גרמניה למרות הכל

האמון הרב בשוק הגרמני נבע, בראש ובראשונה, מהציפייה שעיוות המחירים ילך וישתפר. לאחר אותו משבר, מי שיצליח לשרוד צפוי לקצור רווחים לא מבוטלים מאורך הרוח שהפגין. זוהר לוי, הבעלים של חברת סאמיט, היה מבין הישראלים הראשונים אשר העזו להשקיע במדינה הבעייתית. בראיון מיוחד ל"גלובס" מספק לוי הסברים למיתון הכבד שפקד את גרמניה. לוי מספר גם על הסממנים המעידים על השיפור הניכר בכלכלה, אשר מקרין גם על שוק הנדל"ן המקומי, ומסביר מדוע גרמניה כבר אינה מתאימה לכאלה שבאים לעשות סיבוב קצר ורווחי בשוק הנדל"ן.

"גרמניה סבלה מאוד מהאיחוד בין הגרמניות וכפועל יוצא, מהאיחוד הבלתי נמנע עם חלקה המזרחי של יבשת אירופה. בסמוך לאיחוד הגרמניות נוצרה בועת נדל"ן במדינה שלוותה בבנייה מאסיבית והשקעות בהיקפים אדירים ללא כל התאמה לביקושים הפוחתים.

"משנת 2000 ועד שנת 2002 שוק הנדל"ן הגרמני קרס, בשל ההשקעות האדירות חסרות הפרופורציות ובשל בעיות מבניות אחרות בכלכלה הגרמנית. אותן בעיות מבניות נבעו, בין היתר, מחוסר תחכום של הבנקים המקומיים ורמת הביטחונות שדרשו, ולכן נוצרה תופעה של "אובר שוטינג" בשוק".

לוי מתאר למעשה תופעה של מגדל קלפים נופל. "כפועל יוצא, האבטלה הלכה וגברה מאחר שהחברות החלו לפטר עובדים והעבירו את מסת הייצור שלהם לעבר המזרח. את שנת 2004 ניתן להגדיר כנקודת השפל של ענף הנדל"ן במדינה, כאשר הסממנים של אותו משבר באו לידי ביטוי במחירים נמוכים במיוחד בכל אחד מהמגזרים. התשואות היו גבוהות ועמדו על ממוצע של 8%-10% במגזרי הקמעונאות, המשרדים וכן בתחום המגורים. שיעורי השטחים הבלתי מאוישים במדינה הגיעו לרמות ממוצעות של 15%, וגם בערים הגדולות ביותר, כדוגמת ברלין, היו מרחבים פנויים בהיקף גדול במיוחד ללא כל דורש".

גלובס: היכן התחיל הסייקל להשתנות?

לוי: "הכלכלה בגרמניה נותרה קפואה עד תחילת שנת 2006, והגורם שהחזיר את ההיגיון לשוק היו השחקנים הזרים, אשר כניסתם החלה להבריא את השוק והמחירים החלו לעלות בהתמדה. המשקיעים הזרים, שפועלים בדרך כלל בקור רוח, הסתכלו באופן אובייקטיבי על השוק הגרמני וזיהו שלעומת שווקים אחרים באזור, מדובר בשוק חזק, אשר בראיית מאקרו המצב בו צפוי להתאושש, ולכן הזרימו כספים רבים. את האטרקטיביות של שוק הנדל"ן זיהו הזרים, בין היתר בשל הציפייה לבואם של קרנות הריט שהרגולציה החלה לאפשר את כניסתם לשוק."

- אך עדיין מחירי השכירויות במדינה נמוכים באופן די בולט לעומת מערב אירופה?

"נכון. כל הגורמים הללו אמנם הביאו לעלייה במחירי הנכסים אך למעשה לא הזיזו את שוק הנדל"ן עצמו - מחירי שכר הדירה לא התקדמו יותר מדי וגם שיעורי התפוסה לא השתפרו באופן מספק. פרמטרים אלו משתנים רק כאשר הכלכלה מתאוששת. אין ספק כי בהשוואה למדינות סמוכות, לדוגמה צרפת ובריטניה, המחירים עדיין נמוכים. את גרמניה כרגע משווים להודו ולמזרח אירופה ושם כבר רואים הזדמנויות יותר גדולות. ישנו עיוות מסוים שכן לא ניתן להשוות את רמת הסיכון בגרמניה לבין הודו, רוסיה ומזרח אירופה."

