יהודים מאמינים בארה"ב

שוק הנדל"ן בחלקו המערבי של הגלובוס ירד לאחרונה מהכותרות, והזרקורים הופנו בעיקר לעבר השווקים המתעוררים. רוסיה, סין, הודו ומזרח אירופה הפכו ללהיט התורן, ובתי השקעות מוסדיים ופרטיים מזרימים לשם יותר ויותר כספים. לעומתם, מערב אירופה, קנדה ובעיקר ארה"ב, הופכות אט אט לאלטרנטיבה שנייה למדינות אלו, מאחר שהתשואות הולכות ויורדות ומנגד הריביות במגמת עלייה, כך שחלון ההזדמנויות הולך ונסגר.

בכל הקשור לארה"ב, המשקיעים נוקטים משנה זהירות, שכן קיים חשש כי המשבר בשוק המגורים יזלוג אל יתר ענפי הנדל"ן. חשוב לזכור כי השוק הניו-יורקי הינו נבדל לחלוטין מיתר השווקים בארה"ב, שם ההזדמנויות לקצור תשואה סבירה עדיין קיימות.

חברת הפרייבט אקוויטי הרבור גרופ פועלת בעיקר בארה"ב מזה 22 שנים ומחזיקה תיק של למעלה מ-2 מיליארד דולר של נכסים. ג'ורדן סלון, מייסד החברה, אשר בין מקימיה נמנים יהודים מאמינים נוספים, מאמין מאוד גם בנדל"ן האמריקני. בראיון מיוחד ל"גלובס" מספר הנדל"ניסט הוותיק על התמורות האחרונות בשוק הנדל"ן בכלל ועל השוק האמריקני בפרט.

בנוסף, מסביר סלון מדוע הוא לא נמצא בניו-יורק ובמקביל מביע דעה נחרצת על לאס וגאס, שספק אם יצחק תשובה ונוחי דנקנר ישמחו לשמוע. כמו כן מספר סלון על אזורים ותחומים נוספים ברחבי ארה"ב שצפויים להיות הדבר הבא ומסכם במדינות נוספות מחוץ לארה"ב שלדעתו ראויות להשקעה.

"עליית שערי הריבית היא ללא ספק הסיפור של התקופה האחרונה. אם נסתכל שנה אחורה, הרי שלא חלה תזוזה מהותית בשיעורי הריבית (מקסימום שלושים נקודות לכאן ולכאן) והנה בשישים הימים האחרונים היה גידול של שישים נקודות בשיעורי הריבית. אני מאמין כי אם הריבית תישאר על כנה או אף תעלה, אנו נראה תגובה מסוימת לכך בשוק הנדל"ן. למרות זאת אני מאמין כי הריביות לא ימשיכו לעלות יותר מדי".

עליית הריבית גרמה להתקררות בשוק המגורים בארה"ב, אשר השפיעה, לפחות כלפי חוץ, על יתר הענפים השונים של התחום. בניגוד למקטרגים הרבים על המצב הבעייתי, סלון טוען כי התמורות האחרונות דווקא שיחקו לידיה של החברה שבבעלותו, שעיקר פועלה ברכישה ואחזקה של מתחמי משרדים ברחבי ארה"ב.

"שוק הדירות אכן מתקרר. אבל התופעה מבחינתנו היא טובה. עקב כך, אנשים יפנו לשכור דירות במקום לרכוש אותם. לנו יש בעיקר דירות קלאס A ומכאן שהדיירים שלנו בעלי יכולת לרכוש דירות, אך בשל העלייה ברמות הריבית הם מעדיפים לשכור, ומכאן שהתפוסה והמחירים בנכסים רק הולכים ועולים. בשנים 2002-2003 שוק הדירות היה קשה מאחר והריבית היתה נמוכה ומכאן שאנשים בחרו לקנות דירות ולא לשכור. בשל כך התמקדנו בשוק המשרדים שמגיב אחרת משוק המגורים. כיום זה בערך 'פיפטי פיפטי' ואם המגמה תימשך סביר כי נתמקד במגורים".

