מלכת הקרח

הגידול בביקוש הורגש בכל תחומי הנדל"ן: משרדים, מסחר, לוגיסטיקה, מלונות ועוד. באופן כללי, מלאי השטחים הפנויים הצטמצם בכל הענפים, וכפועל יוצא מחירי השכירות עלו. באזורים ובנכסים מובחרים דמי השכירות עלו באופן משמעותי.

ההפרש בין תשואת ההשקעה ההתחלתית לבין עלויות המימון ירד באופן דרמטי, והמשקיעים, שלא ניזוקו, ממשיכים להקצות הון לנדל"ן בשעורי תשואה אגרסיביים יותר. התשואה ההתחלתית לנדל"ן משרדי יוקרתי ירדה בממוצע סקנדינבי מתחת ל-5% בשנה, בעוד שבתחום הנדל"ן המסחרי היוקרתי הגיעה לרמות תשואה של 4%. הירידה בתשואה לא פסחה על אף קטגוריית נדל"ן.

ככלל, כנהוג בשנים האחרונות במערב אירופה, ניתן לומר כי ככל שהנכסים המסורתיים ברמת "השקעות קרן פנסיה" נדירים יותר וקשים יותר לאיתור, יותר ויותר משקיעים נוטים לנקוט בגישה האופטימית ולהסכים ליטול על עצמם סיכונים גדולים יחסית, באשר למציאת נכסים פנויים, פיתוח ושיפוצים נדרשים. כל זאת בחיפוש אחר תשואה עודפת שנעשית יותר ויותר קשה.

מקובל לדבר על מדינות סקנדינביה, או ליתר דיוק האזור הנורדי, כמקשה אחת, אך למעשה ישנם הבדלים מהותיים בין המדינות. האזור הנורדי אינו הומוגני ובין המדינות השונות ישנה היסטוריה רווית יצרים ואינטרסים אינדיבידואליים. למשל, פינלנד היא היחידה שהצטרפה לאיחוד המוניטרי של האיחוד האירופי (גוש האירו) בעוד ששאר המדינות, בהן שבדיה, פסלו את הרעיון.

שבדיה נחשבת למשוכללת מבין מדינות האזור הנורדי, למסבירת פנים ולפתוחה יותר משכנותיה בסקנדינביה, וזרים טוענים כי תענוג לעשות בה עסקים. השוק השבדי, למרות קוטנו, הוא מהחמים באירופה ונחשב לאחד מהנזילים ביותר. לצד המוכר אין שום העדפה לקונה זה או אחר ולכן זר ומקומי מבחינתם מקבלים יחס זהה. עם זאת, לעיתים, כאשר הממשלה בצד המוכר, היא מנסה לקדם במכירה אלמנטים חברתיים שונים שיעזרו לקהילה.

לאחר משבר הבנקאות ששרר במדינה במהלך תחילת שנות התשעים, שבדיה החלה להתאושש והפכה ליקירת אירופה, עם תחזיות צמיחה מאוד אגרסיביות ותמ"ג לנפש מהגבוהים בעולם.

מדובר בכלכלה פתוחה שאיננה קפיטליסטית, עם שיעורי מס גבוהים שזורמים ישירות לשירותים הציבוריים האיכותיים. לאחרונה נערכו בחירות במדינה והימין עלה לשלטון, ומכאן שיש ציפייה להפרטות, גם בכל הקשור לתחום הנדל"ן. המדינה מנהלת נכסים כאלו בהיקפים לא קטנים, וכדרך טבע, הממשל אינו המנהל הכי טוב שיש בשוק, כך שקיים סיכוי לאפסייד לא מבוטל.

המדינה נהנתה בשנתיים האחרונות מקצב אינפלציה נמוך, למרות הגידול המשמעותי בתמ"ג ומחיריהם הגבוהים של הנדל"ן וחומרי הגלם. על פי בית ההשקעות קולייר'ס, מספר גורמים עזרו לשמור על רמת אינפלציה נמוכה, בהם גידול מתמשך ועקבי בפריון, גידול ביבוא מארצות בעלות רמת עלויות נמוכה, וכדומה. גורמים אלה תרמו לעליות מחירים נמוכות מאוד ואף לירידת מחירים במקרים מסוימים.

