אנגלית למתקדמים

כבר שנים ידוע שהמחירים בבירה האנגלית גבוהים, ויש האומרים גבוהים מדי, אבל אותו סייקל מסרב לאבד אוויר והמחירים ממשיכים לעלות. בשנה וחצי האחרונות התבשרנו על תופעה נוספת אשר נותנת נקודת מבט מעניינת על המתרחש בלונדון: התשואות בשוק המשרדים בעיר כה נמוכות שכיום התשואה על אג"ח ממשלתיות גבוהות יותר. המשמעות של תופעה זו מרמזת כי המשקיעים רואים את שוק הנדל"ן בבירה כמסוכן פחות מאשר בטחונות אג"ח המדינה ולכן דורשים תשואה נמוכה יותר.

רבים שואלים את עצמם האם מדובר פה בסוג של כשל שוק. רוב המומחים טוענים כי עדיין לא מדובר בסממן של אי רציונליות, שכן התשואה הנמוכה נובעת מכך שבעלי הנכסים מצפים לעליית ערך הנכסים והצירוף של תשואה זו לתשואת דמי השכירות יוצרת תשואה עודפת.

אז מה למעשה מתניע את שוק המשרדים בלונדון? מעבר למספרים ונוסחאות המשקללות את התשואות, הסיבה לגאות בשוק הלונדוני קשורה לעובדה הפשוטה - לונדון היא עיר שטוב לחיות בה ולכן מומחים רבים טוענים שעד אשר יהיה שינוי בכך, לא נראה שינוי במגמה.

בריטניה, בתור מדינה קפיטליסטית, משמשת כמעין גן עדן למשכירי נכסים. לעומת מדינות סוציאליסטיות כגון סקנדינביה, שם הרשויות מחוקקות חוקים לצורך הגנת השוכר, בלונדון הקפיטליסטית קיימים מנגנונים כמו עלייה הדרגתית בדמי השכירות, אשר נותנים ביטחון למשכירים והופכים את נקודת הפתיחה ללא שוויונית. ממחקר שערכה חברת ג'ון לאנג לסל, העוסקת במתן פתרונות בתחום הנדל"ן, ניתן לראות כי העניינים זורמים, כרגיל, לטובת המשכירים. בסוף הסקר מנסים בג'ון לאנג לסל להסתכל על השוק מנקודת מבט של השוכר ולתת לנו מספר טיפים שיוכלו, ולו במעט, לשפר את הסיכויים, להשיג חוזה נורמלי, בשוק לא פשוט זה.

לונדון לא מחכה לי

בלונדון אין כל חדש תחת השמש. המבחר במרכז הבירה האנגלית ממשיך להצטמצם, כאשר שיעור התפוסה לסוף 2006 עומד על 96.4%. המגמה נמשכה גם בתחילת השנה הנוכחית, כאשר היצע המשרדים צנח ב-22% לעומת 12 החודשים הקודמים.

עיקר הבעייתיות קיימת בהיצע הנמוך ליחידות גדולות. רק לצורך דוגמא, ממחקר שנערך לאחרונה עלה כי קיימות פחות מעשר יחידות בעלות שטח של מעל 10 אלף מ"ר אשר מוצעות להשכרה, ורק מחצית מאותם נכסים מוגדרים ברמת איכות A.

מכורח הנסיבות, השוכרים נאלצים יותר ויותר להתחייב לשכור שטחים עוד בטרם הושלמה בנייתם (prelet) על מנת להבטיח את מיקומם. אם נביט על נתוני השנה החולפת הרי ש-28% מסך השטחים בבירה האנגלית הושכרו בשיטה זו ובשנה הנוכחית המומחים טוענים כי השיעור צפוי עוד לגדול.

לעומת עמיתיהם, שוכרים המחפשים יחידות פחות גדולות נהנים מהיצע גדול יותר (ראה טבלה). יחד עם זאת, חשוב לציין, שנתונים כאלה מסתירים את הקשיים הגדולים באזורים הקטנים יותר, ובמיוחד בנכסים מדרגה A.