גלובס: האם אתה מודאג מירידת שיעורי ה-CAP ומכך שהמרווחים בין הריביות לבין התשואות הולכים ויורדים ואף הופכים לשליליים?

סלון: "בניו יורק התופעה של פער שלילי כבר נמשכת למעלה משנה וחצי ובערים אחרות בארה"ב בחודשים האחרונים אנו רואים את תחילתה של אותה מגמה. אין ספק כי זהו המצב, אך להערכתי לא מדובר בכשל שוק אלא בראייה שונה של הנדל"ן כהשקעה.

"בשנים האחרונות הנדל"ן הפך לנחשק, בניגוד לעבר הלא רחוק. משקיעים רוצים להיות בתחום ולכן התשואה צפויה להישאר נמוכה. אם ניקח 16 שנים אחורה, בעת שהתחלתי לעשות עסקים, התשואה השנתית נעה סביב 9%-11%, מאחר ומשקיעים ראו בנדל"ן השקעה לא טובה. מבחינתי זה היה סוג של גן עדן אך הוא כבר לא יחזור.

"אם נחזור 15 שנים אחורה, המניות, האג"ח והמזומן היו אפיקי ההשקעה היחידים. היום משקיעים רואים את היתרונות שבערבוב תיק ההשקעה ואילו האלטרנטיבות, ביניהן הנדל"ן, מתחילות לשחק תפקיד די חשוב בתיק הכולל. אם בעבר המוסדיים נמנעו מלהשקיע בנדל"ן הרי היום קמות עוד ועוד קרנות אשר מזרימות כסף רב ומורידות את התשואות".

- היכן אתם פועלים בתחום המגורים?

"אנו מנסים לזהות את התופעות עוד בטרם ה"הייפ". חקרנו ומצאנו שאטלנטה-ג'ורג'יה, דאלאס-טקסס ויוסטון-טקסס מגיבות ראשונות לשיפור בכלכלה ולכן אנו מתמקדים שם. אם ניקח את דאלאס כדוגמה, בשנתיים האחרונות נרשמו שם שיעורי הצמיחה הגדולים ביותר בכוח העבודה".

- ובאשר לתחום המשרדים. מה דעתך על מה שקורה בניו-יורק?

"בניו-יורק המחירים ממשיכים לעלות אבל אנו לא נמצאים שם ואין בכוונתי להיכנס לאזור עכשיו. אני מאמין כי חלון ההזדמנויות נסגר, למרות שמאוד ייתכן כי הטרנד ימשך זמן רב. השוק שם הוא מאוד תנודתי וקשה ביותר למצוא הזדמנויות טובות. ההזדמנויות הקיימות הן מעבר לרמות הסיכון שאנו מאפשרים לעצמנו".

- על מה אתה ממליץ בתור השקעה אלטרנטיבית?

"מבין חמשת מגזרי המשרדים הגדולים בארה"ב: ניו-יורק, וושינגטון, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ושיקגו אנו מאמינים באחרון, שם רקחנו עסקאות ב-320 מיליון דולר רק במהלך השנה האחרונה. לדעתי, שוק זה טרם הגיע לסוף המחזור החיובי. במקביל, אני מאמין גם בסן פרנסיסקו, שם השוק נפגע קשה מאוד ממפולת הטכנולוגיה בראשית שנות האלפיים ומחירי השכירויות עדיין נמצאים מתחת ל"פיק" של אותה תקופה. בניו-יורק למשל, מחירי השכירויות כבר עקפו את המחירים בשנות האלפיים.

