רק בתחילת הדרך

למרות שמספר לא מבוטל של חברות נדל"ן ישראליות, ציבוריות ופרטיות כאחד, פועלות בבולגריה, עדיין היקף הפעילות נמוך יחסית בהשוואה לנעשה בשכנותיה במזרח אירופה. מלבד היותה מדינה קטנה יחסית מנסה חמי כסיף, מנכ"ל חברת רורברג, שפועלת במדינה, לתת סיבות אלטרנטיביות לתופעה. "אם נשווה אותה לרומניה הרי ששם הישראלים מרגישים יותר בנוח, בין היתר מכיוון שבארץ יש הרבה יותר יוצאי רומניה מאשר בולגרים. ומאחר ועניין השפה הינו מהותי, קל יותר לתקשר שם".

באשר לנושא המנטליות, כסיף מספר על שינוי בדפוס התנהגות של המשקיע הישראלי: "הישראלים שינו פאזה - אם בתחילת שנות ה-2000 היינו בטוחים שאנו הכי טובים ושאנו נלמד את כל העולם איך פועלים בנדל"ן, הרי שהיום אנו לא כופים את המנטליות שלנו על המקומיים".

השבוע קיבלנו דוגמה טובה לבוננזה שניתן לקבל בבולגריה ומדוע למעשה בחרה רורברג במדינה זו. לפני כחצי שנה רכשה החברה ביחד עם שותפים חלקת קרקע במיליון וחצי דולר ולאחר שישה חודשים בלבד סיכמה על מכירת החלקה ברווח מהיר ומשמעותי של 3.5 מיליון אירו. החברה החלה במסע הרכישות הבולגרי משנת 2006 וכיום היא מנהלת פרויקטים בהיקף כולל של 20-25 אלף מ"ר ברחבי המדינה בהשקעה של 20 מיליון דולר. במקביל פועלת החברה בשוק הישראלי בעיקר בתחום מגורי היוקרה וכן בייזום פרויקטים למשרדים לחברות היי-טק.

אז מדוע, אפוא, ברורברג בחרו דווקא בבולגריה? "מלבד היתרון של שעתיים טיסה ואתה כבר שם", נותן כסיף קרדיט לאוכלוסיה המקומית. "מבחינה אקדמית, בולגריה היא פנינה בתוך מזרח אירופה. אמנם האוכלוסייה מצומצמת אך איכותית הרבה יותר, והצעירים מתמקדים במחשבים ובמתמטיקה ומהווים כר פורה לחברות טכנולוגיה שמשום כך מחפשות לפתוח בסיסים בבולגריה".

כסיף מספר על יתרון נוסף הקשור לבולגריה, אך מוסיף גם חסרון. "הנושא המימוני והמשפטי טוב יותר ממדינות אחרות במזרח אירופה. אם שוב נשווה לרומניה, הרי ששם אתה עלול לרכוש את אותה קרקע שלוש פעמים, מאחר שיש פרצות בחוק. בבולגריה אין כזה דבר, אבל ישנה סחבת בירוקרטית וההליכים לקבלת רישיונות ארוכים הרבה יותר". ואם בחסרונות עסקינן, הרי שכסיף מזהיר מפני "תחושה של שחיתות שלטונית. על שולחן הדיונים אפשר לשמוע 'אני מכיר את ההוא אז אסדר לך', לי אישית לא יצא להיתקל בכך אך זו תופעה מוכרת".

"מסיבה זו ואחרות, חייבים ללכת עם מישהו שמכיר את השפה ואת המתרחש" ממשיך רורברג ומספר על הדרך ועל האופי הייחודיים של המקומיים. "מבחינת המנטליות, מדובר בעם חמים אך אין לסמוך במאת האחוזים על מה שהם אומרים, ולכן אין לקחת אין הדברים כפשוטם, אלא חובה לבדוק את הנתונים. אך ברגע שוידאת ועברת את כל התהליכים המנהלתיים, המערכת המשפטית מגנה עליך".

נשאלת השאלה האם ברורברג הולכים נגד הגל, וזאת משום שיזמים ישראלים רבים דווקא עושים סיבוב פרסה ממזרח אירופה לעבר ה"טרנד" החדש שבמזרח אסיה הבלתי נגמרת. "בהחלט, יש איזו הרגשה כי מזרח אירופה נגמרת. המשקיעים הישראלים נודדים למזרח הרחוק, שם הפוטנציאל גדול. ובבולגריה למשל, למרות שקיים פוטנציאל לא מבוטל עדיין מבחינתם מדובר בכר פעילות מוגבל בשל הקוטן היחסי".

יחד עם זאת, כסיף בטוח כי העיתוי שבו בחר לפנות לבולגריה היה מדויק וכי אנו רק בתחילת הדרך. "ניתן לראות בסופיה דמיון למה שנעשה בבודפשט, פראג וורשה לפני כ-5-6 שנים. גם שם המחירים למגורים נעו סביב 1000-1500 אירו למ"ר, כפי שמתרחש כיום בבולגריה, והיום המחירים מגיעים שם עד לרמות של 5000 אירו למ"ר, כך שעדיין יש הרבה לאן לצמוח. גם מבחינת התשואות, העסקאות נעשות היום לפי 8%-9% לשנה ובפראג הרמות כבר הגיעו ל-5.5%-6%. חשוב גם לזכור כי עליות המחירים התמקדו בעיקר בסופיה ובוורנה ואילו ביתר המדינה עדיין לא מורגשות העליות".

כסיף מסיים בעצה: "הפוטנציאל גדול מאוד, בעיקר בתחום המסחר והמשרדים. המחזור בקניונים פשוט אדיר ותעיד על כך הצפיפות האדירה באותם מרכזי הקניות. על כל שטח מסחר שיוצא לשוק מתנפלים והזוכה המאושר נקבע באמצעות מכרז".