נכון לתחילת 2007, היצע משרדים הנמצאים בבנייה במרכז לונדון עומד על כ-500 אלף מ"ר, ב-50 אתרים שונים ברחבי העיר. 75% מהם נבנים בסיטי והרוב מתרכז בתת-השוק הצפוני. סוגי הנכסים מגוונים: מגדלים בעלי יותר מ-30 קומות, המציעים שטח הנע בין 1,200 ל-3,400 מ"ר לקומה. השלמת הפרויקטים ומסירתם תתחיל במחצית השנייה של השנה ובשל הביקוש הגובר סביר כי היזמים יוכלו להבטיח לעצמם את השכרת רוב השטחים והבטחת חוזים הרבה בטרם יחלו לאכלסם.

המחירים הגבוהים אינם מרתיעים את החברות המובילות בעולם, אשר לא יכולות להרשות לעצמן למקם את מטה העסקים האירופי שלהם במקום אחר מאשר בבירה האנגלית. התופעה דומה מעט למה שקורה בניו יורק, כאשר המחירים הגבוהים שם רק מגבירים את "סמל הסטטוס", שלמעשה אומר - "אם אתה לא שם אתה לא קיים".

כיום ישנן עשרות חברות בינלאומיות גדולות המחפשות שטחים גדולים (מעל 10,000 מ"ר) במרכז לונדון, וכפי שציינו, עם היצע של יחידות בודדות מדרגה A העונות על דרישת השטח, התחרות עולה ועמה הלחץ להבטיח יחידות גדולות ואיכותיות.

לשוכרים המחפשים שטחים פחות גדולים המבחר רב, אך האיכות והמיקום של האתרים משתנים משמעותית. באזור מייפר, תת-השוק למשרדים בשטח של 500 מ"ר הוא מצומצם במיוחד, ודמי השכירות צפויים עוד לעלות משמעותית. ברור כעת שאלה המבקשים לשכור שטחים גדולים יותר, חייבים ללכת לכיוון שכירות מוקדמת (prelet) על מנת להבטיח את מקומם.

התחרות גוברת

בשוק המשרדים, ככל שהתחרות גוברת בשל הביקושים הרבים וההיצע המוגבל, תנאי השוק לוחצים את השוכרים אל עבר הקיר. מרבית הנכסים מאוישים על ידי בעלי הנכסים עצמם, ורק כ-20% מאוישים על ידי שוכרים במרכז לונדון, מה שהופך את התנאים לפחות גמישים והאפשרויות לשכירת נכס לתקופה קצרה מוגבלות ביותר. מגמה זו רק הולכת ומתגברת.

במסגרת החוזים הנחתמים לתקופת זמן ארוך של עשר שנים ומעלה, נותן המשכיר לשוכר פרק זמן בו אינו נדרש לשלם וזאת לצורך ההתאמות שונות, כמעין בונוס חתימה. המצב שנוצר מראה כי בעבר, בזמן שהשוק לא היה "כה חם" התקופה היתה ארוכה הרבה יותר לעומת ההווה והמגמה אף צפויה להימשך גם בשנים הקרובות, כך שתקופת הבונוס תלך ותקטן. בתרגום אותם חודשים למספרים עולה אפוא כי באזורי הווסט אנד והסיטי של מרכז לונדון, דמי השכירות יעלו ב-22% וב-30% בהתאמה עד סוף 2010, עם ציפיות דומות לגבי אזור ווארף אנד. יחד עם עליית דמי השכירות, מספר החודשים ללא תשלום צפוי להצטמצם ב-2010 ו-2011.

כשההיצע כל כך מצומצם, השוכרים מוצאים את עצמם מתחרים האחד בשני על מנת להבטיח לעצמם את הנכס המועדף על ידם. המצב אקוטי יותר בווסט אנד - ובמיוחד באזורי מייפר וסנט ג'יימס - אך גם המבקשים לשכור בסיטי ובקנארי וורף מוצרים את עצמם במצב דומה.

מה יכולים השוכרים לעשות על מנת לצמצם את סיכון התסכול? ככל שהמטוטלת תיטה לטובת בעלי הנכסים, השוכרים יהיו חייבים לקצר את תהליכי המשא ומתן ולצמצם את הסיכונים הנלווים. תכנון מוקדם מדוקדק יצמצם את הסיכונים האלה ויעזור לשוכרים להבטיח לעצמם את הנכס הנחשק. "