יחד עם זאת, לקראת תום השנה הקלנדרית הקודמת, עלה שיעור האינפלציה קצת יותר מהצפוי, כאשר הבנק המרכזי של שבדיה, צופה כי רמת האינפלציה תעבור את רף ה-1.5% בשנה הנוכחית, וצפויה להתייצב סביב 2% תוך מספר שנים, בדומה ליעד שנקבע על ידי הבנק. התמ"ג עלה בשנים האחרונות בשיעורים חדים. קצב הצמיחה ב-2005, כ-3%, וב-2006 היה קצב הצמיחה חד עוד יותר. השיפור בנתונים הכלכליים נובע בעיקר מיציבות המשק השבדי ומהגידול בפריון המקומי. השיפור המשמעותי משתקף גם בגידול בפדיון המגזר המסחרי ובהתפתחות החיובית של שוק העבודה.

ניידות בשטוקהולם

הצמיחה הכלכלית השפיעה לבסוף על מספר המועסקים בשטוקהולם. מספר רב של חברות בתחומי פעילות שונים, מגייסות עובדים חדשים. על פי העיתון הכלכלי המקומי STOCKHOLM SKONJUNKTUREN , מספר המועסקים בשטוקהולם עלה בכ-14 אלף עובדים, המהווה גידול של 1.4%. לשוק המשרדים להשכרה התווסף ביקוש ומכאן שהיצע המשרדים הפנויים ממשיך להצטמצם.

התחרות על דיירים נתנה אותותיה משך זמן רב, וגרמה לכך שהשתלם לשוכרים לעבור לנכס אחר עם תום תקופת השכירות מאשר להאריך את התקופה באותו הנכס. וכך הדיירים הפכו למאוד "ניידים", תוך יצירת מחזורים גבוהים במיוחד בשנים האחרונות. מגמה זו נשמרה ואף התחזקה עם צמיחת והתרחבות החברות העסקיות.

לאור התחזיות החיוביות לשוק התעסוקה, רבות הסיבות להניח המשך קצב גבוה בפעילות בשנים הבאות. אזורי העסקים המרכזיים מהווים תת-שוק בענף המשרדים בשטוקהולם, הבא לידי ביטוי בעלייה משמעותית בביקוש למשרדים. לעומת זאת, לפני מספר שנים, תת ענף זה היה נתון במצב סטטי ובאותו הזמן איבד מספר רב של שוכרים בעלי משקל. עדיין קיים ביקוש ער למשרדים בבניינים חדשים ולמשרדים בעלי תכנון יעיל, הבנוי בסטנדרטים גבוהים.

יזמי הנדל"ן הדומיננטיים ממשיכים למשוך דיירים לפרויקטים בהקמה. מספר הפרויקטים בבנייה כיום גבוה משמעותית מזה שהיה לפני שנתיים, כאשר בניית משרדים חדשים הייתה מוגבלת. רוב היזמים מעדיפים לסגור חוזים עם דייר גדול אחד לפני תחילת הבנייה, אך מצד שני, חלקה של הבנייה על בסיס ספקולטיבי גדל. בשנים הקרובות מספר פרויקטים יושלמו באזורי העסקים המרכזיים ומחוצה להם.

לגבי נכסים לא יוקרתיים, לאור המספר הרב של נכסים פנויים באזורים מסוימים ומספר הפרויקטים בצנרת, יש סיכוי נמוך מאוד, אם בכלל, לעליית דמי השכירות בעתיד הקרוב. התשואה הממוצעת על נכס במיקום נחשק בבירה יכולה לנוע סביב 4.5% בשנה, כאשר המחיר הממוצע למשרד ברמה איכות זו מגיע לכדי 432 אירו, זאת על פי כלכלני קולייר'ס, שצופים כי גם בשנה הנוכחית צפויים המחירים לנוע סביב מספרים אלו.

יציבות בגוטנברג

במקביל, שוק המשרדים בגוטנבורג מראה סימנים מתמשכים של יציבות, עם ירידה במספר המשרדים הפנויים ועלייה בביקוש. האזורים האטרקטיביים ביותר נמצאים באזור המרכז, שם המחירים נעים בין 1,600 ל-2,200 קרונות למ"ר (1 אירו = כ-9 קרונות), כאשר התשואה השנתית המקובלת נעה סביב 5% במשרדים ומסחר. באזורים מרוחקים יותר קיים עדיין היצע גדול, ואפשר להשיג משרדים באיכות גימור נאותה בפחות מחצי המחיר - כ-800 קרונות למ"ר.

