מתדלקים את הקניונים

לתחנות הזעירות תהיה השפעה גם על מתחמי הנדל"ן, והן אמורות להיות עוגן חדש במתחמי הנכסים המניבים בארץ. אם בעבר התרגלנו שתחנות דלק וקניונים לא הולכים ביחד, התחנות הזעירות אמורות לשנות את המשוואה. מדובר בתחנות המסוגלות להשתלב במירקם העירוני הצפוף. הן מתדלקות בנזין וסולר ויש בהן שתי משאבות עם גגון אסתטי, וארבע עמדות תדלוק לכל היותר (שתיים מכל צד).

את הטרנד החדש מובילה חברת תחנות הדלק הזעירות הראשונה בארץ - סונול-קט, שהיא פרי מיזם משותף של סונול (75%) וקבוצת מאיר, יחד עם אפרים גרינברג (25%). החברה הוקמה במקור ע"י קבוצת מאיר, של יעקב שחר וישראל קז, וב-2005 רכשה סונול את השליטה. סונול-קט, שהחלה לפעול לפני שנתיים, בניהולו של דוד חיון (44), לשעבר סמנכ"ל בדלק השקעות ויו"ר חברת הספנות נתיבים של יצחק תשובה ורמי אונגר, פיתחה קונספט המאפשר להקים תחנה זעירה על שטח שלא יעלה על 150 מ"ר, ושלעתים יכול להגיע ל-50 מ"ר בלבד. לשם השוואה, התחנות הרגילות אליהן התרגלנו תופסות שטחים של בין דונם לחמישה דונם. החברה סרקה את הארץ וצברה מאות אתרים פוטנציאליים. היקף ההשקעה בתחנה זעירה הוא 150-200 אלף דולר, לעומת 700 אלף דולר עד 4 מיליון דולר בתחנה גדולה, מה שמאפשר גם להציע מחירים זולים יותר.

התחנות הזעירות נולדו בעקבות קבלת תוקף לפני שמונה חודשים של תמ"א 18 (תוכנית המתאר להקמת תחנות דלק) תיקון 4, אחרי עיכובים של תשע שנים, שפוטרת את הצורך בהקמת בינוי נילווה לתחנות, קרי משרד, שירותים, ממ"ד וגג, וכן פוטרת מהחובה למכור שמנים ולהציב עמדות לחץ אוויר ומים. התחנה תכלול גגון.

חלק מחברות הדלק החזקות במרכזי הערים גרמו לקיפאון באישור התמ"א מטעמים מובנים, בעוד סונול-קט, שדחפה לאישור התוכנית, הפכה בשנתיים האחרונות לגורם היזמי המוביל בתחום, אחרי שחתמה על יותר מ-20 הסכמים להקמת תחנות זעירות. באיחור רב, חלק מחברות הדלק הגדולות החלו להיערך בשנה האחרונה להכנסת התחנות הזעירות.

גלובס: היכן יוקמו רוב התחנות הזעירות - באזורי תעשייה? בקניונים? בחניונים?

חיון: "ברור שהשאיפה זה להקים את התחנות במתחמים שוקקי פעילות, והעדיפות הראשונה היא אזורי מסחר בסמיכות לשכונות מגורים. לאחר מכן, יש עדיפות לאזורי תעסוקה גדולים, אם זה פרויקטי משרדים, בנייני היי-טק, אזורי תעשייה, וגם חניונים גדולים.

"למרכזי מסחר הכי כדאי ללכת על המהלך. אין ספק, כי מבחינתם זה גם עוגן וגם נכס מניב. מבחינת אזורי תעשייה ואזורי תעסוקה זה בעיקר נכס מניב, עם יתרון מסוים נוסף של מתן שירות לעובדי אותו מתחם תעשייה ותעסוקה. חניון יוסיף לעצמו דמי שכירות ואולי גם לקוחות שייכנסו לתדלק ויישארו לחנות. אין ספק שבחברת ענק של כמה אלפי עובדים, זה יכול לתת להם, מעבר לשירות, גם הסדר נוח של תדלוק. אנחנו לא נטל קרקעי עבור בעלי הנכסים אלא להיפך - אנחנו משביחים שטחים לא שמישים ובגודל מינימלי, כמו חניות עודפות או איי תנועה".

