הזכויות נאלץ בעל הדירה שברצונו להרחיבה לשלם עבור רכישת הזכויות מיתר בעלי הדירות בבניין, תשלום זה נקרא על-פי חוק המקרקעין - תשלומי איזון.

רכישת זכויות הבנייה מאת יתר בעלי הדירות מוגדרת על-פי חוק מיסוי מקרקעין כעיסקה במקרקעין אשר בהתאם חייבת במסים, כאשר על המוכר חלים מס שבח ומס מכירה, ועל הרוכש חל מס רכישה.

הממשלה במסגרת מדיניותה (בשנת 1995) החליטה על מתן פטור מיוחד לבעלי הדירות המוכרים את זכויותיהם ברכוש המשותף, לרבות זכויות הבנייה, בכפוף למספר תנאים. בהתאם לכך חוקק סעיף פטור מיוחד, שהוא סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע מתן פטור על השבח הנובע מתשלומי איזון ששולמו לבעל דירה, כל עוד סכומם אינו עולה על מחצית התמורה שיש לצפות לה בתנאי שוק ממכירת הדירה ללא זכויות הרחבה.

תחילה נבהיר, כי תשלומי האיזון עליהם חל הפטור מוגדרים בסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, שם נקבע, כי תשלומי האיזון אמורים להיות משולמים עבור הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, לרבות חלוקה מחדש של זכויות הבנייה.

תשלומי איזון אלו, כאמור, פטורים ממס שבח בידי מקבלם. יובהר, כי אין מדובר בפטור ממס רכישה החל על רוכש הזכויות - בעל הדירה להרחבה.

הנחיות מס שבח לעניין הפעלת הפטור הנ"ל (ה"ב מס שבח 31/95) קובעות, כי על מוכר הזכות ורוכש הזכות להגיש הצהרה למס שבח. היות ומדובר במכירה של כל דיירי הבית לדייר אחד (בעל הדירה להרחבה), כי אז ניתן להגיש הצהרה אחת עליה חתומים כל דיירי הבית כמוכרים מחד, ורוכש הזכויות מאידך.

יש לשים לב, כי על מנת לעמוד בתנאי הפטור על דיירי הבית המשותף להעביר החלטה בדבר ההוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף וייחוס שלהם לדירה ספציפית להרחבה. כמו כן יש לשים לב, כי מדובר בהרחבת דירה ולא בבניית דירה חדשה. יחד עם זאת, נראה כי אין מקום לבצע את ההבחנה בין הרחבת דירה לבין בניית דירה חדשה, זאת במיוחד כאשר מדיניות הממשלה הינה לתמרץ בניית דירות נוספות.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד יולוס, אלישע, גולדשטיין ושות', לשעבר מנהל היחידה לפירוקים במס הכנסה.