פיצוי על מו"מ שלא בתום לב

משא ומתן לצורך כריתת ההסכם הינו תהליך דינמי בין שניים המעוניינים בקשר משפטי ביניהם, ומחפשים את הנוסחה הנכונה שתסכם את ההבנות והסיכומים. דא עקא, לא תמיד הצדדים רואים עיין בעיין את שלבי המשא ומתן, ולא תמיד כל צד מפרש נכון את המצגים של צד שכנגד. הפסיקה עסקה בשנים האחרונות רבות בסוגיה של תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת ההסכם.

במקרים שהובאו בפסיקה, דובר על מצבים בהם צד טוען לכך שהמשא ומתן היה בשל לסיכום לקראת חתימה, והנסיגה של הצד שכנגד אינה אלא חוסר תום לב במו"מ. על-פי רוב, המקרים שהובאו בפסיקה נגעו בתביעה של קונה שטען כי התנהגות המוכר שלא על-פי ההסכם חרף הסיכומים המתקדמים, הינה התנהגות שלא בתום לב.

בעניין דנן, בית המשפט העליון בהלכת ע.א. 6370/00 קל בניין נגד ע.ר. מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ. בהלכה זו נקבע כי מקום שבו לא נכרת החוזה בשל חוסר תום לב של אחד מהצדדים, זכאי הצד הנפגע לפיצויי קיום, קרי כאילו ההסכם קוים, ולא רק פיצוי הסתמכות.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב התמודד עם סוגיה דומה, אך במקרה דנן המלין הוא מוכר אשר לטענתו הקונה התנהג בחוסר תום לב עת נסוג מהרכישה. העניין היה בת.א 1517/02 שדרה ייזום ובנייה בע"מ נגד בנק המזרחי המואחד בע"מ, שנידון בפני השופטת צפורה ברון.

בעניין הנ"ל, התובעת שהינה חברה קבלנית, הציעה לבנק המזרחי לרכוש נכס בפרויקט מסחרי שהיא מקימה. המשא ומתן בין הצדדים נמשך כעשרה חודשים והצדדים הגיעו לפרטים קטנים ביותר של סיכום על הנכס, כולל פרטים ארכיטקטוניים ועיצוב פנים של סניף הבנק של הנתבעת, אך הנתבעת לפני חתימת ההסכם הודיעה על ביטול המשא ומתן, ומכאן התביעה.

השופטת ברון קיבלה את התביעה באופן חלקי, בחייבה את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים על הוצאות שהתובעת הוציאה בהסתמך על משא ומתן, קרי פיצוי הסתמכות.

השופטת ברון קבעה: "במקביל להליך מול בעלי הקרקע, פעלה התובעת למול הוועדה המקומית לצורך קבלת היתר בנייה. הליכים אלה נעשו בעידוד הבנק, תוך שהבנק מאיץ בתובעת לסיימם במהירות האפשרית. מובן, שהעובדה שהבנק האיץ בתובעת לקבל היתר בנייה כשלעצמה מעידה על כוונתם של הצדדים להוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל".

ובהמשך השופטת ברון קבעה: "אילו נהג הבנק בתום לב בהתנהלותו אל מול התובעת, הרי שלא היה נכנס כלל למשא ומתן, או שלפחות היה מודיע לתובעת, מראש, כי המשא ומתן שמתנהל איננו מהווה "הצהרת כוונות" בנוגע לנכונותו להוציא את הפרויקט אל הפועל, אלא רצון לשקול את הפרויקט בלבד".

השופטת ברון לא הסכימה לחייב את הנתבעת בפיצויי קיום. היא קבעה כי להבדיל מהמקרה של "קל בניין" הנ"ל, אשר שם התובעת השתתפה במכרז וצפתה לזכות בשל הצעה גבוהה ביותר, במקרה דנן התובעת היתה צריכה לדעת כי מדובר בסך הכל במשא ומתן שהתובעת יזמה, כך שהמקרה כאן אינו נכנס לגדר החריג ולא מזכה בפיצוי קיום.

יודגש כי במקרה של "קל בניין" בית המשפט העליון קבע כי הכלל הוא כי הנפגע מהפסקת משא ומתן יזכה רק בפיצויי הסתמכות, אך במקרים חריגים הנפגע מהפסקת משא ומתן יכול לזכות בפיצויי קיום.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.