כמו עוגן של קניון

- מה תהיה ההשפעה של התחנות על השבחת נכסים מניבים?

"לגבי קניונים ומרכזי מסחר, אין ספק שתחנת דלק זעירה היא בעצם עוגן נוסף. אנחנו נגרום לכך שהקניון ייהנה מלקוחות נוספים, אשר ייכנסו למטרת תדלוק ובסופו של דבר גם ישתמשו בשירותים האחרים של אותו קניון. זה בדיוק כמו שסופרמרקט משמש כעוגן של קניון או פאואר סנטר. אנשים עושים קניות בסופר, ואח"כ מסתובבים בחנויות האופנה. אין ספק שבעלי קניונים ומרכזים מסחריים מסוג אחר לא יוכלו להתעלם מההפיכה ההדרגתית בשנים הקרובות של תחנות זעירות לעוגנים לכל דבר.

"בנוסף, ברור שהם מסתכלים גם על דמי השכירות שהם יקבלו מאיתנו. אנחנו גם נשאף לכך, וכמובן שגם מנהלי הקניונים, שיהיו מבצעי שיווק משותפים לחנויות בקניון ולתחנות הזעירות: קנה גופיה קבל שני ליטר, תקנה שני ליטר תקבל לחם בסופרמרקט, וכך הלאה".

- במונחים של תשואות, האם אתה יכול לכמת את עליית הערך של מרכזים מסחריים בעקבות הכנסת תחנות זעירות?

"אין ספק שככל שהמרכז המסחרי יהיה קטן יותר ומניב פחות עם הנכסים הקיימים שלו, אזי התחנה הזעירה תהיה בעלת השפעה מהותית יותר על התשואה. זה פשוט מאוד, כי אם אני נכנס לקניון שמקבל ממני אלפי דולר בודדים בחודש ובד בבד הוא מקבל דמי שכירות של מאות אלפי דולרים מכל החנויות האחרות, אזי התרומה שלי לתשואה היא צנועה יחסית. לעומת זאת, מרכזון קטן, שדמי השכירות שהוא מקבל בשנה הם נניח 100 אלף דולר, ואני מביא לו 30 אלף דולר, לשם הדוגמא, אזי הוספתי לו נתח משמעותי לתשואה".

- אתם משלמים רק שכירות?

"אפשר גם לעשות שותפויות מלאות, ובחלק מהמקרים, כמקובל במשק הדלק, אנחנו משלמים דמי שכירות ומוסיפים לבעל הנכס תמלוגים בגין מכירת כמויות דלק מעל תקרה מסוימת. במקרה כזה, גם לבעל הנכס ממנו אנחנו שוכרים את השטח לתחנה יש אינטרס לסייע לנו בשיווק התחנה ולעשות את הלינקג' בין כל השוכרים בנכס".

- באופן אירוני, ככל שהקניון קטן יותר יהיה לו יותר אינטרס לצרף אתכם, ואז לכם יהיו פחות לקוחות. משהו פה לא מסתדר.

"פערי המחירים בין תשלומי השכירות בקניון גדול לקניון קטן לחלוטין לא קשורים לגודל הקניון, וכך גם הפוטנציאל למכור דלקים באותו קניון. מה שחשוב זה קודם כל המיקום. תלוי על איזה אזור אנחנו מדברים, וגם מהי התנועה שיש מסביב לאותו קניון, ולא רק בתוכו. אני לא בונה רק על לקוחות הקניון, אלא גם על המעגלים מסביב".

