משכנתאות תחת מתקפה

ב שבועות האחרונים הגיעה ריבית המשכנתאות לשפל היסטורי. העיתונים ויועצי משכנתאות הכריזו כי מעולם לא היה זמן טוב יותר לקחת הלוואה על הדירה. אולם, לא מעט אנשים שקראו ושמעו את האמירות הללו, גיחכו לעצמם בייאוש. עבורם, המידע הזה מגיע מאוחר מדי, כשהוא לא רלבנטי בעליל - על הדירות שלהם נלקחה משכנתא כשהריבית הייתה גבוהה ביותר וכשערך הדירה שלהם היה יקר בהרבה, ואפילו כפול ממחירה כיום.

הקסאמים בשדרות, המלחמה בצפון, הטרור בקו התפר ובמספר נקודות בתוך הקו הירוק וביו"ש (שתודה לאל, כרגע פחת משמעותית) ומצב התעסוקה במספר ישובים, הביא לירידה ניכרת במחירי הנדל"ן במספר מוקדים בארץ. כמובן, ששדרות נמצאת כעת בעין הסערה ושוק הדירות שם נמצא בכרסום מתמשך. כיצד מתמודדים התושבים עם המחירים המצטמקים והאם הבנקים למשכנתאות מוכנים להעניק הלוואות בישובים שהדירות שם נמצאות כל הדרך למטה?

"שווה מיליונים"

עמיר פרץ, שר הבטחון, שיתף בשבועות האחרונים את הציבור בחוויותיו כתושב שדרות. "אינני חושש מדבר. אתם יודעים למה? כי אין לי כלום", הוא אמר בכנס תומכי מפלגת העבודה, "כל מה שיש לי זה בית בשדרות, אותו בנתה משפחתי לפני 25 שנים. כשבנינו אותו, הוא היה שווה 200 אלף דולר. אבל היום, בגלל המצב בעיר, הוא שווה אולי מאה. אולם בשבילי, הבית שווה מיליונים, כי יש בו את כל מה שאדם יכול לחלום ולחפש".

יעקב רויטר, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי-טפחות והממונה על תחום המשכנתאות בבנק, לא מודאג בכלל מהמצב בשדרות. "אין שום בעיה בישוב כמו שדרות או בישוב שערך הנכס בו נופל", אומר רויטר. עם זאת, הוא מדגיש כי "הבנק מפריד בין קבוצה שלא שילמה בעבר כמו שצריך, גם שהמצב היה טוב, ובין קבוצה שנכנסה כרגע לקושי מסוים, כתוצאה מזה שהעסק לא עובד כמו שצריך או שהמשפחה עזבה את הישוב". בקבוצה הראשונה, מציין רויטר, אין שום קשר לאירועים הביטחוניים, "מי שבקבוצה השנייה, ויש לו קושי אובייקטיבי אמיתי, בשדרות, כמו בצפון לפני מספר חודשים, נדחה לו את התשלום לשלושה חודשים, נבחן איתו האם כדאי לו לעשות מיחזור או נפרוש לו יותר את התשלומים". העיקר, אומר רויטר, הוא שהבנק מנסה לתת פתרונות עם פינצטה לכל לקוח, ותוך בדיקה כדי שאנשים שלא שילמו בעבר לא ייתפסו על כך טרמפ.

רויטר מפתיע ומודה כי בשוליים עדיין קיימים מקרים בהם הבנק עשוי להפסיד כסף, כאשר הוא מצוי בתת ביטחונות. "הבדיקות שלנו קפדניות ומצוינות, אך גם כיום עדיין יש מקרים בהם הבטוחות לא מכסות את החוב". לדבריו, מקרים כאלה יכולים לקרות לא רק בשדרות או בצפון אלא גם בבת ים או בתל אביב. "גם בפריפריה, אם מדברים על הלוואה בשיעור של עד 60% אז לא לוקחים בהכרח ערבים. אם ההלוואה בוצעה עם ביטוח אשראי - יש כיסוי. אולם, אם יש פינוי של מישהו שלקח הלוואה ב-80% מימון לפני 3 שנים, לא שילם הרבה זמן ומוכרים את הדירה שלו, ייתכן שנקבל פחות ונפסיד את הכסף. בדרך כלל, הבנקים כמובן לא מפסידים כסף, והמקרים האלה לא מורגשים", מציין רויטר.