גם השוק בעיר מלמו ממשיך להיות יציב. הביקוש למשרדים עלה בגלל התרחבותן של חברות קיימות והופעתן של חברות חדשות. דמי השכירות הגבוהים ביותר שנרשמו היו 1,850 קרונות למ"ר. השכירות במרכז העיר נעה סביב ה-1,500 קרונות והממוצע בעיר מגיע עד 1,350 קרונות למ"ר. בכך מקרה, הציפייה להמשך התפתחות חיובית של השוק הביאה מספר יזמים להתחיל פרויקטים חדשים.

בקולייר'ס טוענים כי, אינטנסיביות העסקאות בשוק הנדל"ן השבדי צמחה ביחס ישר לגידול בהיקפי ההשקעות וב-2006 נשבר שיא בהיקף ההשקעות בנדל"ן. בסה"כ נרשמו ב-2006 כ-20 עסקאות בסדר גודל של מעל מיליארד קרונות, כאשר ב-70% מהם מעורב לפחות גורם זר אחד.

משפצים קניונים

התחרות הקשה הביאה את המשקיעים לשקול את האפשרות לרכוש נכסים עוד בשלב הפיתוח מיזמים. הלחץ הרב ממשיך להשפיע על הדרישה לתשואה, בכל סוגי הנכסים. הדרישות הולכות ומצטמצמות במהירות וגורמות למחזורי עסקים גדולים יותר ולרווחים קצרי טווח. תופעה אשר הקצינה ב-2006.

מחזור העסקים של הנדל"ן המסחרי היה חיובי מאוד בשנים האחרונות והשוק צופה להמשך גידול במחזורי המכירות ובמספר המועסקים. התפתחותו הבריאה של מגזר זה משתקפת בביקוש המתמשך לשטחי מסחר במרכזי הערים ובמרכזי הקניות שבתוך הערים ומחוצה להם. משמעותה של התפתחות חיובית זו באה לידי ביטוי בגידול מהיר של ההיצע ובהגברת קצב פיתוח הפרויקטים. קצב הפיתוח המהיר של המגזר המסחרי משך לתוך השוק השבדי חברות זרות. נכסים רבים משודרגים ומרכזי קניות ותיקים עוברים שיפוצים על מנת לספק את דרישות התחרות על הלקוחות. דבר זה מצביע על המשך הנכונות להשקיע. בתחום הנדל"ן המסחרי מושקעים הסכומים הגבוהים ביותר בשדרוג ושיפוץ נכסים.

גם מלאי אתרי אחסנה והלוגיסטיקה המודרניים בשבדיה נמצא במגמת עלייה מתמדת, כך על פי קולייר'ס. מאז הסתיו האחרון נוספו מספר נכסים לשוק ובנוסף יש כרגע מספר לא מבוטל של פרויקטים בשלבי ביצוע שונים. הביקוש לאתרים לוגיסטיים איכותיים ומודרניים הוא יציב וגבוה. אמנם, עד כה התחרות בין השחקנים בשוק והאפשרות למכור בניינים שזה עתה הושלמו הפעילו לחץ על מחירי השכירות, מה שגרם לכך שמשך זמן ארוך רמת השכירות עמדה סביב 600-650 קרונות למ"ר. בנוסף, שוכרים הצליחו להוריד את רמת המחירים על ידי מיקוח עיקש.

אבל כעת נוצר הרושם שהשוכרים מוכנים שוב להציע מחירים גבוהים יותר עבור הנכסים. עבור שטחי מחסנים ותעשיה קלה, המחירים נעים מ-600 קרונות, אבל הם מגיעים גם עד ל-2,000 קרונות למ"ר. במקביל, גברה ההתעניינות בנכסי לוגיסטיקה להשקעה. התשואה הנדרשת כיום עבר נכסים חדישים במיקום מועדף ועם חוזי שכירות ארוכי טווח נעה סביב 6% - 6.5%, רמה שכאמור קשה מאוד להשיג בענפי נדל"ן אחרים במדינה. "