מתקרבת לאירופה

אירופה צירפה אליה בתחילת השנה חברה חדשה - בולגריה. לא מדובר באחת מהאריות של היבשת, שכן אוכלוסייתה של בולגריה מונה פחות או יותר שמונה מיליון תושבים. אך כמו שאר שכנותיה במזרח אירופה, גם בולגריה נהנית מעדנה כלכלית במהלך השנים האחרונות. כלכלת המדינה הציגה גידול מרשים בשש השנים הראשונות מאז תחילת האלף הנוכחי. בשנת 2006, למשל, התמ"ג הבולגרי צמח ב-6.2% והצפי הוא שבשנת 2007 המדד יראה תוצאות דומות. את הגידול בצמיחה הבולגרית ניתן לייחס לזינוק משמעותי בצריכה, כאשר הסקטור הפרטי תרם את מרבית הגידול - 6.7%, כתוצאה ישירה של גידול באשראי, כך שניתן לומר במפורש כי מדובר בעלייה ריאלית ברמת החיים.

יתר המספרים שמנפקת המדינה, הממוקמת בחצי האי הבלקני, מותירים אותה בתוואי הממוצע של המדינות באזור. במדינה צופים כי בתום השנה הנוכחית, התייקרות המחירים תהיה נמוכה יותר. מבחינת השכר לעובד, הרי שהמדינה עדיין נמצאת רחוק מתחת לממוצע ושכיר פשוט נאלץ להסתפק בשכר חודשי של 144 אירו (נכון לסוף 2006). אם נשווה את שכרו של הפועל הבולגרי לשכר של שכניו, הרי שמדובר ברבע מהמשכורת של פועל פולני ומחצית מהשכר שמקבל הפועל הרומני.

אחת הבעיות שמלוות את בולגריה הינה הפשע המאורגן במדינה ומידת השפעתו על צמרת הממשל. מעבר לתופעות הלוואי בתוך בולגריה, בעיית השחיתות הביאה לכך שמועמדותה להיכנס לאיחוד נדחתה מספר פעמים ולבסוף אושרה רק על סמך צעדים משמעותיים שבוצעה והבטחה להמשך המלחמה בפשע המאורגן.

ביחס לחברותיה באירופה קשה להגדיר את בולגריה בתור מובילת שוק. כך למשל במדד "עושים עסקים", הבוחן פרמטרים שונים של התנהלות ברמת המדינה, דורגה בולגריה במקום ה-54 הלא מחמיא במיוחד, שתי מקומות מתחת לצ'כיה ושישה מקומות מתחת לרומניה. ישראל, אגב, עוקפת את כולן בקלות וממוקמת במקום ה-26 על פי אותו סקר.

לעומת זאת, בולגריה מדורגת במקום גבוה יחסית בכל הקשור ביכולת גיוס אשראי וכן בהגנה על המשקיעים. מפתיע לגלות, אבל מדובר בשוק פיננסי משוכלל שנוח מאוד לקחת בו הלוואות. משקיע ראוי יכול לזכות ללא בעיות מיוחדות בהלוואות נון רקורס בסדר גודל של 80%-85%, בלי שיצטרך להציג מכירות מראש (PRE-SALE) מהפרויקט העתידי.

מעלה נוספת שניתן לזקוף לזכות המדינה היא רמת החינוך הגבוהה וכפועל יוצא אוכלוסייתה נחשבת למשכילה יותר מהשכנות. מאידך, ענייני המיסוי והבירוקרטיה ברשויות עומדים לה לרועץ.

מדד אחר של מכון הריטאז' וה"וול סטריט ג'ורנל", שבחן את החופש הכלכלי, דרג את בולגריה במקום ה-64, לפני השכנה טורקיה אך אחרי שכנה אחרת, יוון. כמו כל גרורות המשטר הסובייטי, סבלה בולגריה מאנרכיה ומקשיים במהלך שנות התשעים, אך עם התייצבות השלטון, מתחילת האלף הנוכחי, בולגריה מתחילה להרים ראש.

שוק בתולי

ומה באשר לשוק הנדל"ן הבולגרי? ממחקר שהכינה חברת "תרה אנליסטיק - מחקרי נדל"ן והשקעות", עולה תמונה די ורודה עם מספר תמרורי אזהרה. באופן כללי טוענים בחברת מחקרי הנדל"ן כי בולגריה הינה דגם מיניאטורי של מה שהייתה השכנה רומניה לפני מספר שנים. מבחינת המשקיעים הזרים, מדובר בלקיחת ריזיקה לא מועטה, למרות שאם יפעלו נכון הרי שהצלחה טומנת בחובה רווח לא מבוטל, שכן עד לאחרונה היה מדובר בשוק די בתולי.