רויטר מדגיש כי בצפון, למרבה ההפתעה, למרות הטילים וההרס במלחמת לבנון השנייה, לא היה כל שינוי בסטטיסטיקת פיגורי התשלומים, והמצב והביקושים חזרו לזמן שלפני המלחמה. "זאת משום שהבנקים, שהיו המוסדות היחידים שפתוחים בזמן המלחמה, נהגו בחכמה. אין קבוצת ישובים עם בעיה או קבוצת אוכלוסייה מסוימת עם בעיה. חשבתי שהממשלה תשקיע מיליארדי שקלים ותפריח את הצפון כמו שאנחנו הלכנו לקראת הצפון, אבל לא קרה כלום, וזה פספוס גדול", מעיר רויטר. "בסופו של דבר המצב בשדרות ייגמר. אני רגוע וישן טוב בלילה, כי גם בצפון הכל הסתדר".

רויטר מדגיש כי גם בעתיד אין סיבה שהבנק לא יעניק הלוואות בכל מקום, לרבות שדרות ויו"ש. "אם היום יבוא אדם וירצה לקנות דירה בשדרות שהיא כבר יותר זולה, אני לא חושש כי זה הערך הריאלי שלה. אם הוא לווה טוב אתן לו אחוז מימון גבוה. אני רוצה להזכיר כי לפני 5 שנים גם ברמת אביב ערך הנכס ירד דולרית בעשרות אחוזים, אך האנשים המשיכו לשלם. האנשים שוכחים מהר. גם בשדרות, תתחיל קנייה של דירות ואז המחירים יעלו בוודאות".

חוסר מודעות

עו"ד עופר שפירא, ממשרד עו"ד שפירא-ירצון, מדגיש כי הצעד הנבון ביותר עבור לוויי המשכנתאות הוא להמשיך ולשלם את התשלומים כסדרם, גם אם הדירה מאבדת לנגד עיניהם עשרות אחוזים מערכה, וגם אם יתרת החוב עולה בהרבה על מחירה הנוכחי.

"אנו רואים פעמים רבות, בעיקר בדרום הארץ, סיטואציה בה הבנק מימש את הדירה, שהיא הבטוחה למשכנתא, ולמרות זאת נותרת יתרת חוב גדולה", מציין שפירא. "בגלל המצב הכלכלי, תושבי הדרום לוקחים משכנתאות גדולות של 90%-95% מערך הנכס. אולם, הבנקים מגנים על עצמם באמצעות ביטוח. הם מקבלים את היתרה מהביטוח, בעוד הלווה עדיין נשאר חשוף". שפירא חוזר שוב ושוב על ההבחנה שלדבריו אינה ברורה ללווים רבים, "משכנתא זו הלוואה רגילה שיש לה בטוחה, הדירה שהלווה מעמיד לרשות הבנק, אך אם היא לא מספיקה לסגירת החוב, זה לא מבטל אותו, והבנק עדיין ייתבע את שארית החוב מהלווה או מן הערבים שלו". שפירא אומר כי אין כל פטנט להתחמק מהחוב אם ערך הדירה של הלווה צנח. לדבריו, לא רק אירועים ביטחוניים גורמים לירידת ערך ולהסתבכות עם הלוואות משכנתא, "אלא גם המציאות של דירות יד שנייה שנקנו לפי שער הדולר, בעוד שההלוואה נלקחת בשקלים. אמנם השוק מתחיל לתקן את עצמו, אבל עדיין רוב האנשים חושבים בדולרים, ועבור הדירה שקנית ב-150 אלף דולר, קשה לקבל את מלוא הכסף".

שפירא אומר כי מפתיע עד כמה רבים מלוקחי המשכנתאות עדיין סבורים בטעות, כי הנכס מהווה סוג של בטוחה גם עבורם, ואם חס וחלילה הוא ייקלע לקשיים, הדירה לפחות תכסה את חוב המשכנתא. "אין לכך כל פתרון מעשי", אומר שפירא, "חוזי המשכנתא הם אחידים. אם תנסה לשנות חוזה מול בנק, הפקיד פשוט יצחק".