"אני מביט גם על שווקים חדשים כגון דרום פלורידה, כולל מיאמי. שוק המגורים נפגע שם קשה מאוד והיה אפקט חלקי גם אל עבר שוק המשרדים. בניגוד לנעשה בחלקים רבים בארה"ב, שוק המשרדים טרם עלה חזרה ולכן אני מאמין כי למחירי השכירות שם יש עוד מקום לעלות. גם בדאלאס המגמה דומה בשוק המשרדים. אנו אוהבים שם את ה-spread. תושבים עזבו את מרכז העסקים של העיר לפרברים ולכן מחירי השכירות ב"דאון טאון" ירדו. כיום יש תופעה הפוכה מאחר והמחירים במרכז חוזרים לעלות".

- לאחרונה נודע כי קבוצת אלעד גרופ של יצחק תשובה וקונצרן אי.די.בי של נוחי דנקנר ישקיעו מיליארדי דולרים בלאס וגאס. מה דעתך על חבל ארץ זה?

"אני לא 'משוגע' על השוק הזה, לדעתי אין שם הרבה מעבר לאורות מהבהבים. בניגוד לשווקים כמו ניו-יורק, שם הכלכלה מגוונת והיצע הדירות, במיוחד במנהטן, מוגבל, הרי שבלאס וגאס ההיצע גדול מדי וכבר היום אנו רואים מגמת ירידה במחירי הדירות. במקביל מדובר בשוק שנסמך על תחום אחד - ענף השעשועים, כך שאם תהיה דעיכה, שוק הנדל"ן המקומי יפגע קשה מאוד".

- ואם עסקינן ביזמים ישראליים, כיצד היית מבדל אותם לעומת משקיעים זרים?

"אם היית שואל אותי את אותה שאלה לפני עשר שנים, הייתי מתאר אתכם כשולפים מהמותן. היום המצב שונה, הישראלי הוא משקיע מתוחכם ובשורה התחתונה ניתן לומר שהם פועלים כמו אנשי העסקים האמריקנים".

- חוץ מהשוק בארה"ב נכנסתם לשוק הקנדי. מהם קווי הדמיון בין השניים?

"השוק הקנדי הוא בעל סממנים דומים לזה שבארה"ב אך נחשב לסטטי הרבה יותר. מדובר בשוק בריא - אין קפיצות חדות במחירים לכאן או לכאן ולכן נוח לעשות שם עסקים".

- לאחרונה עשיתם עסקה בלונדון. העיר ידועה ברמות התשואה הנמוכות שבה ולכן, ממבט ראשון, בהתאם למדיניות לגבי ניו-יורק, נראה כי גם לונדון איננה מתאימה לאסטרטגיה שלכם. מדוע בכל זאת נכנסתם לשם?

"נכון מאוד. יש דמיון רב בין שתי הערים, למרות שלדעתי שוק השכירות בניו-יורק עדיין חזק יותר. כמו ניו-יורק, בלונדון אין יותר מדי הזדמנויות טובות וסביר כי לא נתפרש שם יותר מדי. את העסקה הספציפית אליה נכנסנו השגנו בתשואה די חריגה ולכן החלטנו ללכת על זה".

- במקביל נכנסתם גם לסקוטלנד. האם אתם רואים בגלאזגו כבבואה קטנה של האחות הגדולה מלונדון?

"קשה להגדיר את גלאזגו בתור לונדון מיניאטורית אך היא ללא ספק העיר הטובה ביותר בסקוטלנד היום, לפחות בכל הקשור לנדל"ן. הרבה חברות, בעיקר בריטיות, מסתכלות על העיר כאלטרנטיבה מצוינת להקמת מטות BACK OFFICE ו-"CALL CENTERS.

- ואם כבר הגעתם לסקוטלנד, מה באשר לנדל"ן הישראלי?

"אנו בוחנים את ישראל כל הזמן, אבל יש בעיה להרים עסקאות מכיוון שאין פה אפשרויות להשיג מימון טוב. בניגוד לעולם המערבי, לא קיימות פה הלוואות נון רקורס, וזו בהחלט בעיה מעכבת. עובדה זו היא אחת הסיבות המרכזיות לכך שהתושבים משקיעים במניות נדל"ן ולא ישירות בנכסים". "