- כיום רמות התשואה בגרמניה דומות לאלו שבמערב אירופה. על רקע נתונים אלה, מדוע אתה חושב שהשוק הגרמני אטרקטיבי מאשר שכניו?

"מחירי הנכסים והשכירויות בגרמניה זולים יותר מאשר לונדון או פריס, למשל, אך היחס ביניהם מניב תשואות דומות. מאחר שמחירי הנכסים בגרמניה זולים באופן יחסי, הרי שקל יותר לרכוש, שכן נכס שעולה 100 מיליון דולר בבריטניה, תואמו בגרמניה יעלה 80 מיליון דולר ויניב שכר דירה נמוך יותר. בנוסף, במקום בו מחירי הנכסים זולים יחסית קיים סיכוי רב יותר לרווחי הון עתידיים."

- מה יקרה בשוק הנדל"ן הגרמני כתוצאה מירידת התשואות?

"כניסתם של המשקיעים הזרים לצד הקיפאון היחסי במחירי השכירויות יצרה מצב שבו התשואות הולכות ויורדות ולעומתן הריביות הולכות וגדלות. הפער בין הפרמטרים הללו נסגר ולכן השקעה בנדל"ן במדינה לא יכולה להציג CASH FLOW איתן. שחקנים רבים פרשו מהמשחק כי ה-CASH ON CASH, כלומר תשואה על ההון העצמי, קטנה באופן מהותי, בגלל סגירת יחס ה-CAP.

"אותם שחקנים "קטנים" של הזמן הקצר לא תופסים את שוק הנדל"ן בגרמניה כשוק אטרקטיבי. לעומתם, מי שהשקיע בעבר, עוד בטרם זרם ההשקעות הגדול, יצר לעצמו רווחי הון, אך עדיין מבחינת תזרים, צריך להמתין ולחכות. גם בואם של הריטים לא צפוי להעלות את מחירי השכירויות, שכן את זה תעשה רק הכלכלה עצמה."

- אתה מאמין כי השיפור יימשך?

"הכלכלה החלה רק לאחרונה לגלוש לפסים חיוביים. נתוני הצמיחה הפנימיים הפתיעו לטובה והצפי הוא שה-GDP לשנת 2007 יעבור את רמת ה-3%. אסור לשכוח כי גרמניה נותרה כמייצגת הבכירה של אירופה וקרנה של היבשת עולה אל מול ארה"ב. גם הקרבה הגיאוגרפית לרוסיה צפויה לסייע להמשך מגמת ההתאוששות."

- אם המגמה תמשיך להשתפר, היכן אתה רואה את שוק הנדל"ן הגרמני בעוד שנים אחדות?

"כפי שציינתי, המחירים עדיין זולים ולכן יש להם עוד הרבה לאן לעלות. כלכלת גרמניה מתאוששת ולכן בסופו של דבר זה יתגלגל גם לעבר עלייה במחירי השכירויות. אין ספק שזה ייקח עוד זמן אך למי שיכול לחכות צפויים רווחים נאים. אם לא יהיה משבר נדל"ן עולמי, הרי שמגמות העלייה במחירי שכר הדירה ואיתם הירידה בשיעורי התפוסה של הנכסים השונים, ימשכו. אני מעריך ששכר דירה יעלה בממוצע ב-30%-40%, בכל המגזרים והערים המרכזיות. אנו לא צפויים לראות ייזום של פרויקטים חדשים במדינה עד אשר יעלו המחירים בשל חוסר כדאיות וזכרונות המשבר של שנת 2000."

מגוון של שוקי נדל"ן

ברלין, בירת גרמניה, הינה העיר הגדולה ביותר במדינה (3.4 מיליון תושבים) אך בניגוד למתרחש ברוב בירות אירופה היא אינה בירת העסקים של המדינה. לכבוד זה זוכה פרנקפורט, העיר החמישית בגודלה, המונה 650 אלף תושבים. בתווך נמצאות המבורג, מינכן וקלן, אשר כל אחת מהן מאכלסת למעלה ממיליון תושבים.