שפירא מציין, כי במכירת דירה על ידי כונסי נכסים, בעיקר מטעם בנקים, את הבנק מעניין גובה חוב המשכנתא, יש הוצאות כינוס גבוהות, שכר הטרחה לכונס מגיע בד"כ ל-6%-10%, והמכירה לא תמיד פוטרת את הבעיה. "אתה חייב להמשיך ולשלם, ריבית הפיגורים היא גבוהה בעיקר בחוזים ישנים. החוב יכול להתנפח למימדים מפלצתיים, אי עמידה בתנאי ההלוואה, זה אחד הדברים הגרועים ביותר. יש אנשים שלוקחים הלוואה כמעט של 100%, מתפתים ונכנסים לברוך שלא חלמו עליו. אין שום חוק שקובע שהלוואה מוגבלת עד סכום הדירה. כל שהדירה עושה מבחינה מימונית הוא הקטנת שיעור הריבית שמקבלים בהלוואת משכנתא". לדברי שפירא, מרגע שאדם מפסיק לשלם משכנתא, "לעתים הבנק מתחיל לפעול רק לאחר שנה, כונס הנכסים הרשמי מתמהמה עוד שנתיים, ובתקופת הביניים עד שהבנק מממש את הדירה המשכנתא עולה ואז המשכנתא לא מספיקה לא רק בשטחים אלא גם במרכז הארץ. אנשים נלחמים אבל לא מבינים שהריביות המטורפות אוכלות להם את הנכס, ואחרי שגמרו את המאבק המשפטי, ובדרך כלל מפסידים לבנק, היתרה ממשיכה לרוץ".

גם שפירא קורא לממשלה לעזור לערים מוכות מלחמה וטרור, אם כי עליית המשכנתא לצד ירידת ערך הדירה יכולות לנבוע מגורמים כלכליים רבים. עם זאת, לדבריו, חייבים לשמור על זכויות הבנקים והבטוחות שלהם, אם רוצים שהם ימשיכו להלוות. למרות הכל, אומר שפירא, גם הבנקים יכולים להינזק, במקרים בהם נותר חוב ולא נעשה ביטוח אשראי, וקשה לגבות את היתרה בשל כיסה לפשיטות רגל ואיחוד תיקים. "נתקלתי בהרבה מקרים, למשל באילת, בהם הטלתי עיקולים והסתבר לי שהמשכנתא גבוהה מערך הנכס. יש בזה יתרון מסוים לחייב כלפי נושים אחרים. אם המשכנתא גבוהה, הבית שייך כולו לבעל המשכנתא (הבנק). לנושים הרגילים אין כדאיות כלכלית להטיל עיקולים, וכל עוד אתה עומד בתשלומים מול הבנק, המשכנתא באיזשהו מקום מגינה בפני נושים אחרים", מדגיש שפירא.

מקרים מועטים

שמאי המקרקעין אהוד המאירי מציין, כי מקרים בעייתיים בהם ערך הדירה נמוך מיתרת החוב מועטים, וממילא בדרך כלל הבנק לא נקלע לפינות אלה ללא פתרון עבורו. "במקרים הקיצוניים, שאדם לקח משכנתא לפני 5 שנים, על בית של 200 אלף דולר ועם 70% משכנתא, לכאורה צריך לשלם 140 אלף דולר, ונשארה לו יתרת חוב של כ-110-120 אלף דולר. אם היה צריך לממש היום לא היה מקבל את הסכום הזה. אזי, אם מדובר בנכס עסקי היו ניגשים לבנק ואומרים לו, 'לא כדאי לי לשלם, קח את המפתחות ותתמודד', זה דבר יום ביומו בארה"ב, בעיקר בבנייני משרדים שמומנו ב-80%-90% והבניין ירד ב-20%". אולם, אומר המאירי, את משקי הבית, הבנקים מקפידים להחתים על ערבויות אישיות. מעבר לכך, גם אם אין ערבות אישית, כדאי לדעת שבעל נכס או עסק בישראל שאינו משלם חורץ את גורלו. "האינפורמציה עוברת - 'אל תתעסקו איתו'. בארה"ב מסתכלים על זה כביזנס, בא לעשות ביזנס ולא הלך. כאן זה שונה".

