הלטינית הלוהטת

מ יהי לדעתכם העיר השנייה בגודלה בעולם לאחר המטרופולין של טוקיו? האם זו ניו-יורק? בייג'ין? אולי לונדון? מוסקבה? ובכן, מצפה לכם הפתעה - זוהי מקסיקו סיטי, בירתה של מקסיקו, המאכלסת כ-20 מיליון איש - כמעט חמישית מהאוכלוסייה הכוללת במדינה. נתון זה מעיד על הפוטנציאל הגדול הטמון במדינה נחבאת זו.

מחקרים גורסים כי מקסיקו צפויה להפוך לכלכלה החמישית בגודלה בעולם אחרי סין, ארה"ב, הודו ויפן עד שנת 2040. כיום היא נמצאת במקום ה-13. עד אשר זה יקרה, משקיעים רבים מתחילים להבין כי מדובר בהזדמנות מצוינת להתמקם בשוק מתעורר ענק ולא לחכות ל-"מניינה" (מחר בספרדית).

על פי בית ההשקעות ג'ון לאנג לאסל, מקסיקו מציעה הזדמנות ייחודית להשקיע בשוק שמשתלב עם כלכלת ארה"ב. גישת הסחר החופשי והמיקום הגיאוגרפי מאפשרות למקסיקו להתמזג אל תוך מערכות הייצור וההפצה של תעשיות ארה"ב. זרם ההשקעות הזרות היציב והמתמשך נותן רוח גבית לסקטור היצרני - ובמיוחד לתעשיית הרכב - התומך במגמת הפיתוח.

היציבות המאקרו-כלכלית הפיחה חיים בצריכה הפרטית, בעזרת שיעור צמיחה דו-ספרתי באשראי הצרכני. שוקי השירותים הפיננסיים יצאו ממסגרות הרגולציה והפכו למאוד תחרותיים.

זאת ועוד, מקסיקו היא יצרנית הנפט החמישית בעולם ומקור חשוב ביותר של סחורות (קומודיטיז). ממשלת מקסיקו והתעשייה שלה נהנו בצורה משמעותית ממחירי שיא של הנפט ושל הקומודיטיז, ומשקיעים חזרה את הרווחים המופקים מהם.

מקסיקו היא דמוקרטיה רב-מפלגתית. מאז שנות ה-80, המדיניות הליברלית מעודדת מסחר והשקעות זרות ומרחיבה את התחרות הפנימית. יחד עם זאת קצב פיתוח הבנייה, האנרגיה, שוק העבודה והרפורמות במיסוי פועל בעצלתיים.

תחכום בשוק הנדל"ן

נתוני הפתיחה מעידים על עוצמה: האוכלוסייה, המונה מעל 107 מיליון אנשים, מזכה אותה במקום ה-11 בעולם. פרופיל האוכלוסייה שלה הוא צעיר, הגיל הממוצע הוא 27 ושליש מכלל האוכלוסייה הוא מתחת לגיל 14. כוח העבודה של המדינה מונה 5 מיליון איש, רובם צעירים. תוחלת החיים גבוהה ועומדת על 75 שנים, גיל גבוה יחסית לארצות המתפתחות ודומה לזה של ארה"ב (77.5 שנים), שם, אגב, חיים כ-10 מיליון מקסיקנים.

התל"ג לנפש מגיע ל-10,000 דולר, הגבוה ביותר באמריקה הלטינית, אך השונות גדולה מאוד בין האזורים. במקסיקו סיטי הבירה ובאזורים הצפוניים התל"ג מגיע לכ-25,000 דולר. כפועל יוצא, תופעת אי השוויון בחלוקת ההכנסות בולטת.

החוסן הכלכלי של מקסיקו מבוסס על פיזור וגיוון, כאשר ענפי השירותים תורמים מעל 65% מהתל"ג. התעשייה תורמת רק 20% מהתל"ג, אך מהווה 85% מהכנסות היצוא. האשראי לאנשים פרטיים גדל בקצב דו-ספרתי בסביבה של שעורי ריבית נמוכים ואינפלציה נשלטת. הכספים הזורמים אל תוך המדינה מ-10 מיליון האזרחים שגרים בארה"ב מעודדים אף הם את הצריכה הפרטית.

השווקים הפיננסיים התייצבו במדינה ובד בבד שוק הנדל"ן הפך למתוחכם יותר.

הבנקים המקסיקנים הגדילו, על פי ג'ון לאנג לאסל, את שיעור מתן המשכנתאות בכ-50% בשנת 2005, ושיעור האג"חים שולש. כמו כן, ב-2005 הממשלה אישרה את מכשיר ה"ריט", הידוע בשם FIBRAS, ומקסיקו היתה למדינה הראשונה להשתמש במכשיר פיננסי זה באמריקה הלטינית.