הצמיחה הכלכלית המואצת תומכת בשוק הנדל"ן המקומי שעדיין מייצר תשואות גבוהות אך בסיכונים כלל לא מבוטלים. במהלך השנה החולפת, הסתכמו ההשקעות הזרות בנדל"ן הבולגרי ב-1.2 מיליארד דולר. מירב הפעילות בשנים האחרונות התנקזה בתחומי הבנייה למגורים כמו גם בפעילות להקמת בתי נופש בהרי המדינה ולאורך חופיה.

בין 2001-2005 גדל מלאי הדירות בעיר הבירה סופיה, שבה מתגוררים כ-1.3 מיליון מתושבי המדינה, בכ-7,000 יח"ד חדשות ובסוף השנה הקודמת הסתכמה כמות יחידות הדיור בכחצי מיליון. כפי שקורה ברוב מדינות העולם, המחירים בבירה גבוהים משמעותית מיתר הערים ובסופיה למשל מדובר בפער די גבוה - המחיר הממוצע למ"ר עומד על 1000-1700 אירו, תלוי באזור.

תרה אנליסטיק מציינת גם שכ-72% מהדירות בבירה הינן בהיקף של 2-3 חדרים. בשונה מהשכנה רומניה, שם התושבים המקומיים נוהגים לקנות את הדירה עוד ברמת הנייר, הרי שבבולגריה התושבים מעט סקפטיים יותר ומעדיפים לרכוש את הדירה מושלמת, או לפחות ברמת הגמר.

גם בתחום בתי הנופש המפוזרים לאורך החופים המרשימים של בולגריה, שממשיכים למשוך תיירים שונים מכל העולם וכמובן גם נציגים מארץ הקודש ש"מפוצצים" מדי קיץ את ורנה החמימה, העניינים זזים מהר מאוד. החל מהמחצית השנייה של 2005 ועד סוף 2006, נוספו כ-8000 יחידות נופש בהרי המדינה (פי 1.5 מהמלאי שהיה בתחילת 2005) ועוד כ-6000 בתי נופש לאורך החופים (גידול של 40% בהיצע הקיים). גורמים שונים במדינה סוברים כי הפעילות בתחום צפויה להתמתן, שכן הגידול הרב והמהיר בהיצע עלה על הביקוש והמחירים החלו להתייצב.

באשר למחירים, הפערים בין האזורים השונים ואיכויות הגימור השונות מונעים למעשה מחיר ממוצע משקף. בחיתוך גס, ניתן לומר כי הרף התחתון עומד על 600 אירו למ"ר, בעוד הרף העליון עומד על 1800 אירו למ"ר.

כמו בכל ענפי הנדל"ן בבולגריה, גם תחום המשרדים זכה לעליית מחירים וכפועל יוצא לירידה בתשואות. התופעה כמובן בלטה בבירה סופיה, שם המחיר הממוצע עמד על 21 אירו למ"ר, בדומה למחירים בבירות שונות באזור. אך עדיין, התשואה בסוף 2006 על השכרת משרדים הייתה גבוהה מהמקובל במדינות המתקדמות יותר במזרח היבשת ועמדה על כ-9% לשנה. ברומניה, למשל, התשואה ממבני משרדים מרכזיים עומדת על 7.5%, ואילו בצ'כיה ופולין, הנחשבות למתפתחות ביותר באזור, התשואה כבר דומה למדינות מערביות ועומדת על 5.5% בשנה.

את ה"בוסט" הגדול ביותר צפוי לקבל ענף הנדל"ן המסחרי. התחום התפתח בקצב מהיר ביותר במהלך בשנת 2006 כפועל יוצא של השדרוג בכלכלה ועלייה באיכות החיים במדינה הצנועה. למרות הגידול המהיר, עדיין יש כר הזדמנויות נרחב, שכן בהשוואה לשווקים מקבילים כמות הקניונים נמוכה משמעותית מהמקובל.

להמחשה, נכון לשנת 2006 כמות שטחי המסחר בקניונים, עמדה על 106 אלף מ"ר - סדר גודל של חמישה קניונים ישראליים ממוצעים. מבחינת שטח קניונים לנפש מדובר באחת מהמדינות המפגרות באירופה, בדומה אגב לרומניה.