המאירי סובר כי המדינה צריכה לשים לב למצוקתם דווקא של אלה העוזבים זמנית את שדרות. "הם עלולים להפוך לחדלי פירעון. הם לא מרוויחים, ויש להם הוצאות מעבר. המדינה יכולה לעשות הסדר של הקפאת משכנתאות. דוחים את התשלומים עד שהם מסתדרים וכאילו מאריכים את תקופת המשכנתא. אם כי קשה כמובן לכפות הסדרים כאלה בחקיקה".

המאירי מביא דוגמאות מהאינתיפאדה האחרונה, בה דירות בשכונת גילה בירושלים שפנו לכיוון דרום ובית ג'אלה מחירן נפל במידה רבה, בעוד בשדרות כל היישוב נפגע. המאירי מעריך כי הבנקים עשויים לקחת טווח ביטחון גדול יותר למשל בדרום אשקלון לעומת רמת אביב, ולתת הלוואה באחוז נמוך יותר משווי הנכס, למשל, 50%-60%, לעומת 80% בתל אביב. "אולם כיום, ממילא המחיר בשדרות תיאורטי, כי אין קונים".

מי שמכיר הכי טוב את מצב הנדל"ן בשדרות, הם כמובן המתווכים המקומיים. אלכס אבירם, מתיווך אבירם, זועק כמובן את מצוקתם של בעלי העסקים בשדרות, אולם באופן יחסי, נשמע אופטימי בנוגע לשוק המגורים בעיר בת 20 אלף התושבים.

אבירם מוסר כי השוק כמובן רדום מאז תחילת ההסלמה האחרונה בעיר, אך מציין כי דווקא השפל אליו הגיעו מחירי הדירות מהווה הזדמנות להשקעות נדל"ניות בעיר. אירועי הקסאמים המשמעותיים החלו ב-2001. לדברי אבירם, דירה ממוצעת שעלתה אז 50 אלף דולר עולה היום 30 אלף דולר, כאשר ב-1995-1996 היא עלתה 70-75 אלף דולר. אבירם אומר כי עיקר תשומת הלב של משקיעים מחוץ לשדרות הן דירות של 30-35 שנה בבתים משותפים בשכונות נאות אשכול ונירעם, הקרובים למרכז העיר מחד ולמכללת ספיר מאידך. "הם מקווים שכאשר ישתפר המצב הביטחוני, הנדל"ן יעלה והם שוב יוכלו להשכיר אותן ל-7,000-8,000 סטודנטים. אין בסביבה הרבה דירות גדולות המתאימות לסטודנטים, והם העדיפו עד עכשיו לגור בשדרות. בשנה האחרונה יש כאלה שהתחילו לפחד, בעיקר סטודנטיות וההורים שלהן. הקיץ הזה תחת סימן שאלה. בקיבוצים המחירים גבוהים יותר, השוק פתוח וריאלי ודווקא מאוד טוב. דווקא בשנה האחרונה היו משקיעים שקנו דירות ושיפצו אותם לצורך הסטודנטים, התשואה השנתית בשדרות לא רעה ונעה בין 10%-15% ואף 18% בהתאם לקנייה ולהשקעה".

אבירם אומר, כי אמנם חלק מהמשקיעים לקחו משכנתאות או הלוואות פרטיות, אבל העובדה שמזה שנתיים אין מענקים פוגעת בזוגות צעירים שהעדיפו לקנות פה בגלל המענקים, וכיום מעדיפים לקנות באשקלון או לשכור. "המדינה לא נותנת כלום, לפחות שהיא תסבסד את המשכנתאות הגבוהות או תקטין את היתרה או את התשלום החודשי", הוא מציע.

אבירם אומר כי מוכרות לו דוגמאות של אנשים ששווי דירתם נחתך תוך 9 שנים ביותר מחצי (מ-70 אלף דולר ל-30 אלף דולר), וכיום הם מוכרים אותה ולוקחים הלוואה של 20 אלף דולר כדי לסגור את המשכנתא, ואז גרים בשכירות, מכיוון שלעתים המשכנתאות יותר גבוהות מהשכירות. "היו מקרים שנתנו את המפתחות לבנק ואמרו תעשו מה שאתם רוצים. הבנקים מוכרים ב-20% פחות ואם נותרה יתרה, הבנקים מחייבים לשלם אותה". "

ariel-r@globes.co.il