שבשליטת אברהם נניקשוילי וג'קי בן זקן, הודיעו היום (א') כי הם עומדים בפני השלמת רכישת בניין הליפסטיק בשדרה השלישית, תמורת 648.5 מיליון דולר. רכישת הבניין השני בשדרות מדיסון 292, בעבור 164.5 מיליון דולר, צפויה להיחתם בתוך שבועיים.
בניין הליפסטיק, בן 36 קומות, נמצא בתפוסה מלאה. התאגיד המשותף שהקימו טאו ומנופים באמצעות חברות בת אמריקאיות יחזיקו ב-70% מהבניין הנרכש, כאשר 30% נוספים יוחזקו בידי מטרופוליטן השקעות נדל"ן, מרציאנו קבוצת השקעות ומשקיע נוסף. משפחת מרציאנו מחזיקה בחברת GUESS העולמית למוצרי אופנה ואקססוריז ומפעילה 650 חנויות ברחבי העולם.
התאגיד המשותף של טאו-מנופים שילם כ-44.8 מיליון דולר עבור חלקו, כולל עמלת רכישה למטרופוליטן. מתוך סכום הרכישה, כ-527 מיליון דולר מומנו בהסדרי מימון ארוכי טווח (הלוואות נון ריקורס), כ-60 מיליון דולר בהסדר מימון קצר טווח והשאר בהשקעת המשקיעים.
יוסי ארד: מנהטן רחוקה מאוד ממיצוי הפוטנציאל
יוסי ארד, מנכ"ל טאו, אמר ל"גלובס" כי בניין הליפסטיק הוא אחד מבנייני המשרדים הנחשבים במנהטן ומדורג בקלאס A, ושטח המשרדים בו עומד על 65 אלף מ"ר. לדבריו, הקלוזינג לעסקה ייערך מחר ואז תתקבל החזקה בבניין. "שני הבניינים בתפוסה כמעט מלאה. אנחנו צופים אפסייד גדול משני גורמים: כרגע מחיר השכירויות בבניינים נמוך מהממוצע מכיוון שחוזים רבים נחתמו לאחר אסון התאומים. אנו צופים עם עדכון החוזים לקפיצה מממוצע של 56-60 דולר לשנה לרגל רבועה ל-90 דולר ויותר, כך שמחירי השכירויות יתאימו למצב כיום בשוק. גם ההערכות השמרניות שעשינו צופות שיפור ניכר".
לדברי ארד, מלבד עדכון החוזים לרמה הנוכחית של השוק במנהטן, גם מצב שוק שכירות המשרדים בני יורק יגרום להצפת ערך ממשית, בשל העובדה שכרגע ניו יורק מדורגת רק במקום ה-24 העולמי במחירי השכירויות. "מנהטן רחוקה מאוד ממיצוי פוטנציאל מחירי המשרדים בה, ומצויה מרחק רב מהמחירים בלונדון או במוסקבה. ניו יורק צריכה להיות בחמישייה הפותחת, כך שגם ההשוואה ההדרגתית לשאר העולם, תביא לעליית מחירים" אמר ארד.
ג'קי בן זקן: בדו"חות הבאים ההון העצמי שלנו ייראה אחרת
ג'קי בן זקן אמר ל"גלובס" כי כבר במהלך השנה הקרובה צפויים להתפנות 4 קומות בבנין הליפסטיק, וכבר כעת הביעה פירמת עורכי הדין השנייה בגודלה בעולם, השוכרת 50% מהשטחים, עניין בשטחים המתפנים". לדברי בן זקן, "עלות הקנייה של הבניין שעמדה על 950 דולר לרגל רבועה, של בניין ממותג ומוכן, נמוכה מהעלות התיאורטית של קרקע באזור העומדת על כ-700 דולר לרגל רבועה. כך שאם היינו קונים קרקע ובונים זה היה עולה לנו יותר ממאה אלף דולר לרגל רבועה. זו עסקה מצוינת".
לדבריו, טאו ומנופים ימשיכו לבדוק פרויקטים נוספים בארה"ב, תוך שהם מנצלים גם את השותפות שנרקמה עם המשקיעים האמריקאים. "מנהטן זו פיסת הקרקע הכי אטרקטיבית בעולם. כשבודקים את הפרמטרים הכלכליים של העסקה ושל המשרדים, מגלים נתונים שמראים כמה הפוטנציאל שם עדיין לא ממוצה", אומר בן זקן. "אחרי התאומים היה פחד ממגדלי רבי קומות, לא הייתה בניה חדשה של מגדלי משרדים, ורבים מהמשרדים הקיימים הפכו למלונות בוטיק או למגדלי מגורים ונוצר חוסר במשרדים בניו יורק. מאז 2001 אחוז התפוסה עולה והשטחים הריקים מצטמצמים ל-3% לאחר 14% לפני שנים אחדות".
לשאלה המעסיקה משקיעים רבים במניית מנופים, ביחס למינוף הגדול של החברה אמר בן זקן: "הגדלנו את ההון העצמי מ-5 מיליון שקל ל-170 מיליון שקל וגייסנו גם 170 מיליון שקל אג"ח. מעבר לזה, בעלי השליטה העמידו ערבויות למנופים בסדר גודל של עוד 200 מיליון שקל, כך שהגענו ל-540 מיליון שקל באקוויטי, גם אם מדובר בתיק נכסים לאחר העסקאות של 2.5 מיליארד שקל, אני משוכנע שבדו"חות הבאים ההון העצמי ייראה אחרת לחלוטין בגלל כל התקינה החשבונאית החדשה".
לדבריו, מנופים הודיעה כי 90% מפעילותה תהיה בחו"ל ובעיקר בארה"ב, ורק 10% בישראל. בן זקן שיבח את המכשירים הפיננסיים שהאמריקאים יודעים להעמיד ליזמים עם חשיפה מינימאלית. "בזכות הלוואת הנון ריקורס ניתן לממן עסקאות שכאלה ב-10% הון עצמי, כך שגם אם הכלכלה תתמוטט סיכנתי 10%. בישראל אי אפשר לממן בפחות מ-20%-25%, גם אם מדובר בעסקה הטובה ביותר".
כתבות
ני"ע