אזורי הקניות היוקרתיים של סופיה הבירה מרוכזים עדיין ברחובות במרכז העיר ומחירי השכירות בהם נעים בטווח של 40 אירו עד ל-180 אירו לחודש. מחוץ לבירה המחירים נמוכים משמעותית ועומדים על 70-100 אירו למ"ר. לעומתם, בסוף 2006 המחירים במרכזים המסחריים עמדו על ממוצע של כ-40-50 אירו למ"ר. התשואה הממוצעת באזורים המרכזיים עומדת על 7%-8% בשנה בעוד שמחוץ למרכז התשואות מהנכסים המסחריים שואפות ל-10% בשנה. כפועל יוצא של המחסור הרב, התפוסה בנכסים הייתה למעשה מקסימלית ושאפה לעבר רף ה-100%.

המשקיעים הזרים זיהו את העיוות בשוק ובשנים האחרונות הפך התחום המסחרי למוקד עלייה לרגל אצל משקיעים אלו. ביניהם כמובן יש גם נציגים מישראל, המביאים עמם, בנוסף לכספים הרבים, גם תרבות מערבית של "בונים קניון בסטנדרטים מערבים" - סטנדרטים שלא מקובלים עדיין ברחבי המדינה.

חלוצת הריט

למרות שבתחומים מסוימים בולגריה מפגרת מעט מול "האריות", הרי שבכל הקשור לקרנות הריט היא נחשבת למתקדמת מאוד. מדובר במדינה המזרח אירופית הראשונה שיישמה את מודל קרנות הריט. כפי שנהוג בכל העולם, גם בבולגריה קרנות כאלה מחויבות לחלק 90% מרווחיהן השוטפים למשקיעים, אך בניגוד לנעשה בארה"ב, קרנות הריט הבולגריות חייבות להיות ציבוריות.

כניסתן של קרנות הריט לבולגריה העלתה את רמת השקיפות, אך למרות זאת, הצלחתן הציבורית מבחינת תשואה למשקיעים, עדיין מוטלת בספק. לדוגמה, שתי הקרנות הגדולות במדינה רשמו תשואה ממוצעת של 6.5% בשנה. הפוטנציאל הטמון בקרנות הריט טרם מוצה אך ניתן לומר שהן משקפות את הנעשה בשוק הנדל"ן הבולגרי יותר מאשר משפיעות עליו.

ומה לגבי העתיד? עד לשנה האחרונה הכניסה של יזמי הנדל"ן לבולגריה הייתה די מתונה, וודאי בהשוואה לשכנותיה ממזרח אירופה. אחת מהסיבות המרכזיות לכך היא קוטנה היחסי ולכן יש בה פוטנציאל מוגבל. אך כאמור, הנתונים הבסיסיים הצביעו על שוק בוסרי שטרם נתגלה. מאחר ואין כל סיבה שבולגריה לא תתבגר כמו שכנותיה, הרי שהפוטנציאל מוגבל, אך קיים לפחות לשנים הקרובות.

יחד עם זאת, כבר היום נשמעים קולות הטוענים כי המחירים עולים בצורה לא מבוקרת. ישנן מספר חברות נדל"ן זרות שממזערות נוכחותן, מאחר ולטענתן השוק מתחמם יותר מדי. כפי שציינו השכר במדינה עומד על 50% מהמקובל ברומניה, בעוד שרמת המחירים דומה לזו שנהוגה אצל השכנה, כך שמדובר בסוג של תמרור אזהרה ורמז לכך שהביקוש לדירות מגורים יהיה איטי מהמקובל.

מצד שני, ההצטרפות לאיחוד האירופי צפויה להגביר את התנועה של חברות רב לאומיות למדינה, תופעה שתשפיע במישרין על הביקוש לנכסי נדל"ן. בעולם בו קיימת תחרות יומיומית על תשואה עודפת, בולגריה יכולה להוות אלטרנטיבה לא רעה בכלל.

חשוב לזכור כי בצד השני של המשוואה נמצאת רמת הסיכון הגבוהה. בולגריה, כמו השכנה הרומנית, סובלת מרמת שחיתות גבוהה ומבירוקרטיה מגבילה וכאמור מפשע מאורגן - תופעות המשפיעות במישרין גם על שוק הנדל"ן. ימים יגידו אם הכניסה לשוק האירופי תמגר את התופעות הבעייתיות ותגביר את השקיפות בשווקים שתהווה מעין כרטיס כניסה מואץ לשוק הנדל"ן במדינה. "