- האם תחנה זעירה בתוך קניון צפוף בנויה להתמודד עם כל כך הרבה כלי רכב, כאשר יש להן שטח תמרון קטן?

"מבלי להתייחס למרכז עזריאלי, במקומות שאנחנו צופים פלונטרים תחבורתיים, אנחנו נציב מתדלק או מעין פקח אזורי. אנחנו לא צופים ליותר מדי פלונטרים תחבורתיים, גם משום שאין לנו אינטרס להקים תחנה שתסבול מתופעה זו כי אנשים לא ירצו לתדלק בה, וגם הפרויקט שבו אנחנו ממוקמים עשוי להיפגע. אני מאמין שברגע שמישהו מהצדדים לעיסקה נפגע, הרי שלעיסקה אין עתיד טוב. מאידך, צריך לקחת בחשבון שקונספט התחנות הזעירות נועד כדי לענות על החוסר בתחנות תדלוק במרכזי הערים וליצור תחרות מחירים באזורים הצפופים. מתוקף הגדרות התמ"א, תחנה זעירה מיועדת לאזורים צפופים. צריך ליצור שילוב מקסימלי בין אזורים צפופים לנוחיות תחבורתית".

- על כמה תחנות שלכם אנחנו מדברים?

"הכוונה היא להגיע לעשרות רבות של תחנות זעירות בשנים הקרובות. יש לכך הצדקה כלכלית ויש לכך ביקוש. יש לנו כבר מעל 20 הסכמים עם בעלי קרקעות להקמת תחנות זעירות, וזאת בכל סוגי המתחמים שציינתי, ובכל אזורי הארץ. הרבה מעל לצפוי.

"השאיפה היא לחתום על חוזים עם טווח של מעל 20 שנה, כפי שמקובל בכל תחנת דלק. מדובר בחוזים מורכבים שדורשים מאיתנו מומחיות, הן בדלק והן בנדל"ן".

- היום, עם דוד עזריאלי כבעלים החדש של סונול, נפתחו בפניכם אופקים רבים, כמו שילוב התחנות בקניונים של הקבוצה.

"מכיוון שמדובר בנושאים עסקיים, אני לא יכול לפרט, לבטח לא בשלב הזה. אני רק יכול לאשר שבאופן טבעי הנושא נבחן. זה לא סוד שקבוצת עזריאלי הצהירה בעבר שהיא שואפת ליצור סינרגיה מקסימלית בין העסקים הוותיקים שלה, קרי הקניונים, לבין עיסקי סונול והחברה האם שנרכשה על ידה, גרנית".

- עד כה תחנות דלק נחשבו כגורם שמוריד ערך, כמו בתחום המגורים למשל.

"יש מרחקי בטיחות בחוק המחייבים מרחק של 40 מטר ממגורים ו-80 מטר ממוסדות, כמו בתי ספר ובתי אבות. במקרה של קירבה מוגזמת, אנחנו נצטרך בכל מקרה לעשות שינוי תב"ע, ובמקרה כזה התושבים הרואים עצמם נפגעים רשאים להתנגד.

"חשוב מאוד להדגיש, שתחנה זעירה מתאפיינת באיכות סביבה ממדרגה ראשונה, הן מבחינת המראה האסתטי והן מבחינת תקני הבטיחות והסביבה המתקדמים ביותר בעולם. מזה יותר מ-10 שנים שבארץ מונהגים התקנים הכי מחמירים בעולם בתחנות דלק, וכמובן שסונול-קט תפעל אך ורק על פיהם. החברה התחייבה להכניס לכל התחנות שלה את ההתקנים החדשים של מישוב אדים, כך שלא רק כל נושא תת הקרקע מאובטח ברמה המקסימלית - סביבתית ובטיחותית - אלא גם לא יהיו דליפות של אדי בנזין מהמשאבות, וכך נוצר כיסוי סביבתי מוחלט.

