יש הצמדה ויש זכות לשימיש ייחודי

תים רבים בישראל רשומים כבית משותף עם חצר המקיפה את כל המבנה, והמשמשת על-פי רישום בפנקסי מקרקעין כרכוש משותף. דא עקא, שברבות השנים הדיירים, מתוך הבנה ולעתים שלא מתוך הבנה או הסכמה, מחלקים בינם לבין עצמם בהבנות בעל פה את הרכוש המשותף, מבלי שזכרן בא לידי ביטוי בפנקסי מקרקעין.

בתים רבים הבנויים קומת קרקע וקומה ראשונה מאפשרים חלוקת שימוש ייחודית בין הדיירים, כך שלדוגמא בעלי דירות בקומת קרקע יעשו שימוש ייחודי בחצר, ואילו בעלי דירות בקומה ראשונה יעשו שימוש ייחודי בגג המבנה. ברבים מבתים אלו הדיירים אף עשו תוספות בנייה על פי הסכמות מעיין אלו.

מה מעמד ההבנות הללו, ואיך ניתן להתייחס אליהן? כזכות משפטית או כסתם עובדה בשטח? היש בכוחן של הבנות אלו לגרום להצמדות של הבית? בשאלה זו עסק לאחרונה בית משפט השלום בתל אביב בעניין ת.א 192711/02 ויטלזון ישראל ואח' נ' הדר יואב ואח', שנידון בפני השופט חיים טובי.

בעניין דנן, התובעים עתרו לרשום חלק מחצר של הבית כהצמדה לדירתם הנמצאת בקומה ראשונה של מבנה בן ארבע דירות. לטענתם התובעים, הנתבעים הפרו שימוש רב שנים וחלוקה שנעשתה במשך כל השנים, כשבעלי ארבע הדירות חילקו את זכות השימוש ביניהם בחצר. לטענת התובעים, נתבעים אלו אינם רשאים להפריע לשימוש.

בית משפט התבקש לרשום את החלוקה רבת שנים זו כהצמדה לדירות. בית משפט השלום, מפי השופט חיים טובי, קיבל את העתירה באופן חלקי בקובעו כי יש לתת תוקף לשימוש רב השנים הנעשה על-ידי הדיירים, אך שימוש רב שנים זה לא מקנה זכות לתובעים לדרוש את תיקון צו בתים משותפים, אלא בהסכמת כל הדיירים יחדיו.

בהסתמכו על פסק הדין הידוע ע.א 19/81 בנימין ביבי, השופט טובי קובע: "הנה כי כן, בעליל נמצא כי הסכמות דיירי הבית בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף או שלילת זכויות בנייה ממי מהם והעברתן לאחד מן הדיירים, אינן צריכות להיעשות בכתב כלל ועיקר, באשר אין הן מתיימרות להעביר זכויות קנייניות למקבל הזכות, להבדיל מהצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מדירות הבית".

וכן ראה גם ע.א. 1199/96 רוזנוקס לעניין הבנות בעל פה בין דיירים. בעניין דנן ראה בעניין זה עם כל הכבוד גם בספרו של הח"מ "עקרונות והלכת בדיני מקרקעין", עמ' 674.

אך השופט טובי עושה את האבחנה בין מצב זה לבין מצב של תיקון צו בתים משותפים. על פי קביעת טובי: "הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית בבית, להבדיל משימוש ייחודי בחלק ממנו, טעונה הסכמה מפורשת של כלל דיירי הבית... התובעים לא השכילו להוכיח קיומה של הסכמה מפורשת, בכתב, להוצאת שטח המריבה מהרכוש המשותף והפיכתו לחלק בלתי נפרד מדירתם".

פסק דין זה מבהיר כי אין לשדרג זכות לשימוש ייחודי להצמדה קניינית אלא בהסכמת כל הדיירים. ונשאלת השאלה, האם אין בשימוש רב שנים כדי אמירה ברורה, כי כל דירה ושטח ייחודי שלה לכל דבר ועניין? האין בהסכמה ושימוש ייחודי בלשון בנאדם הצמדה בלשון קניינית? על שאלה זו עוד בתי משפט יידרשו להכריע רבות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.