שוק הנדל"ן המסחרי להשקעה במקסיקו מוערך בכ-200 מיליארד דולר, ה-13 בגודלו בעולם, ומהווה 45% מסך הנכסים של אמריקה הלטינית. שוק הנדל"ן למשרדים מרוכז במקסיקו סיטי ובמונטריי, והתשואה השנתית מהשקעה זו מוערכת בכ-9.5% בממוצע.

מלאי המשרדים מדרגה A במקסיקו סיטי עלה משמעותית בשנים האחרונות וכרגע מתקרב ל-3.2 מיליון מ"ר. שיעור המשרדים הריקים הגיע לשיא בשנת 2002 ומאז נמצא במגמת ירידה חזקה, וכבר ב-2004 ירד לחצי. לאחר מספר שנים של עודף היצע, השוק חווה התאוששות בשיעור גידול התשואה משכירות, בעיקר בשל פעילות ענף בנייה נמוכה, בשל מחסור בשטחים לבנייה. ההתאוששות בשוק להשכרה לוותה בהשקעות מאסיביות. חוזי שכירות רבים, שאורך חייהם 5 שנים בממוצע, נקובים מחירים בדולרים וממומנים במטבע האמריקאי.

משקיעים בתעשייה

הנדל"ן לתעשייה מרוכז סביב מקסיקו סיטי ובאזור הגבול עם ארה"ב. מלאי השטחים לתעשייה מדרגה A בעיר הבירה עומד על 3.2 מיליון מ"ר והביקוש הולך וגדל. מאז 2005, הבנייה הספקולטיבית הפכה לתופעה רגילה ומרבית הפרויקטים מושכרים במלואם זמן קצר לאחר השלמת בנייתם.

היסטורית, הנדל"ן היה תמיד בידיים מקומיות - אם כשוכרים, כמשקיעים או כיזמים. מצב זה משתנה בגלל ההשקעות מעברו השני של הגבול הצפוני של המדינה, שנהפכות שכיחות יותר ככל שרמת השקיפות העסקית משתפרת. מקסיקו היא המדינה בעלת השקיפות העסקית הגבוהה ביותר בין כל המדינות הלטיניות.

פרויקטים רבים נבנים על-ידי יזמים מקומיים בשיתוף פעולה עם קרנות מוסדיות זרות. הצורך במתקנים לוגיסטיים מודרניים ויעילים בולט במקסיקו סיטי. רמת המלאי של נכסים מדרגה A עומדת על כשליש בערים הגדולות בארה"ב, בחישוב לנפש, מה שמהווה הזדמנות משמעותית למשקיעים.

האזורים הצפוניים של באחה קליפורניה, סונורה, צ'יאואוה, נואבו לאון וטמאוליפס הם אזורי המעוז התעשייתי, המקבלים את מרבית מסת ההשקעות הזרות ומייצרים את רוב היצוא של מקסיקו. באזורים אלה, התוצרת מכוונת לשוק האמריקאי במיוחד.

מרבית הגופים המייצאים לארה"ב ממוקמים לאורך הגבול הצפוני. בשנים האחרונות קמו מרכזים המייחדים את תוצרתם כגון: מוצרי אלקטרוניקה בגואדלחרה, חלפים למכוניות בסלטיו-מונטריי, ייצור טלוויזיות באזור טיחואנה-מכסיקלי וטקסטיל בפואבלה וטלאקסקאלה. שלושה תתי-אזורים מספקים כמעט 75% מהתוצרת (מזון, שתייה וטבק - 30%, מכונות וציוד - 29%, תעשייה פטרוכימית, גומי ופלסטיק - 15%).

המלאי הכולל של נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים להשכרה גבוה מ-24 מיליון מ"ר, מתוכם 14 מיליון הם נכסים מדרגה A, כאשר שיעור התפוסה הממוצע עומד על 96%.

בין הגופים הבינלאומיים שלאחרונה הקימו מפעלים באזורים אלה נמצאים ווירלפול, אלקטרולוקס, היטאצ'י וסימנס. תעשיית הרכב מתרחבת בגלל השקעות משותפות של יצרנים כגון פורד, ג'נרל מוטורס, קרייזלר, טויוטה וניסן. השקעות עצומות אלה יביאו איתן ספקים נוספים לאזור הצפוני של מקסיקו.

ב-2005 וב-2006 הנדל"ן לתעשייה באזורים הצפוניים היווה המטרה העיקרית של המשקיעים מעבר לגבול. כמו כן הופיעו משקיעים מאסיה ובראשם סינגפור. חברות רב-לאומיות אירופיות עסקו בעיקר במכירה והשכרה.

מה באשר למגזר הקמעונאות? ההוצאה על צריכה פרטית עלתה בשיעור דו ספרתי בשנים האחרונות, בעיקר בגלל גידול בשיעור המועסקים ובגלל שיפור באפשרויות להשיג אשראי לפרטיים. גורמים אלה, בתוספת צמיחה חזקה ונתונים דמוגרפיים חיוביים, דוחפים את הקמעונאים במקסיקו למסע התרחבות אגרסיבי, על-ידי פתיחת חנויות במהלך השנה החולפת.