"גרמניה מחולקת למספר מטרופולינים מרכזיים אשר לא ניתן לאפיין מגמה זהה לכולם". מספר לוי. "כל כרך מייצג שוק נדל"ן בפני עצמו. קשה לי לייעץ היכן כדאי להתמקד כי כל אזור מייצג יתרון יחסי בכפוף למשקיע המתאים לו."

- מה קורה עם כל הישראלים שזרמו בהמוניהם לעבר הנדל"ן הגרמני?

"רוב המשקיעים הישראליים נעלמים כעת מהשוק כי המרווחים נסגרים. השוק הזה כרגע פחות מעניין אותם כי רובם מחפשים מציאות ומציאות כבר מאוד קשה לאתר בגרמניה. השוק הגרמני אינו מתאים לשחקנים של הטווח הקצר. ברגע שאין תזרים שוטף חזק, מי שמרשה לעצמו להישאר הם השחקנים הגדולים כמו דלק נדל"ן, אלקטרה נדל"ן, קבוצת פישמן וכדוגמת היזם הישראלי יגאל אהובי. מי שחושב שיוכל להיכנס כעת על מנת לעשות "בוסט" מהיר בגרמניה לצערי איחר את הרכבת."

מי שבוחר להגיע לגרמניה, מן הסתם יצטרך לעשות עסקים עם הגרמנים. ביחס למשקיעים הזרים, העם הגרמני סקפטי לגבי התאוששות הכלכלה והנדל"ן. לכן בעבר מכרו נכסים רבים לזרים, שכאמור צפויים לרשום רווח הון לא מבוטל מהרמת הכפפה.

לוי מספר על עוד תופעה די מפתיעה בקשר לשוק הגרמני: "השוק הגרמני אינו שקוף וחסרה אינפורמציה רלוונטית, לכן קשה יותר להיכנס אליו מאשר לשווקים מערב אירופאים אחרים מאחר ומדובר בשוק פחות משוכלל. אם אתה בא לנהל משא ומתן מול מוכר מקומי אתה לא מקבל את כל התמונה ולעיתים קרובות בפועל מצפות לך הפתעות. אני לא חושב שמדובר ביחס עוין למשקיעים זרים בכלל ולישראליים בפרט, אלא המנטליות השונה של העם הגרמני."

- איך אתה מסביר את התופעה שמצד אחד גרמניה נחשבת לאחד מהשווקים המפותחים ביותר ומצד שני סובלת מחוסר שקיפות ושכלול?

"קשה להסביר. משוק שמייצג את אחת מהכלכלות החזקות בעולם היית מצפה שיהיה משוכלל ונאור אך בפועל לא כך הדברים. הבנקים המקומיים סובלים אף הם מאותו סממן, קשה מאוד להשיג הלוואת נון רקורס ולרוב נעזרים בבנקים בריטים על מנת להשיג סוג כזה של הלוואה."

- בתור אחד שהצליח, איזה עצה תוכל לתת למשקיע שמעוניין להיכנס?

"אנו בוחנים השקעה לפי חמישה קריטריונים מרכזיים. אורך החוזה אל מול שוכרי הנכסים, מידת איתנות אותו שוכר, מיקום הנכס המדובר, התשואה שאני רואה לנגד עיני מהעסקה הספציפית וכן המחיר למ"ר באותו הנכס.

"מאוד חשוב להגיע לאיזון בכל כל חמשת הפרמטרים וכאשר אחד מאותם סעיפים מציג חולשה מסוימת אני בוחן האם אחד מהסעיפים האחרים יכול לפצות על אותה חולשה. למשל, אם הנכס ממוקם במרכז פרנקפורט, לא כל כך משנה לי מיהו השוכר, כי כאלו לא חסרים. אם הנכס ממוקם באזור לא מבוקר, הפרמטר של יציבות השוכר הופך להיות קריטי". "