"בקרוב נחשוף את העיצוב המיוחד של התחנות. תאמין לי, הן ייחטפו כמו לחמניות טריות. זה יהיה עולם חדש לחלוטין. הרתיעה תהיה אפסית ולהיפך - התושבים יתייחסו לזה כאל כלי שירותי ממדרגה ראשונה, עם הרבה אסתטיקה".

- התושבים ייהנו ממחירים טובים יותר בהשוואה למחירים בתחנות הגדולות?

"אין ספק שהמטרה היא שהתחנות האלו יהיו הכי זולות בשוק, עקב ההשקעה הנמוכה יחסית ועלות ההפעלה הנמוכה יחסית. זה עניין מסחרי, ואני לא אתחייב מראש למחירים מדויקים. כל תחנה תהיה סיפור בפני עצמו, ותלוי בסביבה שבה היא תחיה. בכל אופן, הכוונה היא תמיד להיות הכי זולים".

- מה לגבי בעיות מול ועדות התכנון?

"כל ועדה מקומית היא עולם בפני עצמו. כל אחת מפרשת את התמ"א על פי ראות עיניה, כי זה מוצר חדש ולא מוכר, וכל ועדה רוצה לבחון את כל ההשלכות. אנחנו כעת בשלב הפיילוט למעשה. אני בהחלט יכול להבין זאת, כי ברוב המקרים ניתן להקים את התחנות במסלול ירוק של היתרי בנייה, ללא צורך בשינוי תב"ע. ברור שברמה האגואיסטית, הייתי רוצה להקים כל תחנה בהליך הרבה יותר מהיר. אני יכול להגיד לוועדות המקומיות שהייתי מצפה ליותר פתיחות, לנוכח כך שהיתרונות של התחנות הזעירות בכל המישורים הם אדירים, הן מבחינת איכות סביבה והן מבחינת מחירים לצרכן. אחרי הכל, הוועדות צריכות לזכור שהמדינה, בכוחות משותפים של כל משרדי הממשלה המרכזיים - משרדי התשתיות, האוצר, איכות הסביבה, הפנים והתחבורה - דחפו חזק מאוד לאישור התמ"א, מאותם טעמים שהסברתי קודם".

- האם בתקופה הקרובה נראה תחנות דלק זעירות בשטח?

"יש לנו מספר היתרי בנייה, ואני מעריך שבחודשים הקרובים נראה את התחנות הזעירות הראשונות".

- בחברות הדלק האחרות טוענים שאין שום חידוש בתמ"א החדשה, ושזה לא ישפיע עד כדי כך על שוק הדלק.

"זו טענה לא מדויקת. מדובר בשינוי דרמטי במשק הדלק. אותן חברות שאומרות זאת מתחרות מולנו בחלק מהמתחמים בהם אנחנו מנסים להגיע להסכמים עם בעלי קרקעות, כך שכנראה גם הם רואים את היתרונות העצומים. זה שינוי דרמטי, כי אין בינוי נילווה ואפשר להכניס תחנות לריכוזים צפופים. מה שאני כן יכול להגיד, זה שהחברות האחרות רחוקות מאיתנו בכל הקשור לכניסה לתחום. אנחנו התחלנו לעבוד בנושא כבר לפני שנתיים, בעוד שהחברות האחרות חיכו לאישור התמ"א שאושרה כאמור רק לפני שמונה חודשים, ועל כן אנחנו מקדימים את כולם בצבירת אתרים, בידע, בניסיון, בחתימת הסכמים ובקבלת היתרי בנייה. אנחנו קראנו את המפה לפני כולם, משום שלסונול היה חזון שבתחום טמון עתיד תחנות הדלק בארץ. עשינו בעקיפין גם שירות מצוין לחברות המתחרות בכך שהורדנו דראסטית את מחירי השכירות המטורפים ששולמו במשק הדלק לבעלי קרקעות". "

lior-b@globes.co.il