הקמעונאים הבינלאומיים שהתבססו היטב במקסיקו תרמו אף הם לשוק המקומי בעזרת הגברת התחרות והתרחבות הרשתות המקומיות לערים קטנות ומרוחקות יותר.

חלק ניכר של הנדל"ן המקסיקני נמצא בבעלות הקמעונאים עצמם או בבעלות יזמים קמעונאים. ההשקעות הזרות במגזר נמצאות כעת במגמת גידול הודות לשיתופי הפעולה הנרקמים עם היזמים, במטרה לבנות מרכזי קניות. אגב, חוזי השכירות נקובים בדרך כלל ב"פזו" וצמודים למדד.

משיכה תיירותית

מעמדה של מקסיקו כיעד התיירותי השמיני בעולם ודירוגה במקום ה-13 מבין כלכלות העולם, הבטיחו את היותה המדינה המרכזית בפיתוח בתי מלון בין מדינות אמריקה הלטינית. שוק המלונאות לנופש ממשיך ליהנות מהקרבה לארה"ב, מנגישות אווירית גדולה לארה"ב ואירופה ואף מביקוש גובר לתיירות פנים. הביקוש לנדל"ן מצד רשתות בתי מלון צמח בגלל הרחבת הפעילות ובגלל הצמיחה הכלכלית של המדינה.

שיפור התנאים למשקיעים משך את עיניהם של גופים בינלאומיים, במיוחד של בעלי עסקים ומפעילים מארה"ב ואירופה, אשר הרחיבו את נוכחותם בשנתיים האחרונות. בנוסף, שוק הנדל"ן המיועד להארחה במקסיקו, היה למטרה הגיונית עבור משקיעים זרים שחיפשו תשואה עודפת.

בשנת 2000 התשואה שהניב הנדל"ן המיועד למלונאות מדרגה A באתרים מובחרים עמד על 10%. ב-2004 התשואה ירדה ל-9% וב-2006 התשואה הגיעה ל-8.5%. מימון זול יותר, אפשרויות ביטוח גדולות יותר ונזילות גדולה תרמו לצמצום שעור התשואה.

ככל שענף המלונאות ימשיך ויבשיל והשווקים הפיננסיים ימשיכו להיטיב עם מקסיקו, התשואות ילכו ויצטמצמו בהשוואה להשקעות בארה"ב. מרבית זרימת הון אמריקאי מתרכזת בשווקים היוצרים את רוב העסקאות בדולרים.

שיעור התפוסה של 62.6% בבתי המלון ושיעור התשואה של 66.9 דולר לחדר נותרו יציבים בשנת 2006. ביצועים אלה הושגו למרות הנזקים שהסב ההוריקן ווילמה לקנקון, גן עדן לתיירים מהעולם, אחד מאתרי הנופש העיקריים במקסיקו, בשנת 2005. קנקון השתקמה במהירות שיא ובתי המלון מתפקדים ברמות טרום הוריקן.

ביצועיו המרשימים של שוק המלונאות, משכו יזמים לאזור, כאשר מרבית המשאבים הופנו לקצה העליון של התיירות. אזור לוס קאבוס סומן במיוחד כיעד לתיירות עשירה וכיום יש 13 בתי מלון בתכנון להשלמה עד 2011, אשר יוסיפו 1740 חדרים לשוק. חלקם הגדול של הפרויקטים החדשים מתרכזים בקומפלקסים הכוללים בתי מלון ומועדוני גולף כגון אלה המוקמים בפונטה מיטה וליטיבו, צפון נמל ויירטה ובחוף המאיה.

מלאי הנכסים למגורים של מקסיקו מוערך ב-22 מיליון יחידות דיור. המדינה סובלת ממחסור באופן מתמיד, בעיקר בגלל קצב גידול האוכלוסייה. ההערכה היא שכיום זקוקים ל-6 מיליון בתים נוספים, ובכל שנה מתווספת דרישה ל-800 אלף בתים נוספים. ממשלת מקסיקו ניסתה לאחרונה לסגור את הפער על ידי יצירת תכנית דיור לאומית תוך שילוב כל הגופים הציבוריים העוסקים בתחום ותוך עידוד שוק המשכנתאות והכשרת קרקעות.

הביקוש גבוה במיוחד באזורים בעלי צמיחה תעסוקתית, אשר מושכים אליהם מיליוני תושבים, ובמיוחד במקסיקו סיטי, גואדלחרה, מונטריי וערי הגבול חוארז וטיחואנה.

באזורים אלה, השכר במגמת עלייה והיחידות המשפחתיות הממוצעות הופכות לקטנות יותר, דבר שמגדיל את מספר יחידות הדיור הדרושות. שיעור מכירת הדירות החדשות גדל מכ-190 אלף בשנת 1996 ל-340 אלף בשנת 2000 ולמעלה מ-700 אלף ב-2006. "