אחוזי בנייה מושפעים מהפקעה

אחד מהנושאים הראשיים שהיתר בנייה קובע הוא קווי בניין וגובה הבניין. בדרך כלל, לשכנים הגובלים עם החלקה אין עניין בסידור הפנימי של הבניין ו/או כמות היחידות בו, אך שני עניינים חשובים ביותר למי שגובל בקרקע: האחד הוא גובה הבניין המבונה, והשני הוא קווי הבניין. אלו למעשה שני המרכיבים אשר עלולים לחסום את הנוף והאוויר וכן לגרום לפגיעה בפרטיות של השכן.

לאחרונה נדרש ביהמ"ש המחוזי בנצרת לבדוק תוקף של היתר בנייה מבחינת גובה הבניין המוקם, ולאחר בדיקת הנושא החליט לבטל את ההיתר שניתן. המעשה היה בעת"מ 1072/06, ד"ר ח'אלד דיאב נ' הוועדה המקומית נצרת, והבה קסים, שנידון בפני השופט ארבל בנימין.

בעניין הנ"ל, המדובר בחלקה המצויה בנצרת עילית בבעלות העותר. מהחלקה של העותר נשקף נוף יפה של נצרת. המשיב 2 החל בבנייה בחלקה הסמוכה והעותר הוציא צו מניעה כנגד המשך הבנייה, בטענה כי היתר הבנייה שניתן למשיב 2 מאפשר למשיב 2 לבנות גבוה מהמותר בתב"ע, ועל כן ההיתר בטל.

עוד טען המערער, כי חשוב אחוזי הבנייה נעשה לפי שטח חלקה של משיב 2 לפני ההפקעה (1,688 מ"ר), בשעה שהחלקה אחרי הפקעה הינה 1,117 מ"ר, ועל-פי הוראות הדין יש לחשב את אחוזי הבנייה רק לפי השטח לאחר הפקעה.

השופט ארבל, לאחר ניתוח ממצה של תורת בטלות היחסית וסמכויות בית משפט להתערב בשיקולי ועדה תכנונית, החליט לקבל את העתירה בקובעו כי ההיתר בטל וכי אין לבנות את הבניין גבוה מהמותר על-פי התב"ע, באופן שיחסום את הנוף הנשקף מהחלקה של העותר.

השופט ארבל קובע, כי את הוראת התב"ע מפרשים באופן הרמוני כמו שמפרשים דבר חקיקה (ראה גם ברע"א 6854/00 היועמ"ש נ' זמר ואח' פ"ד נזנ5) 491.

המשיבים טענו, כי לא בוצעה כל הפקעה בחלקת משיב 2. השופט ארבל דחה טענה זו בקובעו: "המשיבים עצמם מודים, כי חלקם של המקרקעין משמשים בפועל כחלק מכביש 75. אין להעלות על הדעת, כי שטח אשר בפועל משמש ככביש בינעירוני יחושב כחלק משטח המגרש, עליו יחושבו אחוזי הבנייה לצורך מתן היתר".

השופט ארבל קובע, כי אכן יש מקרים בהם ניתן לרפא את הפגם, אך מנגד יש מקרים כמו מקרה דנן אשר הפגם עולה באחוזים רבים על היקף הבנייה המותר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.